Von Dieter Hanisch, Flensburg
16.07.2012

Auf dem »Flensburger Weg«

Das Modell Genossenschaftliche Wohnungsbaugesellschaft funktioniert im Norden seit sechs Jahren - und könnte Vorbild sein

In der nördlichsten Stadt Deutschlands wurde beim Wohnungsverkauf Neuland betreten, das Modell weckt auch anderswo Interesse.
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Zum Fuhrpark des Vereins gehören nicht nur Autos, sondern auch – ökologisch korrekt – Dienstfahrräder.

Der »Flensburger Weg« ist kein neuer Pilgerpfad und auch keine Touristenattraktion, obwohl sich Vertreter aus dem westfälischen Hagen zuletzt intensiv danach erkundigten. Dahinter verbirgt sich vielmehr ein Sonderweg kommunaler Wohnungsbaupolitik, ausgetüftelt im Flensburger Stadtteil Fruerlund, wo der Selbsthilfe Bau-Verein (SBV) zu Hause ist. Zum Tag der Genossenschaften am 7. Juli schaute sogar der schleswig-holsteinische Innenminister Andreas Breitner (SPD) vorbei und stimmte ein Loblied auf den genossenschaftlichen Wohnungsbau an. Eingeladen in die 89 000 Einwohner zählende Grenzstadt hatte der SBV, der im Frühjahr sein 7000. Genossenschaftsmitglied begrüßte. Vor sechs Jahren hatte der Verein die städtische Wohnungsbaugesellschaft (Wobau) gekauft - ein bundesweit beachtetes Geschäft.

»Da standen einige dänische Investoren doch bereits mit Koffern voller Geld vor dem Rathaus«, erinnert sich SBV-Vorstandsvorsitzender Raimund Dankowski an die Privatisierung der etwas anderen Art. 4800 Wohnungen mit rund 300 000 Quadratmetern Wohnfläche wurden für 115 Millionen Euro übernommen. Vor dem Hintergrund heikler kommunaler Verkäufe wie in Kiel oder Dresden scheuten die Ratsvertreter seinerzeit die Veräußerung an einen externen Investor. Alternativ stand die Frage, eine eigene Genossenschaft zu gründen oder dem SBV-Angebot zuzustimmen.

»Einen Übergang in dieser Größenordnung in genossenschaftliche Hände hatte es damals - und das gilt bis heute - noch nicht gegeben«, erinnert sich der 60-jährige Dankowski, gleichzeitig Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Schleswig-Holsteinischer Wohnungsbauunternehmen. Am 4. Mai 2006 war der Verkauf über alle Parteigrenzen hinweg mit nur einer Gegenstimme in der Ratsversammlung beschlossene Sache. Auf einen Schlag wurde der Verwaltungshaushalt der Stadt jährlich um rund 770 000 Euro entlastet. »Wir haben uns mit dem SBV für eine sozial verpflichtende Wohnungsbaupolitik entschieden«, resümiert Peter Schroeders, Fachmann der Stadt Flensburg im Bereich Stadtentwicklung. Das habe niemand bereut, so Schroeders, der die gute Abstimmung zwischen Stadt und SBV lobt.

Festzuhalten bleibt: Nachhaltigere Kriterien als reines Renditeinteresse haben die Kommunalpolitiker zu dieser Lösung getrieben - gestalterische Einflussmöglichkeit statt schnelles Geld. Ein Erwerb zum spekulativen Weiterverkauf schied aus. Nach der Übernahme wurde der Wohnungsbestand abschnittsweise saniert, ohne dass die Mieten in unbezahlbare Höhen schnellten. Dies war vertraglich ausgeschlossen worden.

Erfolgsgeschichte Genossenschaftswohnung

Fast jede fünfte Wohnung gehört heute zum SBV, der damit Marktführer in Flensburg ist, wo mit dem Flensburger Arbeiter-Bauverein noch eine weitere traditionelle Baugenossenschaft beheimatet ist. Neben dem eigenen Wohnungsbestand werden durch den SBV noch rund 1000 Wohnungen verwaltet. Wolfgang Rerrer vom Flensburger Mieterverein spricht von einer »Erfolgsgeschichte«. »Niemand sollte sich über den Tisch gezogen fühlen«, bekräftigt Edgar Möller, der beim Übergang dem Wobau-Mieterbeirat angehörte. Der löste sich Ende 2008 auf, erhielt aber einen Platz im SBV-Aufsichtsrat.

