Schimmel, Zugluft und Rendite

Martin Kersting kämpft nicht nur im Stadtteilbeirat gegen die unhaltbaren Zustände in den Gagfah-Häusern, er hat auch ein Buch über Steilshoop geschrieben. Foto: Stahl

»Attraktiver Wohnraum, innovativer Service – Erfahrung und Zuverlässigkeit sind unsere Stärken«, säuselt eine sonore Männerstimme Anrufern im Auftrag der Gagfah ins Ohr, die in der Warteschleife landen. Über diese Ansage können die Mieter des größten Wohnraumanbieters im Hamburger Stadtteil Steilshoop nur müde lächeln – wenn ihnen überhaupt noch danach zumute ist. Undichte Fenster, heruntergekommene Treppenhäuser, penetranter Uringeruch, Graffiti-Schmierereien – kurzum: Sanierungsstau. Wer in der Großsiedlung zwischen Edwin-Scharff-Ring, Gründgensstraße und Borchersring in einem Gagfah-Haus lebt, hat oft Grund zur Klage.

Volltreffer im Häuser-Quiz

»Heizung in der Küche kaputt, Fenster undicht, Wasserkasten im WC defekt. Hausmeister sagte: Da passiert ja nicht viel«, notierte das Mieterpaar Michael Gessner und Sabine Gessner-Schulzke in einer vom Mieterverein verteilten Beschwerdeliste. »Wir wohnen seit drei Jahren hier, und es passiert überhaupt nichts, wenn wir den schwer erreichbaren Hausmeister mal ansprechen«, ärgert sich Gessner-Schulzke aus dem Gropiusring. Kein Einzelfall im Haus Nummer 56. Firoozeh Al-Shakabi nennt folgende Mängel: »Eingang im Haus ist immer dreckig, Fahrstuhl ist in sehr schlechtem Zustand.« Und das Ehepaar Carman-Carmela und Hartmut Gantenberg bemängelt neben undichten Fenstern, lauten Müllschlucker-Geräuschen, klopfenden Heizkörpern und ungepflegtem Garten die unzulängliche Klingelanlage: »Unsere Klingel hören wir nicht bei geschlossenen Türen, die vom Nachbarn dafür umso lauter.« Außerdem stört die Gantenbergs, »dass man nicht richtig ernst genommen wird«. Eine schallende Ohrfeige für den Vermieter.

Die Gagfah hat bundesweit über 170 000 Wohnungen. In Hamburg sind es 9700, und im Stadtteil Steilshoop gehören dem börsennotierten Unternehmen 2200 Wohnungen. Mit 28 Prozent Bestandseigentum ist die Gagfah dort vor der städtischen SAGA/GWG (1300 Wohnungen) der größte Wohnraumanbieter. Kritiker werfen der Gagfah vor, sich seit dem Erwerb von Gesellschafteranteilen durch Fortress als »Heuschrecke« zu gebärden. Der US-Hedgefonds Fortress hatte die Gagfah 2004 von der Bundesversicherungsanstalt für Angestellte übernommen. Es war mit einem Volumen von 3,5 Milliarden Euro der bis dato größte Wohnungskauf in Deutschland.

»Die schlechte Behandlung der Blöcke in Steilshoop hilft, die Rendite der Gagfah-Aktie in die Höhe zu treiben«, sagt Martin Kersting. Der promovierte Altphilologe arbeitet beim größten Beschäftigungsträger im Stadtteil, der Alraune GmbH, und engagiert sich im Stadtteilbeirat für das Viertel, in dem er seit einem Jahrzehnt in einer Gagfah-Wohnung lebt. »Die Mieter zahlen, zahlen und zahlen – gemacht wird aber in den maroden Häusern in den meisten Fällen nichts«, kritisiert Kersting. Im Vergleich zu den Blöcken, die der städtischen SAGA/GWG gehören, seien die Gagfah-Häuser in einem katastrophalen Zustand, sagt Kersting, der auch als Stadtführer unterwegs ist: »Ich lasse die Leute immer raten, welches Gebäude der Gagfah gehört und welches der SAGA/GWG. Die Antworten sind zu 100 Prozent richtig.«

Foto: Stahl

Kersting bezahlt für seine Wohnung 6,80 Euro pro Quadratmeter, mithin »einen stolzen Preis«. Dafür seien die Nebenkosten wegen des Heizens mit Fernwärme und des Verzichts auf einen Hausmeister »relativ günstig«. Kersting liegt mit seiner Miete von fast sieben Euro im oberen Bereich der Skala, weil er in einem frei finanzierten Block lebt. Durchschnittliche SAGA/ GWG-Mieter zahlen in Steilshoop 5,16 Euro netto kalt, Gagfah-Mieter 5,35 Euro. Noch – denn derzeit unterliegen rund drei Viertel der Wohnungen im Stadtteil der Sozialbindung, die aber in den meisten Fällen bis 2013 endet.

