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Was Mieter zur Sicherheitsleistung beachten müssen

Rund um die Mietkaution

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Mieter müssen nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) eine Mietsicherheit nicht automatisch leisten, sondern nur, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Nach dem Gesetz darf die Mietkaution höchstens drei Monatsmieten betragen, ohne Betriebskosten- oder Heizkostenvorauszahlungen. Die Mietkaution muss nicht »auf einen Schlag« und auch nicht schon vor Beginn des Mietverhältnisses gezahlt werden.

Bei Mietverträgen, die seit dem 1. Mai 2013 abgeschlossen wurden, darf der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Sicherheitsleistung in Höhe eines Betrages von zwei Monatsmieten in Verzug ist. Die fristlose Kündigung wird allerdings unwirksam, wenn der Mieter die Zahlung rechtzeitig nachholt.

In den meisten Fällen vereinbaren Mieter und Vermieter eine sogenannte Barkaution. Hier bekommt der Vermieter den Kautionsbetrag bar ausgehändigt oder im Regelfall überwiesen. Er muss ihn dann auf einem Sonderkonto, getrennt von seinem übrigen Vermögen, insolvenzfest anlegen. Mieter sollten sich die Zahlung der Kaution quittieren lassen bzw. den entsprechenden Bankbeleg sorgfältig aufbewahren. Spätestens nach Ende des Mietverhältnisses, wenn Mieter die Rückzahlung der Mietkaution fordern, müssen sie nachweisen, dass sie die Kaution tatsächlich gezahlt haben, warnt der Deutsche Mieterbund.

Neben der sogenannten Barkaution kann die Mietkaution auch in Form eines »verpfändeten Sparbuches« erbracht werden. Hier wird der Kautionsbetrag auf einem Konto des Mieters angelegt und der verpfändet, das heißt, übergibt seinem Vermieter dann das Sparbuch. Denkbar ist auch eine »Bankbürgschaft« als Mietsicherheit.

In allen Fällen aber gilt: Die Mietsicherheit darf nie höher als drei Monatsmieten ausfallen. Der Vermieter kann nicht zusätzlich zu den drei Monatsmieten Barkaution noch eine Bankbürgschaft fordern. Anders allenfalls dann, wenn beispielsweise die Eltern unaufgefordert dem Vermieter eine Bürgschaft anbieten und dieser daraufhin erst Vertragsverhandlungen mit dem künftigen Mieter aufnimmt.

Mieter kann auf Kautionskonto bestehen

Mieter können darauf bestehen, die Kaution nur auf ein insolvenzfestes Konto zu überweisen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH, Az. VIII ZR 98/10). Er gab damit einer Familie aus Nordrhein-Westfalen Recht, die sich geweigert hatte, ihrem Vermieter die Kaution von 2000 Euro in bar zu übergeben. Der Vermieter hatte ihnen daraufhin gekündigt.

Die Richter entschieden, Vermieter müssten dafür sorgen, dass die Kaution vor dem möglichen Zugriff ihrer Gläubiger geschützt ist. Dies sei Teil der Pflicht, die Mietsicherheit zu gewähren. Es bestehe kein Grund dafür, dem Mieter diesen vom Gesetzgeber bezweckten Schutz nicht von vorn herein zu gewähren und auf einer - nicht sicheren - Barzahlung zu bestehen, heißt es in dem Urteil. Die Kündigung sei deshalb unwirksam.

Die Mieter, die einen Gutshof mit Stallungen und Weideland bewohnen, waren bereits vor dem Amtsgericht Rheinberg erfolgreich gewesen. Das Landgericht Kleve hatte dann dem Vermieter Recht gegeben.

Mietkaution in Raten zahlen

Wer die Kaution für die neue Wohnung nicht auf einmal zahlen kann, sollte eine Ratenzahlung vereinbaren. Dafür gibt es klare Regeln. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland hin. Details dazu sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB, Paragraf 551 Absatz 2) festgeschrieben.

Kaution für Wohnung in drei Zahlungen splitten

Danach kann die Geldsumme in drei gleiche monatliche Zahlungen gesplittet werden. Die erste Rate ist nicht bei Vertragsabschluss, sondern erst bei Mietbeginn fällig.

Die beiden weiteren müssen zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen geleistet werden. Gerät ein Mieter mit der Kautionszahlung in Höhe eines Betrags von zwei Monatsmieten in Verzug, dann kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Ratenzahlung muss nicht im Mietvertrag stehen

Das Recht des Mieters auf Ratenzahlung muss nicht explizit im Mietvertrag festgehalten sein. Umgekehrt darf es im Mietvertrag auch nicht ausgeschlossen werden.