SBV-Verantwortliche erzählen, dass es anfangs nicht einfach war, die bis dato in Wobau-Immobilien wohnenden Flensburger zu überzeugten Genossenschaftlern zu machen - insbesondere die jüngere Generation. In einer Mobilität fordernden Gesellschaft will man sich selten langfristig binden. Aktuell kehrt sich dieser Trend allerdings um - Verbindlichkeit, Kontinuität und Sicherheit stehen in der Krise wieder hoch im Kurs.

Gegründet wurde der SBV unter dem Eindruck der Flüchtlingsströme, des Nachkriegswiederaufbaus und des dringenden Bedarfs nach bezahlbarem Wohnraum. 1949 hoben 36 Neubürger den SBV aus der Taufe. Blickt man auf die zahlreichen Baustellen mit energetischer Renovierung oder auch modernen Neubauten, ist der einstige Tatendrang der Pioniere ungebrochen zu beobachten.

Was sich laut Dankowski aber geändert hat, ist der intensivere Blick über das Bauobjekt und die Immobilie hinaus. Der SBV schaut ins gesamte Quartier und bemüht sich um soziale Balance wie um Infrastruktur. Die Entfernungen zu Kita oder Schule spielen dabei immer eine Rolle. Von Bedeutung sind aber auch Ärztezentrum und Apotheke, Bäcker und Fleischer. Dazu ist es dem SBV wichtig, in der sich demografisch wandelnden Gesellschaft Begegnungsstätten, Freizeiteinrichtungen und Dienstleistungen anzubieten. »Da wir etwas vom Bauwesen verstehen, suchen wir uns für die anderen uns wichtigen Bereiche Kooperationspartner«, so Dankowski. Das meint Angebote an Kinder und Jugendliche, aber auch an Senioren. So funktioniert der Schulterschluss mit dem Sportverein oder der Arbeiterwohlfahrt.

Das wichtigste Kriterium in der Genossenschaft ist das sensible Mitnehmen, das Einbeziehen der Mitglieder. So sucht der Vorstandschef die Augenhöhe und lädt mehrmals jährlich zum gemeinsamen Frühstückstreff ein. »Der Dialog ist das A und O, und es ist nun mal so, dass wir ihn auch gerne mit besonderen Aktionen anschieben«, umschreibt es SBV-Aufsichtsratsvorsitzender Peer Oberg.

»Das war seinerzeit ein vernünftiger und richtiger Schritt«, beurteilt Linkspartei-Ratsherr Heinz-Werner Jezewski die Entscheidung vor sechs Jahren. Er kritisiert dennoch, dass der SBV die Zielgruppe, die billigen Wohnraum einfordert, aus den Augen verloren habe. Dankowski widerspricht und weist auf den sozialen Blick des Vereins hin: »Seit sehr vielen Jahren beschäftigen wir einen eigenen Sozialarbeiter, der sich auch um die Schuldnerberatung kümmert, damit Genossenschaftsmitglieder eben nicht ihre Wohnung verlieren, sondern andere Lösungen gefunden werden.«

Bezahlbarer Wohnraum fehlt

Edgar Möller stützt die Jezewski-These, dass in Flensburg die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum größer ist als der Bestand. »Wir sind eine junge Stadt, wir sind eine Studentenstadt«, lautet der Hinweis von Möller, der für den Südschleswigschen Wählerverband (SSW) Kommunalpolitik betreibt und auch deshalb einen Blick auf eine vernünftige soziale Mischung im Städtebau hat.

Der SBV versteht sich keinesfalls als elitär. Problemviertel und soziale Brennpunkte seien sehr wohl im Fokus, heißt es von der Genossenschaftsspitze. Stadtentwickler Schroeders spricht aber ebenfalls von einem Wohnungsdefizit. In den nächsten vier Jahren sieht er einen Gesamtbedarf von 3000 Wohnungen. »Zwischen Bahnhof und Deutsches Haus entlang der Gütergleise muss sich unbedingt etwas tun. Durch unsere gute Erfahrung arbeiten wir auch da eng mit dem SBV zusammen«, schaut Schroeders nach vorn.

Innenminister Breitner ließ sich unterdessen durch das generationsübergreifende Begegnungshaus, das den Namen »360°« trägt, führen und erklären, dass unter dem Dach des SBV auch eine eigene Stiftung, eine Sporthalle, ein Seniorenverein, ein Feriencamp, ein Kabelnetzbetreiber und eine Kapitalanlagemöglichkeit vereint sind. Vielleicht ließ ihn das beeindruckende »Rundumpaket« zur Bewertung kommen, dass Genossenschaften gut aufgestellte Unternehmen seien, »die sich in hohem Maß der Förderung ihrer Mitglieder verpflichtet fühlten«.