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Anerkennung von Gutachten durch die Finanzämter

Nachtrag: Steuern senken durch Wertminderung

Bei Erbschaft oder Schenkung von Immobilien oder Betriebsvermögen werden auf den Wert einer Immobilie je nach Steuerklasse und persönlichen Freibeträgen Steuern erhoben. Freibeträge können innerhalb von 10 Jahren einmal in Anspruch genommen werden. Aber Wert ist nicht gleich Wert. Die Bank sieht in einem Wohnhaus eher ein Zelt, das Finanzamt auch schnell mal ein Schloss.

Der Kauf oder Verkauf von Immobilien richtet sich in der Regel nach Markt- oder Verkehrswert. Dagegen bildet für das zuständige Finanzamt der nach Bewertungsgesetz ermittelte Grundbesitzwert die steuerliche Bemessungsgrundlage.

Trotz der Verbesserungen der Ermittlungsgrundlagen seit der letzten Steuerreform 2008 bleibt die Wertermittlung durch das Finanzamt eine pauschale Wertermittlung ohne Objektbesichtigung. Dabei finden besondere Wertumstände eines Grundstücks, wie zum Beispiel Rechte und Lasten (Nießbrauch), Gebäude mit Bauschäden oder Reparaturstau, übergroße Grundstücke, Nichtbauland usw. keine Berücksichtigung. Mitunter stehen einfache Einfamilienhäuser oder ertragsschwache Miethäuser auf teurem Grund und Boden, oder die zulässige bauliche Ausnutzung auf einem Grundstück ist rechtlich nicht möglich (beispielsweise durch Denkmalschutz).

Diese Besonderheiten können den Wert eines Grundstückes erheblich mindern. Es besteht für den Steuerzahler jedoch die Möglichkeit, durch Gutachten einen niedrigeren Wert nachzuweisen (Öffnungsklausel). Die Nachweislast obliegt dem Steuerzahler. Innerhalb der Fristen kann Einspruch gegen einen Bescheid des Finanzamtes eingelegt werden.

Die Frage, ob ein Gutachten zu einem geringeren Wert führt, kann nur ein Sachverständiger beantworten, gegebenenfalls vorab durch eine Expertise. Die Kosten betragen oftmals nur einen Bruchteil der Steuerersparnis. Auf jeden Fall erhöht ein Gutachten die Rechtssicherheit.

Welche Steuerersparnis sich unter Berücksichtigung des übrigen Vermögens ergibt, sollte nur ein Steuerberater beantworten. Steuerberater wie auch Anwälte sollten im Interesse der Steuerzahler mit Sachverständigen zusammenarbeiten.

Wertermittlungen zum Beispiel von Steuerberatern, Anwälten, Wirtschaftsprüfungsgesellschaften oder Architektenbüros usw. werden gegebenenfalls nicht anerkannt.

Der Bundesfinanzhof in München als die oberste Finanzbehörde stellte im Zusammenhang mit dem Urteil vom 11. September 2013 (Az. II R 61/11) klar, dass als Nachweis ein Gutachten eines »Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken« erforderlich ist (Erbschaftsteuer-Richtlinien 2011, ErbStR RB 198 Abs.3 S.1).

Ein Gutachten ist zwar nicht bindend, aber ein Gegengutachten auch »nicht erforderlich«. Es hat den Vorschriften BauGB (§ 199 Abs.1) zu genügen, andernfalls kann es zurückgewiesen werden. Dabei unterliegt die Beweiswürdigung dem Finanzamt, das auf die Qualität eines Gutachtens abzustellen hat, nicht auf den Stempel des Gutachters.

Ein auf der Grundlage der Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV, WertR usw.) erarbeitetes, mängelfreies Gutachten ist vom Finanzamt anzuerkennen. Ein Sachverständiger, welcher für steuerliche Zwecke im Rahmen der Öffnungsklausel den Verkehrswert zu ermitteln hat, sollte auch die rechtlichen Belange des steuerlichen Bewertungsgesetzes kennen.

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