Unter den Dächern Berlins leben die Menschen mal viel zu eng, mal viel zu großzügig. Die schlechte Verteilung des Wohnraums ist eines der Hauptprobleme.
Wohnraumbedarfsbericht

Lösungen für die Berliner Misere

Der Wohnraumbedarfsbericht liefert die Zahlen - Experten haben Antworten.

Von Nicolas Šustr

Es ist ein Dokument des Schreckens, denn es dokumentiert die Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt. «Wohnraumbedarfsbericht» heißt es, erstellt vom Gewos Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen. Die Wohnungsversorgungsquote, also das Verhältnis der 2017 gezählten rund zwei Millionen Haushalte zu den etwas über 1,9 Millionen Wohnungen in der Hauptstadt, liegt bei 95,2 Prozent. «Bei Berücksichtigung einer Fluktuationsreserve sinkt die Quote auf 93,3 Prozent», heißt es weiter. Denn Umzüge und Renovierungen bedingen eigentlich immer einen gewissen Leerstand.

Aus den Bestandsmieten, es ist nicht die Rede von den in die Höhe geschossenen Neuvertragsmieten, geht hervor, dass für Haushalte, deren Nettoeinkommen unter dem Berliner Mittel von 2025 Euro pro Monat liegt, rund 105 000 leistbare Wohnungen fehlen. «Diese fehlen ausschließlich bei Einpersonenhaushalten», heißt es im Bericht. Noch dramatischer ist die Lage, wenn eine neue Wohnung angemietet werden muss. Von den 40 000 Inseraten auf dem Portal Immobilienscout24 kamen 2018 gerade mal 0,2 Prozent für Haushalte infrage, deren Einkommen weniger als 60 Prozent des Berliner Durchschnitts betrug - konkret 80 Wohnungen. Allerdings gilt es zu bedenken, dass die rund eine halbe Million Wohneinheiten der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften und der Genossenschaften, die meist preiswerter sind, häufig gar nicht auf den Portalen auftauchen.

«Mit dem vorgelegten Bericht ist es erstmals gelungen, einen umfassenden Befund zum Umfang des Wohnraumbedarfs insbesondere unter dem Aspekt von Personenkreisen mit spezifischem Wohnbedarf festzustellen», erklärt eine Sprecherin der Stadtentwicklungsverwaltung. Insgesamt ist das Werk jedoch unbefriedigend. Zwar werden die spezifischen Probleme von Alleinerziehenden, Geflüchteten, Menschen mit Behinderungen, Studenten oder Haftentlassenen dargestellt. Viel mehr als einen niederschmetternden Eindruck kann der Bericht allerdings nicht hinterlassen. «Ein Sammelsurium, das keine Klarheit bringt», nennt Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, das Werk.

Auflagen für Privateigentümer

Antworten bietet der Bericht nicht. Experten haben aber durchaus Vorschläge. Berlin solle Belegungsrechte kaufen. «Und zwar in älteren Häusern, die in gutem Zustand sind. Das führt dann nicht zu einem massiven Geldabfluss für die Herabsubventionierung der Miete, sondern zu überschaubaren Beträgen», riet Axel Gedaschko, Präsident des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW), im nd-Interview, um die Versorgung von Haushalten mit leistbarem Wohnraum zu für die Kommunen vertretbaren Kosten zu verbessern. «Es gibt keine Bereitschaft bei den Eigentümern, sonst würde das schon geschehen», entgegnet Mietervertreter Wild. «Die Frage ist, ob bestimmte Quoten für Belegungen im Rahmen öffentlich-rechtlicher Regelungen für Private auferlegt werden dürfen. Das muss geprüft werden, schließlich stellen Privateigentümer einen Großteil des Marktes dar», so Wild weiter. Die Länderzuständigkeit für das Wohnungswesen könnte neben dem Mietendeckel also weitere Regelungsmöglichkeiten eröffnen.

«Wenn man tatsächlich detaillierte Zahlen zu Wohnungsbedarfen haben will, wäre ein Kataster die beste Grundlage. Mit dem Mietendeckel gibt es die Chance, mit dem Aufbau zu beginnen», sagt der Stadtsoziologe Andrej Holm. Überhaupt der Mietendeckel, der noch im ersten Quartal 2020 in Kraft treten soll. Mit seinen definierten Obergrenzen bei Neuvermietung liegt die Nettokaltmiete für bis 1990 gebaute Wohnungen bei maximal 6,45 Euro, ein Euro kann noch für Modernisierungen draufkommen. Das ist oft gerade einmal die Hälfte der Mieten, die derzeit bei Vertragsschluss verlangt werden.