Mietkaution kann nicht abgewohnt werden

Mieter dürfen die Miete der bereits gekündigten Wohnung nicht einfach mit der Kaution verrechnen. Denn das würde den Zweck der Sicherheitsleistung aushebeln.

Die Miete darf nach einer Kündigung nicht mit der Kaution verrechnet werden. Denn Mieter sind grundsätzlich nicht berechtigt, die Mietzahlungen vor dem Ende des Mietvertrages einzustellen, weil sie die Kaution abwohnen wollen.

Verrechnung hebelt Sicherungszweck aus

Der Mieter würde mit der Verrechnung den Sicherungszweck der Kautionsvereinbarung aushebeln, urteilten die Richter am Amtsgericht München. Auf das Urteil weist die Rechtsanwaltskammer Oldenburg hin.

Klägerin will Miete von Kaution abziehen lassen

In dem verhandelten Fall hatte die Klägerin eine Vier-Zimmer-Wohnung an eine Frau vermietet. Die Gesamtmiete betrug rund 2340 Euro pro Monat. Die Mieterin kündigte den Vertrag später und zahlte für die letzten beiden Monate keine Miete mehr. Daher zog die Vermieterin vor Gericht. Die Mieterin argumentierte dort, sie könne die Mietforderungen gegen den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen.

Abwohnen der Mietkaution ist unzulässig

Zu Unrecht: Das Amtsgericht München (Az. 432 C 1707/16) verurteilte die Mieterin dazu, die rückständigen Mieten in Höhe von insgesamt rund 4680 Euro zu zahlen. Mieter seien grundsätzlich nicht berechtigt, die Mietzahlungen vor dem Ende des Mietverhältnisses einzustellen. Das sogenannte »Abwohnen der Kaution« sei unzulässig. Die Kaution habe für den Vermieter einen Sicherungszweck. Diesen könne der Mieter nicht einfach aushebeln.

Mietkaution rechtzeitig zurückzahlen lassen

Zieht der Mieter aus seiner Wohnung aus, sollte er umgehend auf Rückzahlung seiner Mietkaution bestehen.

Recht auf Rückzahlung der Mietkaution verjährt

Mieter sollten die Rückzahlungsforderung der Mietkaution nicht auf die lange Bank schieben. Das Recht auf die Rückerstattung der Mietkaution verjährt nach drei Jahren. Die Frist beginnt sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses beziehungsweise am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Das entschied das Landgericht Oldenburg (Az. 4 T 93/13), wie der DMB mitteilt. Mieter dürfen daher ihre Rückzahlungsforderung nicht auf die lange Bank schieben.

Vermieter kann Ansprüche gegen den Mieter prüfen

Steht fest, dass der Vermieter keine Ansprüche mehr hat, muss er den Kautionsbetrag in Höhe von höchstens drei Monatsmieten sofort zurückzahlen. Allerdings hat der Vermieter Zeit zu prüfen, ob er eventuell noch Ansprüche gegen seinen früheren Mieter hat, etwa wegen nicht gezahlter Mieten, einer offenen Betriebskostenabrechnung oder unterbliebener Schönheitsreparaturen. In schwierigen Fällen kann die Überlegungszeit sogar sechs Monate oder noch länger dauern.

Rückzahlung: Verjährung nach drei Jahren

Ein Beispiel: Endete das Mietverhältnis am 31. Oktober 2009, wurde nach Berechnungen des Deutschen Mieterbundes der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zum 30. April 2010 fällig. Die Verjährungsfrist beginnt nach dem Gesetz am Ende des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch fällig wurde, in diesem Fall also Ende 2010. Das bedeutet, drei Jahre später - am 31. Dezember 2013 - verjährt der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution.

Kaution auch für befristete Mietverhältnisse

Eigentümer einer Immobilie dürfen auch für befristete Vermietungen eine Kautionszahlung verlangen. Und auch in diesem Fall darf die Höhe bis zu drei Monatsmieten betragen.

Die maximal zulässige Höhe muss aber nicht ausgenutzt werden: Gemeinsame Vereinbarungen von Mietern und Vermietern über eine niedrigere Mietkaution - zum Beispiel in Höhe von einer oder zwei Monatsmieten - sind demzufolge zulässig. DMB/dpa/nd

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