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Tipps zu Abschluss und Auflösung eines Mietvertrags

Mietrecht (Teil 1)

Nach der Vorstellung des Gesetzgebers sollen Mieter und Vermieter gleichberechtigte Vertragspartner sein und als solche die Bedingungen des Mietvertrags frei aushandeln können. Die Praxis sieht natürlich anders aus.Fast immer wird Ihnen der Vermieter einen fertig vorbereiteten Vertrag zur Unterschrift vorlegen. Versuchen Sie vor einem Mietvertragsabschluss, sich einen Vertragsentwurf übermitteln zu lassen, oder zumindest, sich »Bedenkzeit« auszubitten, damit Sie mit dem noch nicht unterschriebenen Vertrag eine Beratungsstelle aufsuchen können. Übertriebenes Drängen des Vermieters (»jetzt oder gar nicht«) sollte Sie misstrauisch machen. Und schließlich stellt sich eines Tages die Frage: »Wie komme ich wieder aus dem Vertrag heraus?« - etwa bei Wohnungswechsel oder Haushaltsauflösung.

Die Infoschrift der Berliner MieterGemeinschaft soll Ihnen helfen, sich Klarheit über Ihre tatsächlichen Rechte und Pflichten zu verschaffen und einen Überblick zu bekommen, worauf Sie achten sollten.

Was ist ein Mietvertrag?

Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, Ihnen die Wohnräume zur Benutzung zu überlassen und während der Mietzeit im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Sie als Mieter/in dürfen die Wohnung nur im vertraglich festgelegten Rahmen nutzen und sind verpflichtet, die vereinbarte Miete an den Vermieter zu zahlen (§ 535 BGB). Mietverträge bedürfen zu ihrer Wirksamkeit keiner Form, sie können mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden. Der mündliche Vertrag ist jedoch die Ausnahme. Deshalb behandeln wir im Folgenden nur den schriftlichen Mietvertrag. Um wirksam zu sein, muss dieser folgende Mindestangaben enthalten: die Vertragsparteien, die Bezeichnung der vermieteten Wohnung, den Beginn des Mietverhältnisses und die Miethöhe.

Unabdingbare Mietrechte

Mietrecht ist Vertragsrecht und Verträge sind einzuhalten. Das bedeutet, dass Sie in der Regel an das, was Sie unterschrieben haben, gebunden sind. Gleichwohl gibt es im Wohnraummietrecht eine Reihe von zwingenden (unabdingbaren) Vorschriften, von denen der Vermieter nicht zu Ihrem Nachteil abweichen darf. Tut er es trotzdem, sind diese Vereinbarungen unwirksam, auch wenn Sie sie unterschrieben haben. Es gilt dann ausschließlich das Gesetz.

Zu diesen durch keinerlei Vertrag oder Vereinbarung aufzuhebenden Rechten zählen insbesondere:

  • der Kündigungsschutz
  • das Recht auf Mängelbeseitigung
  • das Recht auf Mietminderung (eingeschränkt im Fall einer sogenannten energetischen Modernisierung)
  • die Begrenzung und Verzinsung der Kaution
  • das Verbot einer Vertragsstrafe.

Unwirksam sind aber auch (oft antiquierte) Regelungen im Mietvertrag, die unangemessen in das Privatleben der Mieter/innen eingreifen und damit sittenwidrig sind, beispielsweise folgende Bestimmungen:

  • »Die Übernachtung von Besuchern ist nicht gestattet.«
  • »Die Dusche darf nur bis 22 Uhr benutzt werden.«
  • »Der Vermieter darf die Mieträume jederzeit betreten.«

Formularmietverträge

Fast immer verwenden die Vermieter vorgedruckte Verträge (sogenannte Formularmietverträge), die im Fachhandel erhältlich sind oder von den Hausbesitzerorganisationen herausgegeben und aktualisiert werden. Manche Vermieter verwenden auch selbst entwickelte, besonders ausgeklügelte Vertragsformulare.

Vom Vermieter gestellte Mietverträge unterliegen der Inhaltskontrolle nach den Vorschriften zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Eine Prüfung, welche Klauseln wirksam und welche unwirksam sind, ist dringend angeraten. Oft werden am Schluss des Formulars Zusatzvereinbarungen angefügt.

Beinhalten diese Vereinbarungen ausgehandelte Vertragsinhalte, bei denen beide Partner eine gleichrangige Verhandlungsposition hatten, gelten sie als sogenannte Individual- oder auch Einzelvereinbarungen. Verwendet der Vermieter diese Zusatzklauseln häufiger in seinen Mietverträgen, sind sie ebenfalls als Formularklauseln einzustufen. Die regelmäßige Verwendung durch den Vermieter müssen Sie allerdings beweisen können.

