Sozialwohnung mit Verdrängungsgarantie

Senat hält Mietsteigerungen für illegal - Bewohnern fehlt das Geld, um ein Gerichtsurteil abzuwarten

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»Als der Brief mit der Mieterhöhung kam, habe ich erst mal geweint«, sagt die Mieterin des Hauses, die ihren Namen nicht in der Zeitung lesen möchte. Statt bisher knapp 700 soll sie ab Dezember 900 Euro Warmmiete zahlen für die 72 Quadratmeter, die die alleinerziehende Mutter mit ihren zwei Kindern bewohnt. Für alle 99 Wohnungen in den Neuköllner Häusern Maybachufer 40-42 und Manitiusstraße 17-19 soll die Kaltmiete um 2,39 Euro pro Quadratmeter auf dann 9,82 Euro steigen - über 32 Prozent Erhöhung. Es gibt zumindest große Zweifel an der Zulässigkeit der Mieterhöhung.

Bei frei finanzierten Mietwohnungen wäre die Erhöhung außerhalb einer Modernisierung klar rechtswidrig. Einerseits, weil der Oberwert des Mietspiegels für Häuser dieser Baualtersklasse bei 7,59 Euro pro Quadratmeter liegt. Andererseits, weil nicht mehr als 15 Prozent Mieterhöhung in einem Dreijahreszeitraum möglich wären.

Die betroffenen Häuser wurden jedoch 1980 als soziale Wohnbauten errichtet. Dort gelten andere Spielregeln. Es gilt das sogenannte Kostenmietrecht. Dabei werden sämtliche Ausgaben für Baukredite, Bewirtschaftung und Abschreibung durch die vermieteten Quadratmeter geteilt. Weil es zu West-Berliner Zeiten für die Rendite besonders günstig war, besonders teuer zu bauen, geschah dies allzu oft. Sozial machten die teils zweistelligen Kostenmieten erst das Land Berlin durch hohe Zahlungen, die sie auf ein erträgliches Niveau drückten.

»Ich traue mich nicht, wegen der Erhöhung zum Jobcenter zu gehen«, sagt die arbeitslose Mutter. Schon jetzt liegt ihre Miete über den sogenannten angemessenen Wohnkosten für ihre Bedarfsgemeinschaft. »Ich weiß nicht, wo ich hinsoll, wenn ich mir diese Wohnung nicht mehr leisten kann«, sagt sie. Seit einem Jahrzehnt wohnt sie in dem Haus, ihr Sohn geht in ein nahe gelegenes Gymnasium, ihre Tochter in die Grundschule. »Ich kenne hier jeden zweiten Menschen. Wenn meine Kinder irgendein Problem haben, wissen sie, an wen sie sich wenden können, wenn ich nicht da bin. Und ich muss mir keine Sorgen machen«, erklärt sie. Sie glaubt nicht daran, in der Nähe eine neue Wohnung zu finden, die sie sich leisten könnte. »Und wenn ich gar keine Wohnung finde, habe ich Angst, mit meinen Kindern in einem Wohnheim zu landen, zu dritt in einem Zimmer«, berichtet sie. Sie ist den Tränen nahe.

Die Argumentation nach der die Hauseigentümerin, die Maybachufer GmbH & Co. KG, die Mieterhöhung als berechtigt ansieht, ist windig. Die Voreigentümerin verpflichtete sich mit dem Erhalt der sogenannten Anschlussförderung nach Auslauf der ersten Förderphase, nur noch die sogenannte Verpflichtungsmiete zu berechnen. Demnach dürfen in die Kalkulation keine sogenannten fiktiven Kosten einfließen. Das sind Zinsen auf bereits getilgte Bankdarlehen, die real eben nicht mehr anfallen, laut Kostenmietrecht jedoch weiter berechnet werden dürften. An diese Verpflichtung sieht sich die jetzige Eigentümerin aber nicht mehr gebunden. Sie begründet das mit der Entschuldung des Hauses 2007. Die zuständige landeseigene Investitionsbank Berlin (IBB) verzichtete in jenem Jahr auf die Rückzahlung des 1980 gewährten Darlehens von umgerechnet über 2,8 Millionen Euro. Damit, so die Argumentation, könne wieder die volle Kostenmiete verlangt werden. Die Mieter sollen also bluten für ein Geschenk, das der Hauseigentümerin gemacht wurde.

