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Arme werden an den Stadtrand gedrängt

Allein zwischen 2016 und 2018 verteuerten sich Eigenheime in den sieben größten Städten der BRD um ein Viertel

  • Von Rainer Balcerowiak
  • Lesedauer: 3 Min.
In der Platte am Stadtrand ist die Miete meist noch einigermaßen erschwinglich.
In der Platte am Stadtrand ist die Miete meist noch einigermaßen erschwinglich.

Um gut die Hälfte sind die Immobilienpreise hierzulande gestiegen. Und seit 2015 hat sich die Zunahme noch einmal beschleunigt, wie Zahlen zeigen, die das Statistische Bundesamt (Destatis) am Mittwoch in Berlin veröffentlichte. Seither stiegen die Preise jährlich zwischen 4,7 und 7,5 Prozent. Besonders betroffen sind vor allem Großstädte wie Berlin, München oder Hamburg. Allein zwischen 2016 und 2018 stiegen die Preise für Eigentumswohnungen in den sieben größten deutschen Städten um rund ein Viertel.

Die Zahlen der amtlichen Statistiker belegen eindrucksvoll die dramatische Situation auf dem Wohnungsmarkt. Anhaltende Zuzugsdynamik, verstärkte Nachfrage nach Immobilien aufgrund der Zinsentwicklung und deutlich zu geringe Fertigstellungszahlen im Neubau hätten vielerorts zu einer »Unterversorgung mit bezahlbarem Wohnraum« geführt und enorme Preissprünge ausgelöst, so Destatis-Präsident Georg Thiel. In einigen Metropolen sei inzwischen von »Überbewertungen« bei Häusern und Eigentumswohnungen von bis zu 30 Prozent auszugehen. Dem von der Großen Koalition ermittelten Bedarf von 342 000 neuen Wohnungen pro Jahr im Zeitraum bis 2021 standen 2018 nur 287 000 Fertigstellungen gegenüber. Unter anderem hätten Kapazitätsengpässe zu einem riesigen Baustau geführt, der 2018 mit knapp 700 000 genehmigten, aber nicht fertiggestellten Wohnungen einen neuen Höchststand erreicht habe.

In wohl keiner anderen Stadt steht die Wohnungs- und Mietenpolitik so stark im Mittelpunkt des Interesses wie in Berlin. Daher hat Destatis die Situation in der Hauptstadt genauer unter die Lupe genommen: Die Einwohnerzahl erhöhte sich in den vergangenen vier Jahren um 175 000. Das Gros der Zuzügler kommt aus dem Ausland, die Altersgruppe zwischen 20 und 40 Jahren ist besonders stark vertreten. Doch der Wohnungsneubau, der 2006 in Zeiten stagnierender Bevölkerungsentwicklung mit 3100 Wohneinheiten einen historischen Tiefstand erreicht hatte, konnte damit in keiner Weise Schritt halten. 2018 wurden 16 700 Wohnungen fertiggestellt, deutlich weniger als geplant. Entsprechend entwickelte sich die Wohnungsversorgungsquote. 2011 standen statistisch 1000 Berliner Haushalten mit einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 1,7 Personen 997 Wohnungen gegenüber. 2015 waren es noch 952, derzeit liegt die Quote bei 962.

Dass diese Unterversorgung die Mieten in die Höhe treibt, liegt auf der Hand. Lagen die durchschnittlichen Neumieten in den Jahren 2005 bis 2014 bei 7,26 Euro pro Quadratmeter (nettokalt), so waren es von 2015 bis 2018 bereits 9,16 Euro und inzwischen sind es mehr als zehn Euro. Innerhalb der Stadt gibt es jedoch erhebliche Unterschiede: So liegen die Neumieten ab 2015 in Berlin-Mitte 3,52 Euro höher als im Mittelwert der Jahre davor, in Marzahn-Hellersdorf dagegen nur um einen Euro.

Damit einher geht der oft als »Gen-trifizierung« bezeichnete Prozess der Verdrängung von Gering- und Normalverdienern aus den innerstädtischen Quartieren. In einer nach Alt- und Neumietern differenzierten Einkommenserhebung kommt das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg zu dem Ergebnis, dass Neumieter in den Berliner Bezirken Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg im Schnitt über 450 Euro mehr im Monat verfügen, als Altmieter. Im stadtweiten Durchschnitt sind es nur 150 Euro. Doch in Marzahn-Hellersdorf haben Neumieter sogar 325 Euro weniger. Das belege, dass sich die Bevölkerungsstruktur in den einzelnen Stadtquartieren aufgrund der Mietpreisentwicklung deutlich verändere, resümieren die Statistiker in ihrem Bericht.

Dabei spielen auch Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen und der steigende Anteil von Eigentumswohnungen bei Neubauvorhaben eine wichtige Rolle. Zwar ist Berlin mit einem Anteil von 82,6 Prozent aller Haushalte noch immer eine »Mieterstadt«, doch die Quote selbstnutzender Wohnungseigentümer hat sich binnen 15 Jahren auf 17,4 Prozent nahezu verdoppelt. Beim Wohnungsneubau betrug der Anteil der Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr sogar 25,5 Prozent.

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