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Rund um die Betriebskosten

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Abrechnung prüfen

Mieter haben das Recht, ihre Betriebskostenabrechnung auf Herz und Nieren zu prüfen. Dazu gehört auch, dass sie Einsicht in die zugrunde liegenden Verträge, Versicherungspolicen, Rechnungen oder Bescheide nehmen können. Der Vermieter muss diese Belegkontrolle ermöglichen, zum Beispiel in seinem Büro. Hier darf der Mieter die Belege auch abfotografieren. Der Vermieter kann dies nicht verweigern, entschied jetzt das Amtsgericht München (Az. 412 C 34593/08).

Das Gericht erklärte, das Anfertigen von Ablichtungen von Belegen mit allgemein üblichen technischen Hilfsmitteln, insbesondere durch Abfotografieren, Einscannen oder Kopieren, kann letztlich nicht anders beurteilt werden als das Anfertigen handschriftlicher Notizen oder Abschriften. Es sei treuwidrig, den Mieter aufs mühsame und zeitaufwendige Anfertigen handschriftlicher Notizen oder sogar Abschriften zu verweisen. Solange der Vermieter die Prüfung der Abrechnung bzw. die Einsicht in die Originalbelege nicht ermöglicht, muss der Mieter keine Nachforderungen zahlen.

Zu einer Belegkontrolle im Vermieterbüro darf der Mieter auch eine weitere Person mitbringen oder von vorn herein einen Dritten, etwa den Mieterverein, mit der Durchsicht der Unterlagen beauftragen.

Allerdings haben Mieter keinen Anspruch auf Zusendung der Rechnungsunterlagen in Kopie. Es sei denn, die Kontrolle im Vermieterbüro wäre unzumutbar (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 78/05 und Az. VIII ZR 71/06).

Leerstandswohnungen

Die Betriebskosten dürfen nicht nur auf die vermieteten Wohnungen im Haus verteilt werden, auch die nicht bewohnten Wohnungen sind einzubeziehen. Der Vermieter, der das Vermietungsrisiko trägt, muss aber den Kostenanteil für Hausmeister, Grundsteuer, Hausbeleuchtung, Wasser, Abwasser, Müll usw., der auf die leerstehenden Wohnungen entfällt, selbst zahlen, entschied das Kammergericht Berlin (Az. 12 U 26/09).

Der Vermieter darf bei Leerstand im Haus nicht dazu übergehen, die Betriebskosten nur nach der Fläche der vermieteten Wohnungen zu verteilen. Ist im Mietvertrag vereinbart, dass die Kosten »im Verhältnis der vermieteten Fläche zueinander« aufgeteilt werden oder »nach der bewohnten Fläche«, sind solche Regelungen unwirksam.

Bei einem Verteilerschlüssel »Wohnfläche« müssen die Betriebskosten auf die gesamte Wohnfläche des Hauses - das heißt auf alle Wohnungen, vermietet oder nicht vermietet - aufgeteilt werden. Beim Verteilerschlüssel »Personenzahl« sind leerstehende Wohnungen mit der durchschnittlichen Belegung im Haus zu berücksichtigen.

Sperrmüll

Vermieter dürfen im Rahmen der Betriebskostenabrechnung die Sperrmüllkosten auf die Mieter des Hauses aufteilen, entschied der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 137/09). Die Richter bestätigten zwar, dass Sperrmüllkosten nicht jährlich entstehen. Entscheidend sei aber, dass die Kosten laufend entstehen, wenn Mieter unberechtigten Müll auf Gemeinschaftsflächen abstellten. Selbst dann, wenn der Müll verbotenerweise durch Dritte in dem Mietobjekt entsorgt wird, darf der Vermieter die Kosten als Betriebskosten abrechnen.

Bisher galt, dass Sperrmüll- und Entrümpelungskosten nur dann als Nebenkosten abgerechnet werden dürfen, wenn der Vermieter für eine geregelte Abfuhr sorgt, er den Mietern die Möglichkeit bot, Sperrmüll zu lagern und er dann den Müll regelmäßig abholen ließ.

Verteilerschlüssel

Einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mieter und Vermieter ist die Frage: Wie werden die Kosten, die fürs ganze Haus angefallen sind, auf die einzelnen Mietparteien richtig verteilt?

Für die Heizkosten schreibt eine Verordnung vor, dass mindestens 50 Prozent und höchstens 70 Prozent der Kosten nach Verbrauch verteilt werden müssen. Hierzu sind alle Wohnungen mit Erfassungssystemen ausgerüstet, die einmal im Jahr abgelesen werden. Die restlichen 30 bis 50 Prozent der Heizkosten werden nach einem verbrauchsunabhängigen Maßstab verteilt, meistens nach Wohnfläche. Der Vermieter legt den konkreten Aufteilungsmaßstab einmalig fest. Ändern kann er ihn nur ausnahmsweise, etwa nach energetischer Modernisierung.

Bei älteren Gebäuden ist eine Aufteilung von 70 Prozent nach Verbrauch und 30 Prozent nach Wohnfläche zwingend vorgeschrieben. Voraussetzung ist, dass das Gebäude die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erfüllt, mit Öl oder Gas geheizt wird und freiliegende Heizleitungen überwiegend gedämmt sind.

Die übrigen »kalten Betriebskosten« werden entweder nach Wohnfläche oder nach Personenzahl verteilt. Entscheidend ist immer, was im Mietvertrag steht - ohne eine entsprechende Regelung, gilt im Zweifel die Wohnfläche. Verbrauchsabhängig können allenfalls die Kosten für Wasser/Abwasser verteilt werden. Voraussetzung ist dann aber, dass alle Wohnungen mit Wasseruhren ausgerüstet sind. DMB/nd (wird fortgesetzt)

Rosa - Dietz-Verlag

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