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Keine Gebrauchspflicht

Serie zum Mietrecht

Mieter trifft keine Gebrauchspflicht hinsichtlich der angemieteten Wohnung. Sie dürfen hier auch Hausrat lagern und verkaufen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH, Az. VIII ZR 93/10). Das bedeutet, Mieter müssen in der angemieteten Wohnung nicht wohnen. Sie müssen sich hier nicht regelmäßig aufhalten, hier nicht schlafen und essen. Der Vermieter kann auch nicht verbieten, dass Mieter in der Wohnung Hausrat lagern und verkaufen. Das ist noch keine geschäftliche Tätigkeit und damit kein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache.

Nach Angaben des DMB hatte der Mieter zwei Wohnungen angemietet. Neben seinem Hauptwohnsitz hatte er noch drei Zimmer, die im Melderegister als »Nebenwohnung« bezeichnet wurden. Hier lagerte der Mieter umfangreichen, teilweise ererbten Hausrat, bot die Gegenstände auch in Zeitungen zum Verkauf an und empfing in der Wohnung Kaufinteressenten. Der Vermieter wollte dieses Verhalten verbieten.

Der BGH erklärte aber, dass Mieter zum einen nicht verpflichtet seien, in ihrer Wohnung zu wohnen, zum anderen sei die Existenz von Hausratsgegenständen in der Wohnung typisch für eine Wohnnutzung. Auf deren Anzahl oder Anordnung in der Wohnung käme es überhaupt nicht an. Außerdem sei es dem Mieter unbenommen, eigene bzw. Familienmitgliedern gehörende Hausratsgegenstände zu verkaufen.

Wichtig: Ist im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart, dass auf dem Balkon eines Mehrfamilienhauses nicht gegrillt werden darf, ist dieses Verbot wirksam. Mieter müssen sich daran halten, dürfen nach Darstellung des DMB nicht grillen (Landgericht Essen, Az. 10 S 438/01).

Garage

In der gemieteten Garage darf der Mieter seinen Pkw abstellen, Zubehörteile und Reifen lagern, Regale befestigen oder Schränke aufstellen. Auch Motorräder, Mopeds, Fahrräder usw. dürfen hier geparkt werden. Für Fragen der Mieterhöhung und Kündigung ist entscheidend, ob die Garage unabhängig von der Wohnung angemietet wurde oder ob ein einheitliches Mietverhältnis besteht.

Im ersten Fall sind die Regeln für Gewerberaummietrecht anzuwenden. Das heißt, es kommt in erster Linie auf die Vereinbarungen im Mietvertrag an. Fehlen konkrete Regelungen, gilt: Kündigungen - ob von Mieter oder Vermieter - sind ohne Angabe von Gründen möglich. Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate. Miethöhe oder auch Erhöhungen können frei vereinbart werden.

Typischerweise werden aber Garagen und Wohnungen zusammen vermietet. Für ein einheitliches Mietverhältnis spricht, wenn beides beim gleichen Vermieter angemietet wird, wenn dies zeitgleich geschieht und wenn nur ein Vertragsformular genutzt wird. Andererseits spricht aber die nachträgliche Anmietung der Garage mit einem eigenständigen Vertragsformular noch nicht zwingend für getrennte Vertragsverhältnisse. Dieser Ausnahmefall muss bei der Vermietung immer ausdrücklich vereinbart werden oder sich unmittelbar aus den besonderen Umständen ergeben.

Bei einem einheitlichen Mietverhältnis von Garage und Wohnung gelten die Vorschriften für das Wohnungsmietrecht. Das bedeutet, eine separate Kündigung nur für die Garage ist im Regelfall nicht zulässig. Einzige Ausnahme: Der Vermieter will im Zuge der Garagenkündigung hier neue Wohnungen schaffen. Auch eine separate Mieterhöhung für die Garage ist unzulässig. Der Vermieter kann nur die ortsübliche Miete für eine Wohnung mit Garage verlangen und entsprechend erhöhen.

Heizung

Während der Heizperiode, in der Regel vom 1. Oktober bis 30. April, muss der Vermieter die zentrale Heizungsanlage so einstellen, dass eine Mindesttemperatur in der Wohnung zwischen 20 und 22 Grad Celsius erreicht werden kann.

Allerdings muss der Vermieter nicht »rund um die Uhr« diese Mindesttemperaturen garantieren. Nachts, also zwischen 23 bzw. 24 und 6 Uhr, reichen nach der Nachtabsenkung auch 18 Grad Celsius aus.

Mietvertragsklauseln, nach denen zum Beispiel eine Temperatur von 18 Grad Celsius zwischen 8 und 21 Uhr ausreichen soll, sind unwirksam.

Wird die Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius im Winter nicht erreicht, liegt - so der Mieterbund - ein Wohnungsmangel vor. Der Vermieter ist verpflichtet, diesen Mangel abzustellen. Solange dies nicht geschehen ist, kann der Mieter die Miete mindern. Bei einem völligen Heizungsausfall und Minusgraden im Winter ist eine Mietminderung bis zu 100 Prozent möglich. Wird es in der Wohnung nur noch maximal 18 Grad Celsius warm, ist eine Mietminderung bis zu 20 Prozent denkbar.

Bleibt es in der Wohnung auf Dauer kalt, drohen sogar Gesundheitsschäden, ist der Mieter auch berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Auch der Ausfall der Warmwasserversorgung ein Wohnungsmangel, der vom Vermieter beseitigt werden muss, der den Mieter zum Beispiel zu einer Mietminderung berechtigt. Das Gleiche gilt bei einer mangelhaften Warmwasserversorgung, das heißt wenn die Mindestwarmwassertemperatur zwischen 40 und 50 Grad Celsius nicht erreicht wird

Serie wird fortgesetzt - siehe nd-ratgeber vom 27. September, 4., 11., 18. Oktober, 1., 8., 15., 29. November.

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