Die IBB selbst ist in einer Zwitterrolle. Sie ist einerseits eine Bank, die die entsprechenden Darlehen vergibt und verwaltet und auch die vereinbarten Zinsen kassiert. Andererseits ist sie auch für die Aufsicht zuständig, kontrolliert also, ob die entsprechenden Hauseigentümer auch ihren Verpflichtungen nachkommen.

Bereits im Mai 2016 stellte die Bank nach einer Mieteranfrage fest, dass die Eigentümerin eine zu hohe Miete verlangte, nämlich 7,40 Euro pro Quadratmeter, nach Berechnungen der IBB hätten es nur 6,86 Euro sein dürfen. »Da eine Einigung über die Höhe der zulässigen Verpflichtungsmiete nicht erzielt werden konnte, haben wir am 29.12. 2016 ein Ordnungswidrigkeitenverfahren eingeleitet«, heißt es in einem Schreiben der Investitionsbank , das »nd« vorliegt. Seit Januar dieses Jahres ist eine Klage der Eigentümerin vor dem Verwaltungsgericht anhängig, eine Verhandlung gab es bisher nicht. »Auf förderrechtlicher Seite ist von der IBB alles Notwendige getan worden. Zivilrechtlich muss sich jeder Mieterhaushalt gegen die überhöhte Miete zur Wehr setzen«, heißt es von der Stadtentwicklungsverwaltung.

»Dieser Fall zeigt konkret, was passiert, wenn der alte soziale Wohnungsbau nicht endlich gesetzlich neu geregelt wird«, sagt Sebastian Jung von der Initiative Mieterstadt.de. Die betroffenen Häuser fallen zum Jahresende aus der Sozialbindung, dann gibt es praktisch keine Möglichkeiten des Landes Berlin mehr, auf die Miete einzuwirken. »Wenn die Wohnungen dann mit derart überhöhten Mieten Teil des regulären Markts sind, wird das wiederum auf den Mietspiegel durchschlagen«, so Jung weiter. Doch die drei Koalitionspartner SPD, LINKE und Grüne können sich seit Monaten nicht auf eine Neufassung des Gesetzes einigen.

»Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (LINKE) könnte selbst eine Rechtsverordnung erlassen, die die Bestimmungen über die Ermittlung der für die Mietenberechnung anerkennbaren kosten regelt«, sagt Jung. Dies müsste allerdings bis Jahresende geschehen, so lange die Bindung für die betreffenden Häuser noch gilt. Bei der Stadtentwicklungsverwaltung verweist man auf die Gesetzespläne und die nötigen umfangreichen Vorarbeiten für so eine Verordnung.

Der Vermieter spielt auf Zeit, denn die Bewohner haben nicht das Geld, um die eventuell illegale Mieterhöhung zu bezahlen, bis ihnen ein Gericht möglicherweise recht gibt. »Aus Sicht der Mieter wäre eine Regelung hilfreich, mit der der Senat ihnen dieses Risiko abnimmt«, sagt Michail Nelken, Mietenexperte der Linksfraktion. »Dazu müssen schnellstmöglich alle politischen Möglichkeiten ausgelotet werden«, so Katrin Schmidberger, mietenpolitische Sprecherin der Grünen. »Dieses Beispiel zeigt, dass überhöhte, fiktive Kostenmieten im sozialen Wohnungsbau keine Ausnahme sind, aber politisch abgeschafft werden können und dringend müssen, um die SozialmieterInnen vor Verdrängung zu schützen«, erklärt die Grünen-Politikerin.

»Wir fühlen uns im Stich gelassen von IBB und Senat«, sagt Mieter Denny Chakkalakal. Aber sie kämpfen. Diesen Samstag ab 11 Uhr ruft die Hausgemeinschaft zum »Umzug der Verdrängten« ans Maybachufer.

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