Für ihr Geld bekommen die Gagfah-Mieter schon heute wenig. Und das ist so gewollt. Denn wer viel saniert, kann an seine Anteilseigner wenig ausschütten. Der Gelackmeierte ist der Mieter. Kersting kennt zahlreiche Wohnungen mit »Schimmel im großen Stil« sowie »undichten Fenstern« und ist auch selbst betroffen: »Wenn es im Winter richtig kalt ist, kriege ich meine Wohnung wegen der maroden alten Holzfenster höchstens auf 18 Grad, obwohl ich voll aufdrehe.« Die Gagfah drücke sich vor jeder Form der Renovierung.

Ein weiteres Problem ist der enorme Leerstand bei Geschäftsräumen und Läden. »Da scheint die Gagfah nach dem Prinzip ›Entweder teuer vermieten oder gar nicht‹ zu verfahren«, sagt Kersting, der den Leerstand in diesem Segment auf ein Viertel beziffert. Manche Objekte hätten »Ruinen-Charakter« angenommen.

In anderen Städten geht es den Mietern der Gagfah kaum besser. Der aktuelle Geschäftsbericht des Unternehmens weist für das erste Halbjahr 2009 bundesweit Instandhaltungskosten von 34,9 Millionen Euro aus – bei einer bewirtschafteten Fläche von 10,2 Millionen Quadratmetern ergeben sich pro Quadratmeter und Jahr 6,82 Euro. Der übliche Satz beträgt 10 bis 15 Euro. Modernisierungs- und Sanierungsstau ist die Folge.

Heute leben in dem Stadtteil im Bezirk Wandsbek 20 000 Menschen (1978: 24 000), davon 16 000 in der Großsiedlung. Foto: Stahl

»Negativer Erkennungswert«

»Die Gagfah-Bestände haben äußerlich einen im negativen Sinn sehr hohen Wiedererkennungswert, durch den sich die Mieter zu Recht diskriminiert fühlen«, schrieb Wilfried Lehmpfuhl, Mietrechtsexperte des Mietervereins zu Hamburg, dem Wohnungsunternehmen im Oktober – und erhielt keine Antwort. Mängelanzeigen werden vom Gagfah-Kundencenter meist so abgearbeitet: »Wir versichern Ihnen, hier weiter tätig zu sein. Unser Hausservice ist bereits beauftragt und ein sachverständiger Techniker wurde eingeschaltet.« Und Bettina Benner, Sprecherin in der Essener Gagfah-Zentrale, lässt per E-Mail ausrichten, erst in zwei Wochen antworten zu können: »Dann sind die Prozesse, die sich in unserem Hause mit der Problematik befassen, weitestgehend abgeschlossen.« Derweil pfeift der Wind weiter durch undichte Fenster – und die marode Heizung klopft im Takt dazu.

»Man kommt nur weiter, wenn man die Gagfah verklagt«, meint Lehmpfuhl, »das ist sehr traurig.« Der Hintergrund sei ja bekannt: »Die haben keine Kohle, weil sie alles an Kapitaleigner ausschütten.« Um frisches Geld zu machen, verhökert die Gagfah Wohnungen im großen Stil. In Steilshoop steht ein Block zwischen Gropiusring und Ernst-Ziegel-Ring zum Verkauf. »Der Block wird komplett veräußert. Immer, wenn Mieter ausziehen, bieten wir die Wohnungen zum Verkauf an«, erklärt eine Gagfah-Mitarbeiterin.

Auch in das Wohnumfeld wird die Gagfah wohl nichts investieren. Der Bezirk will den Weg durch die Mittelachse der Siedlung auf Vordermann bringen, die zwölf in Steilshoop aktiven Wohnungsgesellschaften sollen sich beteiligen. Vor diesem Hintergrund gab es kürzlich in Essen ein Gespräch zwischen der Gagfah und Hamburgers Stadtentwicklungssenatorin Anja Hajduk (Grüne). Laut Behördensprecher Enno Isermann hat man sich »ausgetauscht und vertagt«. Man hoffe, »dass die Gagfah noch mit ins Boot kommt«. Dieter Maibohm, Leiter der Koordinierungskonferenz in Steilshoop, ist skeptisch – es habe den Anschein, die Gagfah sei aus dem Innovationsquartier ausgestiegen.

Der Ursprung des Namens Steilshoop ist unbekannt; die im 12. Jahrhundert entstandene Siedlung könnte nach der steilen Lage des ersten Hofes benannt sein. Bis 1866 gehörte Steilshoop meist zu Dänemark. 1867 wurde der Ort preußisch, 1937 ordneten ihn die Nazis im Zuge des »Groß-Hamburg-Gesetzes« der Hansestadt zu.