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Unwirksame Klauseln im Mietvertrag und ihre Folgen

Probleme rund um den Mietvertrag (Teil 1)

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Wichtig ist, dass Sie nicht unbedingt alles hinnehmen müssen, was in dem Vertrag schwarz auf weiß steht. Manche Vereinbarungen können Sie getrost ignorieren, weil sie vom Gesetz oder der Rechtsprechung für unwirksam erklärt wurden.

Andererseits: Längst nicht jede Klausel, die befremdlich oder anmaßend anmutet, ist unzulässig. Einen einheitlichen oder gar »amtlichen« Vordruck gibt es nicht. 90 Prozent aller Mietverträge, so schätzt der Deutsche Mieterbund, enthalten unwirksame Klauseln. Er informiert, welche Klauseln - so oder ähnlich - häufig verwendet werden, aber keine Gültigkeit haben.

Mietsicherheit (Kaution)

Der Mieter bietet dem Vermieter zusätzlich zur vereinbarten Kaution eigenständig und unaufgefordert eine selbstschuldnerische Bürgschaftserklärung an.

Eine solche Klausel ist nicht zulässig. Nach § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) darf die Mietsicherheit höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Darüber hinaus darf der Vermieter keine Sicherheitsleistung fordern. Nur wenn ihm freiwillig eine weitere Sicherheit neben der Kaution angeboten wurde, darf der Vermieter auf diese zurückgreifen, so der Bundesgerichtshof (BGH) im Urteil vom 7. Juni 1990 (Az. IX ZR 16/90). Andernfalls kann die Rückgabe der Kaution verlangt werden.

Allerdings verlangen viele Vermieter ohne diese Vertragsklausel vom Wohnungssuchenden mündlich eine »freiwillige« Übersicherung. Eine Übersicherung wäre es auch, zusätzlich zur Kaution ein »Schlüsselpfandgeld« zu verlangen.

Unwirksam ist auch dieser Passus:
»Der Mieter ist verpflichtet, eine Privat-Haftpflichtversicherung abzuschließen und dies auf Verlangen des Vermieters nachzuweisen.«

Das etwaige Risiko, das durch die Kaution nicht mehr abgedeckt ist, gehört zum allgemeinen Risiko des Vermieters, meinte dazu das Landgericht Berlin (Urteil vom 16. September 1992, Az. 26 O 179/92).

Wohnflächenangabe

Die Größe der Wohnung beträgt circa 68 Quadratmeter. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes.

Immer häufiger hat man es beim Berliner Mieterverein (BMV) mit Mietverträgen zu tun, die sich vor der eindeutigen Angabe einer Quadratmeterzahl drücken. Die Intention ist klar: Es soll verhindert werden, dass der Mieter die Miete kürzt, wenn sich nachträglich herausstellt, dass die Wohnung viel kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 Prozent unter der vertraglich vereinbarten, gilt das nämlich als Mangel. Doch solchen Tricksereien hat der BGH vor einigen Jahren einen Riegel vorgeschoben. Es mache keinen Unterschied, ob im Mietvertrag die Wohnfläche exakt oder aber mit einer Circa-Angabe beschrieben werde. Allein maßgeblich ist, ob die jeweilige Angabe um mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche nach oben abweiche (BGH vom 10. März 2010, Az. VIII ZR 144/09).

Kündigungsfristen und Mietdauer

Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt 5 Monate.

Eine solche Vereinbarung ist nicht bindend. Die Kündigungsfrist des Mieters beträgt grundsätzlich drei Monate, der Mieter kann also stets bis zum dritten Werktag des Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Für den Vermieter können hingegen längere, über die gesetzliche Regelung hinausgehende Kündigungsfristen vereinbart werden.

Außerdem kann die Kündigung für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen sein. Folgende Regelung ist nicht zu beanstanden:

Das Mietverhältnis beginnt am 1. September 2016 und läuft auf unbestimmte Zeit. Vermieter und Mieter vereinbaren, dass beiderseitig für die Dauer von 24 Monaten ab Mietbeginn auf das Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses verzichtet wird. Das Mietverhältnis ist demnach erstmalig ab dem 31. August 2018 kündbar.

Voraussetzung ist, dass der Kündigungsausschluss für maximal vier Jahre vereinbart wurde. Ein längerer Zeitraum wäre wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH vom 8. Dezember 2010, Az. VIII ZR 86/10). Zudem muss der Kündigungsausschluss für beide Seiten gelten.