Unwirksame Klauseln

Klauseln in Formularmietverträgen, mit denen der Vermieter einseitig vorformulierte Vertragsbedingungen diktieren will, die die Mieter/innen unangemessen und übermäßig benachteiligen, sind unwirksam. Wird eine Klausel von Gerichten als unwirksam angesehen, tritt an ihre Stelle die gesetzlich vorgesehene Regelung. Das bedeutet: Womit der Vermieter Sie unzulässig (weil übermäßig) belasten wollte, fällt auf ihn selbst zurück.

Instandhaltung und Schönheitsreparaturen

Viele Mietverträge enthalten eine Formularklausel, wonach Mieter/innen sogenannte kleine Instandhaltungen ganz oder anteilig selbst bezahlen sollen (Kleinreparaturklausel). Eine solche Klausel ist nur wirksam mit genau bestimmten Einschränkungen hinsichtlich der Kosten jeder einzelnen Reparatur und einer Begrenzung auf einen Höchstwert pro Jahr für alle Reparaturen.

Besonders umstritten sind Formularklauseln zu Schönheitsreparaturen. Diese Arbeiten kann der Vermieter im Mietvertrag auf die Mieter/innen abwälzen, unter Umständen auch die Erstrenovierung. Generell gilt auch hier: Ob eine solche Klausel in Ihrem Mietvertrag unwirksam ist, sollten Sie unbedingt in einer Beratungsstelle prüfen lassen, bevor Sie die Forderungen Ihres Vermieters zurückweisen oder aber unnötig selbst zu Farbe und Pinsel greifen.

Bringen Sie zur Beratung unbedingt Ihren Mietvertrag und auch etwaige Zusatzvereinbarungen oder Wohnungsübergabeprotokolle mit. Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) müssen Sie keinerlei Schönheitsreparaturen ausführen, wenn Sie eine unrenovierte Wohnung gemietet haben, ohne hierfür vom Vermieter eine angemessene Gegenleistung (z. B. einen Mietnachlass für die ersten zwei oder drei Monate) erhalten zu haben. Näheres hierzu finden Sie in unserer Infoschrift »Schönheitsreparaturen«.

Mietpreis

Der Mietpreis ist abhängig von der Wohnraumart und unterscheidet sich nach preisgebundenem und preisfreiem Wohnraum. Bei preisgebundenem Wohnraum handelt es sich vor allem um Sozialwohnungen (öffentlich geförderter sozialer Wohnungsbau) oder diesen nach dem Gesetz gleichgestellten Wohnungen. Für solche Wohnungen gilt die Kostenmiete, die durch eine von der Investitionsbank Berlin (IBB) genehmigte Wirtschaftlichkeitsberechnung nachgewiesen werden muss. Diese Kostenmiete ist in der Regel exorbitant hoch. Der Mietspiegel gilt für diese Wohnungen nicht. Wegen der damit verbundenen Rechtsunsicherheit hinsichtlich der Mietpreisentwicklung sollten Sie daher unter den derzeitigen Bedingungen sehr sorgfältig überlegen, ob Sie eine Sozialwohnung mieten möchten.

Bei preisfreien Wohnungen gilt: In der Praxis konnte der Vermieter bislang die Miete verlangen, die die Marktlage hergab. Am 1. Juni 2015 trat auch in Berlin das als »Mietpreisbremse« bezeichnete Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) in Kraft, nach dem bei einer Wiedervermietung die höchstzulässige Kaltmiete auf 10 Prozent über der nach dem Mietspiegel zu ermittelnden ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt wird.

Aber Vorsicht: Die Regelungen zur Mietpreisbremse enthalten etliche Ausnahmen. Erstens bleiben nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietete Wohnungen (»Neubau«) bei der Mietpreisbremse außen vor. Zweitens gilt die Mietpreisbremse nicht für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Und drittens darf eine höhere als nach dem MietNovG zulässige Miete vereinbart werden, wenn sie von dem/der Vormieter/in bereits gezahlt wurde.

Vereinbaren Sie deshalb niemals leichtfertig eine überhöhte Miete in der Hoffnung, später problemlos eine Herabsetzung der Miete oder eine Rückzahlung überzahlter Mieten durchsetzen zu können.

Aus: MieterEcho Nr. 379 vom Februar 2016

Teil 2 im kommenden nd-ratgeber behandelt unter anderem die vertraglichen »Nebenpflichten« und Mietvertragsarten.

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