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Immobilien steuergünstig weitergeben

Schenkungen in der Familie

Die Sachlage erklärt die Notarkammer Berlin nachfolgend:

Wird eine Immobilie im Familienverbund übertragen, entsteht Schenkungssteuer nur dann, wenn ihr Wert den steuerlichen Freibetrag übersteigt. Schenkungssteuer wird für Kinder und Stiefkinder ab einem Betrag von 400 000 Euro fällig. Der Freibetrag für Enkelkinder liegt bei 200 000 Euro und für Ehegatten sogar bei 500 000 Euro. Selbst Familienfremde, wie gute Freunde, zahlen erst ab einem Wert von 20 000 Euro Steuern.

Diese Freibeträge gelten für sämtliche Schenkungen. Allerdings können die Freibeträge nur alle zehn Jahre genutzt werden, um die Steuerlast zu senken. In einem Zeitraum von 30 Jahren kann somit jedes Elternteil Werte in Höhe von 1,2 Millionen Euro steuerfrei auf ein Kind übertragen.

Ist der Freibetrag nicht groß genug, kann durch notarielle Vertragsgestaltung die Steuerlast gemindert oder gar vermieden werden. Ein beliebtes Mittel, um Steuern zu sparen und gleichzeitig an die eigene Versorgung zu denken, ist die Schenkung mit Nießbrauch. Zum einen sichert sich der Immobilieneigentümer ab, indem er das Recht behält, die verschenkte Immobilie sowohl zu vermieten als auch selbst zu nutzen. Zum anderen wirkt sich das Nutzungsrecht steuerlich günstig aus. Dafür wird der Jahreswert des Nießbrauchs ermittelt und mit der Anzahl von Jahren, die der verbleibenden Lebenserwartung des Schenkers entspricht, multipliziert. Indem dieser Betrag vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen wird, vermindert sich die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Schenkungssteuer.

Dieser Effekt wird auch erreicht, wenn die Nachkommen die Bankdarlehen übernehmen und diese selbst zurückzahlen. Vorsicht ist geboten, wenn die Immobilie nicht selbst genutzt, sondern vermietet worden war. Denn bei einer Übertragung innerhalb von weniger als zehn Jahren kann es zu einem Spekulationsgewinn kommen, bei dem möglicherweise Einkommensteuer anfällt.

Vor allem, wenn es um Immobilien geht, sollten sich Betroffene überlegen, ob die Schenkung endgültig und ohne jede Bedingung gewollt ist. Für bestimmte Fälle kann ein Rückübertragungsanspruch wichtig sein. Der Eigentümer kann sich vorbehalten, die Immobilie zurückzuverlangen, wenn das beschenkte Kind ohne eigene Abkömmlinge stirbt, wenn über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet wird oder das Kind eine Versicherung an Eides statt abgeben muss.

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