Beim Abschluss von Zeitmietverträgen gibt es auch viele Fehler. Häufig heißt es lapidar:

Das Mietverhältnis beginnt am 1. September 2016 und endet am 31. August 2018.

Doch der Vermieter kann nicht einfach so einen befristeten Vertrag abschließen. Vielmehr muss nach § 575 BGB einer der drei folgenden Gründe vorliegen: Eigenbedarf, eine geplante bauliche Veränderung (Abriss oder Umbau) oder die geplante Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten (Werkdienstwohnungen).

Wichtig: Der Grund für die Befristung muss bereits bei Vertragsabschluss schriftlich mitgeteilt werden. Wird, wie in diesem Beispiel, überhaupt kein Grund genannt, ist die Vereinbarung unwirksam und das Mietverhältnis läuft unbefristet. Ausnahmen gelten lediglich für Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch, für möblierte Zimmer in einer vom Vermieter bewohnten Wohnung und bei Studentenwohnheimen.

Staffelmiete und Miethöhe

Das Mietverhältnis beginnt am 15. Mai 2011. Es wird eine Staffelmiete vereinbart. Ab 1. Mai 2012 tritt die erste Staffel in Höhe von 50 Euro in Kraft.

Solche Staffelmietvereinbarungen, bei denen die Miete ohne weitere Aufforderung in regelmäßigen Sprüngen steigt, sind bei neueren Mietverträgen sehr häufig. Um wirksam zu sein, muss nach § 557 a BGB die Miete mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben. Das heißt in diesem Beispielfall: Die Vereinbarung ist unwirksam. Für den Mieter bedeutet das, dass er zumindest die erste Staffel nicht zahlen muss. Das Landgericht Berlin (Urteil vom 2. Februar 1995 Az. 62 S 294/94) hat sogar entschieden, dass ein Verstoß in der Regel zur Unwirksamkeit der gesamten Staffelmietvereinbarung führt.

Die einjährige Sperrfrist für Erhöhungen gilt übrigens auch für die seltenere Indexmietvereinbarung. Dabei ist der Mietenanstieg an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland gekoppelt. Da die Miete sehr viel stärker steigt als die Lebenshaltungskosten, ist das für den Mieter unter Umständen eine vorteilhafte Vereinbarung. Es kommt jedoch auf den Einzelfall an. Die Rechtsberatung des Berliner Mietervereins hilft hier weiter.

Wer neu in eine Wohnung eingezogen ist, sollte zudem prüfen lassen, ob die Miete nicht überhöht ist. Dabei sollte man sich nicht auf sein Bauchgefühl verlassen nach dem Motto: »Hier in der Gegend zahlen alle so viel.« Seit der Einführung der Mietpreisbremse in Berlin gelten Beschränkungen: Die Nettokaltmiete darf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Das Problem: Bei zuvor umfassend modernisierten Wohnungen und Neubauten greift die Mietpreisbremse nicht. Eine weitere Ausnahme gilt, wenn der Vormieter bereits höhere Miete gezahlt hat. Es lohnt sich, vom Berliner Mieterverein prüfen zu lassen, ob ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt. Auch noch nach Unterzeichnung des Mietvertrags kann man dann die Miete »anfechten« und das zu viel gezahlte Geld zurückverlangen.

Betriebskosten

Der Mieter trägt die Betriebskosten im Sinne des § 2 Betriebskostenverordnung. Darüber hinaus trägt der Mieter folgende Betriebskosten: Bankgebühren, Mietausfallversicherung, Reparaturkostenversicherung.

Solche Kostenarten zählen nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten, auch wenn man das unterschrieben hat. Es handelt sich um Verwaltungskosten und die muss der Vermieter selber tragen.

Grundsätzlich gilt: Man muss nur für die Betriebskosten aufkommen, wenn dies vertraglich vereinbart ist. Hierfür genügt eine Vereinbarung im Mietvertrag, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat (BGH vom 10. Februar 2016, Az. VIII ZR 137/15).

Es gibt 16 umlagefähige Betriebskostenarten, dazu kommen »Sonstige Betriebskosten«. Dabei ist die Kategorie »Sonstige Betriebskosten« kein Auffangbecken für alle möglichen Kosten. Vielmehr muss explizit genannt werden, welche zusätzliche Leistungen der Vermieter hier geltend machen will, beispielsweise Dachrinnenreinigung, die Wartung eines Rauchmelders oder einen Wachschutz.

Aus: MieterMagazin 1+2/2017

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