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Klarheit bei der Frage: Streichen oder nicht?

BGH stärkt Mieterrechte bei Schönheitsreparaturen

Beim Auszug können Mieter nicht mehr so einfach zu sogenannten Schönheitsreparaturen verdonnert werden.

Ein Mieter kann beim Auszug aus einer unrenoviert übernommenen Wohnung auch dann nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, wenn er seinem Vormieter Renovierungsarbeiten zugesagt hat. Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entschied am 22. August 2018 (Az. VIII ZR 277/16), dass eine solche Renovierungsvereinbarung keinen Einfluss auf Verpflichtungen im Mietvertrag hat. Das Gericht stärkte damit auch für einen solchen Sonderfall die Rechte von Mietern im Streit um Schönheitsreparaturen.

Ein Umzug bedeutet meistens Stress und angespannte Nerven. Gerade bei der Übergabe der alten Wohnung haben viele ein ungutes Gefühl - hoffentlich ist dem Vermieter alles hübsch genug. Aber muss ich überhaupt renovieren? Das Urteil der obersten Zivilrichter BGH verschafft Mietern in dieser Frage mehr Klarheit.

Worum geht es?

Ein Mieter hatte seine Wohnung im niedersächsischen Celle vor dem Auszug selbst gestrichen. Dazu hatte ihn die vermietende Wohnungsbaugenossenschaft aufgefordert. Der waren die Decken und Wände allerdings zu streifig - sie ließ für knapp 800 Euro einen Maler kommen. Bezahlen sollte das der Mieter. Er weigerte sich.

Wie ist die Rechtslage?

Grundsätzlich verpflichtet das Gesetz den Vermieter, die Wohnung in Schuss zu halten. Davon darf allerdings abgewichen werden, und deshalb ist die Ausnahme seit Langem zur Regel geworden. Laut Deutschem Mieterbund gibt es heute kaum einen Mietvertrag, der die sogenannten Schönheitsreparaturen nicht dem Mieter aufbürdet.

Schönheitsreparaturen - was bedeutet das?

Vereinfacht gesagt sind das alle Malerarbeiten in der Wohnung, also eben das Streichen oder Tapezieren der Wände und Decken, aber auch das Lackieren von Heizkörpern, Türen oder Fensterrahmen von innen. Das muss nicht unbedingt ein Handwerker erledigen. Solange der Mieter »fachgerecht« arbeitet, kann er auch selbst zum Pinsel greifen.

Also ein Blick in den Mietvertrag, und die Sache ist klar?

So einfach ist es nicht. Denn etliche gängige Klauseln zu Schönheitsreparaturen haben Gerichte für unwirksam erklärt, weil sie die Mieter unangemessen benachteiligen. Zum Beispiel dürfen Vermieter nicht vorschreiben, dass Küche und Bad zwingend alle drei Jahre zu streichen sind - egal, wie abgewohnt die Räume tatsächlich aussehen. Hat der Mieter so eine unwirksame Klausel in seinem Vertrag stehen, ist er fein raus: Er muss die Arbeiten gar nicht erledigen.

Was heißt das für den Streit aus Celle?

Hier kommt eine wichtige BGH-Entscheidung von 2015 ins Spiel. Seither dürfen Mieter die Schönheitsreparaturen zumindest nicht mehr ohne Ausgleich aufgebrummt bekommen, wenn sie in eine unrenovierte Wohnung ziehen. Sonst müssten sie die Räume womöglich schöner hinterlassen, als sie sie vorgefunden haben. Der Mann hatte die Wohnung unrenoviert gemietet - hätte also gar nicht streichen müssen. Wäre da nicht eine Vereinbarung mit seiner Vormieterin. Mit ihr hatte er beim Einzug im Übergabeprotokoll abgemacht, dass er »Renovierungsarbeiten und Tebo« (Teppichboden) übernimmt. Darauf pochte die Genossenschaft.

Wie haben die Karlsruher Richter entschieden?

Zugunsten des Mieters. Wenn zwei Mieter untereinander etwas vereinbaren, kann das nach Auffassung des Senats keine Auswirkungen auf den Mietvertrag haben - schon gar nicht mit der Folge, dass der Vermieter behandelt wird, als hätte er die Wohnung renoviert übergeben. So hatte es zuvor das Landgericht Lüneburg gesehen.

Wer profitiert von dem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs?

Darüber lässt sich streiten. Absprachen à la »Ich lasse die Küche da, dafür streiche ich nicht« seien für alte wie neue Mieter eine wunderbare Lösung gewesen, sagt Kai Warnecke, Präsident des Eigentümerverbandes Haus & Grund. »Nur, warum sollte sich der Vermieter darauf in Zukunft noch einlassen?« Der Deutsche Mieterbund sieht trotzdem die Mieter im Vorteil. Das Urteil gelte für alle bestehenden Mietverhältnisse, erläutert dazu der Justiziar Stefan Bentrop. Dort gehe es allein um die Frage: Renovieren - ja oder nein? Und das lasse sich künftig anhand der Klausel im Mietvertrag eindeutig beantworten. dpa/nd