Von Sonja Vogel
07.12.2011

Neumieten ziehen an

Berlin-Brandenburgische Wohnungsunternehmen stellen Marktmonitor für 2011 vor

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Mieten in Friedrichshain-Kreuzberg: viel Raum nach oben

Bei Wiedervermietungen steigen die Mietpreise in innerstädtischen Quartieren deutlich an. Das bestätigte gestern der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) - mit 40 Prozent Anteil an den Mietwohnungen der Stadt der größte Dachverband. Für den Markmonitor 2011 hat der Verband Daten von rund 900 000 Bestands- und Neuverträgen der Mitgliedsverbände ausgewertet.

Demnach stieg die Nettokaltmiete des Wohnungsbestands des BBU im Jahr 2010 um 2,3 Prozent. »Das ist eine moderate Erhöhung«, urteilte BBU-Vorstand Maren Kern. Durchschnittlich 4,92 Euro pro Quadratmeter werden nun kalt verlangt. Damit liegen die BBU-Mieten 29 Cent unter dem Mietspiegelmittelwert dieses Jahres (5,21 Euro/ Quadratmeter). Eine 60-Quadratmeter-Wohnung schlug Ende 2010 durchschnittlich mit 295 Euro nettokalt zu Buche. In Charlottenburg-Wilmersdorf werden mit 5,35 Euro pro Quadratmeter die höchsten Kaltmieten verlangt, gefolgt von Steglitz-Zehlendorf (5,27) und Friedrichshain-Kreuzberg (5,13). Die niedrigsten Mieten gibt es in Marzahn-Hellersdorf (4,54) und Reinickendorf (4,64). Im Trendbezirk Neukölln stieg die Miete um 2,8 Prozent (plus 13 Cent) am schnellsten.

Ganz anders sieht es bei den Preisen aus, die beim Abschluss eines neuen Vertrags verlangt werden. Sie liegen auch beim BBU deutlich über dem Mietspiegel. Die 34 000 untersuchten Neuverträge liegen im Mittel bei 5,48 Euro kalt. Dies entspricht einem Anstieg um vier Prozent im Jahr 2010 und dem schnellsten der letzten Jahre. Eine 60-Quadratmeter-Wohnung kostete damit 330 Euro nettokalt - immerhin schon 34 Euro mehr als bei Bestandsverträgen. »In den Bezirken stellt sich das sehr unterschiedlich dar«, sagte Kern. Wiederum bleiben Marzahn-Hellersdorf mit 4,78 Euro und Reinickendorf mit 5,03 Euro pro Quadratmeter vergleichsweise günstig. In Charlottenburg-Wilmersdorf werden Neuvertragsmieten von durchschnittlich 6,21 Euro verlangt und auch in Friedrichshain-Kreuzberg liegt die Miete beim Neueinzug bei stattlichen sechs Euro - im Schnitt. Zum Vergleich: der aktuelle Mietspiegelmittelwert beträgt 5,21 Euro.

Die deutlichen Anstiege bei Wiedervermietungen und auch das steigende Einkommen in einigen Bezirken machen den Mietmarkt dynamischer. »Besonders erfreulich ist die Einkommensentwicklung in Neukölln«, so Kern. In den innerstädtischen Bezirken lebten indes noch immer eine große Zahl von Haushalten, die Grundsicherung oder Arbeitslosengeld II beziehen. Obwohl die Tendenz absteigend ist. Kerns Schlussfolgerung: Auch für Einkommensschwache ist bezahlbarer Wohnraum in ausreichendem Maße vorhanden. Allerdings belegen Zahlen der Jobcenter die Wanderungsbewegungen in die Außenbezirke. »Wir haben hier keine Verdrängung«, sagte hingegen Maren Kern. »Bedarfsgemeinschaften können weiterhin günstigen Wohnraum finden.«

Besonders deutlich wird die Entwicklung indes in Friedrichshain-Kreuzberg. Während Bewohnerinnen und Bewohner des Bezirks mit durchschnittlich 1400 Euro netto im Monat über das niedrigste Einkommen verfügen, zahlen sie bei Neuvermietungen mit sechs Euro den zweithöchsten Preis. Alteingesessene können es sich da schlicht nicht leisten, innerhalb des Bezirkes umzuziehen. Die frei gewordenen Wohnungen gehen zu höheren Mieten an besser situierte Zugezogene. »Ich finde diese Konzentration nicht alarmierend«, sagte Kern. Die soziale Durchmischung sei im Bestand der BBU gegeben. »Selbst in Mitte haben wir hohe Spannbreiten - auch nach unten«, betonte Kern. Die Bezirke kleinteiliger aufschlüsseln kann sie allerdings nicht. Trotzdem gibt Kern zu, einige Kieze müssten künftig im Auge behalten werden - so etwa den Nordwesten von Mitte, in dem die Arbeitslosenzahl frappant steigt. »Das ist eine Suchbewegung nach der AV Wohnen angemessenem Wohnraum«, beschrieb Peter Becker, der den BBU-Marktmonitor mitbetreute, die Verschiebungen - die »AV Wohnen« regelt die angemessenen Kosten der Unterkunft für Bezieherinnen und Bezieher von Transferleistungen.

Der Berliner Mieterverein hingegen warf dem BBU »Schönfärberei« vor. »Diese Bewertung des Wohnungsmarktes ist ein Rückfall«, kommentierte Geschäftsführer Reiner Wild. Er fürchtet, dass künftig immer weniger Haushalte sich die Innenstadt leisten können. »Dies bezeichnen wir als Verdrängung, weil die Wanderung nicht freiwillig passiert«, so Wild.