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»Wohnungen zu bauen ist teuer, hohe Mieten sind also ok«

Stimmt das denn überhaupt? Aufklärung statt Mythen in der Wohnungsfrage. Teil 4 der nd-Serie »Muss die Miete immer teurer werden?«

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Der drastische Mietanstieg in vielen Städten sowie Konflikte um Verdrängung haben die Wohnungsfrage zurück in die politischen Debatten und auf die Straße gebracht. Wie in kaum einem anderen Bereich unseres Alltags prallen hier existenzielle soziale Bedürfnisse und ökonomische Interessen einer marktförmig organisierten Wirtschaft aufeinander. Eine soziale Wohnungsversorgung – das zeigen die letzten 150 Jahre der kapitalistischen Urbanisierung – muss fast immer gegen private Gewinninteressen durchgesetzt werden. Wir stellen in dieser Serie in Kooperation mit der Rosa-Luxemburg-Stiftung gängige Behauptungen in den gegenwärtigen wohnungspolitischen Auseinandersetzungen auf den Prüfstand.

Wie wird argumentiert?

»Die Höhe der Baukosten nimmt maßgeblich Einfluss auf die Höhe der Nettokaltmiete, die ein Gebäudeeigentümer/Investor unter Berücksichtigung seiner Renditeanforderungen am Markt dauerhaft erzielen muss.« So die Behauptung des vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) initiierten »Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen« (FAZ).

Was ist dran?

Tatsächlich belegt eine Reihe von Studien die kostentreibenden Effekte von gestiegenen technischen Anforderungen, hohen europäischen Standards und Auflagen des Baurechts. Insbesondere die Vorgaben zur Einhaltung von energetischen Standards schlagen stark zu Buche. Die Baukosten in Deutschland sind zwischen 2000 und 2014 im Durchschnitt um etwa 400 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Hinzu kommen höhere Steuern und Abgaben. Konnte der Quadratmeter Wohnung zur Jahrtausendwende für etwa 2.200 Euro errichtet werden, kostet er inzwischen mehr als 3.000 Euro. Als Erklärung für steigende Mieten reichen diese Kostenveränderungen jedoch nicht aus.

Zum einen sind im selben Zeitraum durch die Niedrigzinspolitik der Zentralbanken die Finanzierungskosten deutlich gesunken, zum anderen basiert die Preisbildung von Wohnungsmieten gar nicht auf den tatsächlichen Erstellungskosten. Das seit 2010 niedrige Zinsniveau hat unmittelbaren Einfluss auf die Baufinanzierung. So haben sich die durchschnittlich zu zahlenden Zinssätze für Kredite mit einer Laufzeit von zehn Jahren seit 2008 von 5 auf 1,4 Prozent reduziert (Stand: Juni 2017). Umgerechnet auf die monatliche Belastung der Finanzierungskosten reduzieren sich die Kreditkosten um fast 50 Prozent. Für einen Kredit über eine Million Euro müssen derzeit (bei einer anfänglichen Tilgung von 2,5 Prozent) monatlich 3.259 statt 6.250 Euro (im Jahr 2008) aufgebracht werden. Bei durchschnittlichen Bauaufwendungen sanken durch die veränderten Zinsbedingungen die durchschnittlichen Refinanzierungskosten für den Neubau sogar von knapp 14 auf unter 10 Euro pro Quadratmeter im Monat.

Der Wohnungsbau könnte also durch die derzeit niedrigen Zinsen deutlich günstiger erfolgen als noch vor zehn Jahren, doch leider sind im gleichen Zeitraum die Grundstückspreise deutlich angestiegen. So haben sich die durchschnittlichen Preise für Bauland zwischen 2008 und 2016 im bundesweiten Durch- schnitt fast verdoppelt (von 67 auf 128 Euro pro Quadratmeter). Vor allem auf den angespannten Immobilienmärkten fielen die Steigerungen noch drastischer aus. Wohnungsbaufinanzierung bleibt damit teuer, denn der Anstieg der Kaufpreise hebt die Vorteile von niedrigen Zinsen auf. Die günstigen Finanzierungsbedingungen werden also nicht in Form von günstigeren Mietpreisen an die MieterInnen weitergegeben, sondern werden über die steigenden Verkaufspreise fast vollständig von den EigentümerInnen abgeschöpft.

Grundstückspreise zeichnen sich nun dadurch aus, dass sie gerade keine objektiven Werte darstellen, sondern einzig und allein die erwarteten Erträge durch die dort realisierte Nutzung anzeigen. Je höher also die erwarteten Mieteinkünfte, desto höher die Grundstückspreise. Mit der Logik dieser spekulativen Bodennutzung können auch die großen geografischen Differenzen bei den Mietpreisen erklärt werden. Dass in Chemnitz die Mietpreise wesentlich niedriger liegen als etwa in München, lässt sich ja nicht auf riesige Unterschiede bei den Baukosten zurückführen.

So sinnvoll eine Diskussion um die Verringerung von Baukosten auch sein mag: Eine direkte Auswirkung auf die Miethöhen ist davon nicht zu erwarten. Niedrigere Erstellungskosten wären nicht gleichbedeutend mit günstigeren Mieten. Gebaut wird ja nicht für eine möglichst geringe Kostenmiete, sondern für möglichst hohe Gewinne. Vor allem bei der langfristigen Bewirtschaftung verlieren selbst die höchsten Baukosten an Bedeutung.

Fazit

Die Mieten steigen nicht wegen der hohen Baukosten, sondern wegen der hohen Ertragserwartungen. Modellrechnungen zeigen, dass allein mit anderen Finanzierungsmodellen und mit einem Verzicht auf die Eigenkapitalverzinsung trotz der derzeit anfallenden Baukosten Mieten von unter 5 Euro pro Quadratmeter erreicht werden können.

Andrej Holm ist Sozialwissenschaftler und zählt zu den prominetesten Experten eines kritischen Blicks auf Stadterneuerung, Gentrifizierung und Wohnungspolitik. Von ihm ist unter anderem erschienen: »Mietenwahnsinn. Warum Wohnen immer teurer wird und wer davon profitiert« (bei Knaur, München). Die Serie ist zuerst als Heft Nummer 15 in der Reihe »luxemburg argumente« der Rosa-Luxemburg-Stiftung erschienen. Sie kann unter rosalux.de kostenlos heruntergeladen werden.

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