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Was tun, wenn der Verwalter nichts tut?

Wohnungseigentum

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Doch was können die Wohnungseigentümer unternehmen, wenn ihre Verwaltung untätig bleibt? Wenn der ausgewählte Handwerker nicht mit dem Austausch der defekten Gegensprechanlage beauftragt wird? Wenn die beschlossene Planung der Heizungssanierung nicht in Gang kommt und Fördermittel-anträge versäumt werden?

Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) informiert über Wohnungseigentümerrechte und Möglichkeiten des Vorgehens.

Selbsthilfe nur in Notfällen

Sollte ein Wohnungseigentümer selbst zum Telefon greifen und Aufträge an Handwerker vergeben? Das ist in der Regel zu riskant! Denn den Auftrag kann er nicht im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erteilen, die ja vom Verwalter nach außen vertreten wird. Der einzelne Eigentümer handelt dann selbst als Auftraggeber und bleibt womöglich auf den Kosten sitzen. »Einen Anspruch auf Kostenersatz gegen die WEG gibt es nur bei Aufträgen in akuter Gefahrensituation wie etwa bei einem Wasserrohrbruch«, sagt Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin von Wohnen im Eigentum.

Verwaltung auf Pflichten hinweisen

Hat die WEG eine Maßnahme beschlossen, ist die Verwaltung nach § 27 Abs. 1 WEGesetz verpflichtet, die beschlossene Maßnahme unverzüglich umzusetzen. Das Gesetz nennt ausdrücklich keine Frist für die Durchführung. Um für alle Seiten unnötige Kosten zu vermeiden, wird die Verwaltung den Monat nach der Beschlussfassung abwarten können. Doch spätestens wenn klar ist, dass keine Anfechtungsklage eingereicht wurde, muss sie mit der Umsetzung beginnen.

»Passiert nichts, sollten Eigentümer zunächst versuchen, das Problem in einem persönlichen Gespräch mit der Verwaltung zu klären«, empfiehlt Gabriele Heinrich. Führt dies nicht weiter, ist es ratsam, dem Verwalter die präzisen Forderungen schriftlich mitzuteilen - und zwar mit einer kurzen Frist, in der die Forderungen erfüllt werden müssen.

Abmahnung aussprechen

Lässt der Verwalter die Frist tatenlos verstreichen, hat er sich eine Abmahnung verdient, die jeder Eigentümer formlos auf den Weg bringen kann. Durch die Abmahnung ist das Fehlverhalten dann dokumentiert und die Basis für weitere Rechtsschritte geschaffen. Wollen Eigentümer nicht selbst gegen die Verwaltung vorgehen, etwa weil sie nicht mit den dafür erforderlichen Kosten in Vorleistung treten möchten oder sichergehen wollen, dass die WEG »mitspielt«, können sie für die nächste Eigentümerversammlung einen Beschlussantrag auf Abmahnung der Verwaltung auf die Tagesordnung setzten lassen. Bei dringender Erledigungsbedürftigkeit ist ein Antrag auf Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung geboten.

Abberufung und Kündigung

Schließlich bleibt der WEG nichts anderes übrig, als sich von einer untätigen Verwaltung zu trennen. Weil die Durchführung von Reparaturen und die unverzügliche Umsetzung von Beschlüssen »Kardinalpflichten« sind, können Eigentümergemeinschaften den Verwalter nach erfolgter und fruchtloser Abmahnung abberufen und zugleich den Verwaltervertrag vorzeitig kündigen - aber bitte mit Rechtsberatung.

Klage auf Schadenersatz

Hat der Verwalter seine Pflichten verletzt, kann er schadenersatzpflichtig sein. Jeder Wohnungseigentümer kann wegen seines eigenen Eigentums- oder Vermögensschaden selbst gegen den Verwalter vorgehen. Hat der Verwalter einen Schaden am gemeinschaftlichen Eigentum oder Vermögen verursacht, kann ein Wohnungseigentümer - ermächtigt von der Eigentümergemeinschaft - den Schadenersatzanspruch der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter geltend machen und gegebenenfalls einklagen. »Lassen Sie sich auch hierbei zu den einzelnen Schritten und Erfolgsaussichten unbedingt rechtlich beraten«, empfiehlt Gabriele Heinrich und weist auf die für WiE-Mitglieder kostenfreien telefonischen Rechtsauskünfte hin.

Verwaltung wechseln

Eine neue Verwaltung finden - oder die WEG selbst verwalten? Gerade für kleinere WEG kann die letztere Variante eine Lösung sein, wenn sie keinen geeigneten professionellen Verwalter finden, die Kosten scheuen oder einfach ihre Angelegenheiten selbst und besser regeln wollen. Wohnen im Eigentum unterstützt bei der Entscheidungsfindung mit kostenfreien Checklisten und bei der Umsetzung mit dem neuen Themenpaket »Selbstverwaltung der WEG«. WiE/nd

Mehr Informationen dazu gibt es auf der Website des Verbraucherschutzverbands www.wohnen-im-eigentum.de im Menü Eigentumswohnung unter dem Punkt Verwaltung, Selbstverwaltende WEG.

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