«Der Mietendeckel kann einen entspannenden Effekt haben, auch weil Umzüge in passende Wohnungen auch für Menschen mit geringerem Einkommen prinzipiell wieder möglich werden», glaubt Holm. Eine Erwartung, die auch die Stadtentwicklungsverwaltung hegt. Die «Möglichkeit der ›Binnenwanderung‹, also die Umzugsmöglichkeit innerhalb Berlins, werde verbessert. Laut Endbericht zum Berliner Mietspiegel 2019 bleiben Mieter derzeit durchschnittlich 13 Jahre in ihrer Wohnung, bei landeseigenen und genossenschaftlichen sogar fast 20 Jahre.

Anreize, gemeinsam zu wohnen

»Dass die Zahl der kleinen Haushalte größer ist als jene der Wohnungen bis 50 Quadratmeter ist ein grundsätzliches strukturelles Problem und verschärft die Versorgungsschwierigkeiten beim Wohnen«, erklärt Holm. Allerdings werde sich die ungünstige Verteilung von Haushalten auf Wohnungen in der Stadt - einzelne Menschen leben in großen Wohnungen, Familien drängen sich in zu wenigen Zimmern - nicht von selbst aufheben. »Es muss schließlich keine Strafe für zu große Wohnungen gezahlt werden«, so Holm.

Singles stellen knapp 53 Prozent aller Haushalte in Berlin, im Zentrum liegt der Anteil höher, zum Stadtrand wird er geringer. Doch selbst bei Neubauten der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften liegt der Anteil von Ein- bis Anderthalb-Zimmer-Wohnungen nur etwa bei einem Viertel, berichtet die Stadtentwicklungsverwaltung auf Anfrage. »Die Teilung von Wohnungen kommt eher selten vor, da auch Wohnungen für große Familien, für Wohngruppen jeder Art sehr nachgefragt sind. Zudem lassen sich größere Wohnungen aufgrund des vorhandenen Grundrisses und eines zusätzlich anzulegenden Zugangs über den Hausflur nicht ohne Weiteres in mehrere Wohnungen aufteilen«, teilt eine Sprecherin der Verwaltung mit.

Bleibt noch der Blick auf die größeren Wohnungen, von denen es rechnerisch mehr gibt, als eigentlich benötigt werden. »Da ist ein Versorgungspotenzial vorhanden, das unter den gegenwärtigen Rahmenbedingungen nicht annähernd ausgeschöpft ist«, erklärt Holm und führt aus: »Man kann den Leuten nicht vorschreiben, wie sie wohnen wollen. Sinnvoll wären aber Anreizsysteme für das gemeinsame Wohnen in größeren Wohnungen. Dafür fehlt der rechtliche Rahmen, allein schon auf der Ebene der Mietverträge. Mehrere gleichberechtigte Hauptmietverträge für einzelne Zimmer sind nicht vorgesehen.«

Für Haushalte, die Transferleistungen empfangen, gebe es mit dem Ansatz der Bedarfsgemeinschaft und den daraus resultierenden niedrigeren Sätzen pro Person sogar einen negativen Anreiz. »Es lohnt sich nicht, zusammenzuziehen. Unter dem Strich bedeutet das sogar höhere Ausgaben für Transferleistungen«, so Holm. Es wäre eine wichtige Strategie, sich dazu verstärkt Gedanken zu machen, erklärt der Soziologe. »Das kann aber nicht die Diskussion ersetzen, dass es ein gemeinwohlorientiertes Neubauprogramm braucht.«

Dauerhafte Wohnungsbindung

Katalin Gennburg, Stadtentwicklungsexpertin der Linksfraktion im Abgeordnetenhaus, hat dafür viele Ideen. »Zum Beispiel die Erhöhung der Quote von gefördertem Wohnraum in Neubauprojekten von derzeit 30 auf dann 50 Prozent. Das geht über eine Änderung der Wohnungsbauförderungskriterien.« Ein Problem der bisherigen Förderpolitik ist, dass die Bindungen zeitlich begrenzt sind, aktuell auf 30 Jahre. »Die LINKE will aber dauerhafte Bindungen.« Mit dem Doppelhaushalt 2020/2021 wurde der Senat beauftragt, ein Modellförderprogramm dafür zu entwickeln. »Das Förderprogramm soll aufsetzen auf einer Grundstücksvergabe im Erbbaurecht und Mietpreis- und Belegungsbindungen für die gesamte Laufzeit des Erbbaurechtes sichern«, heißt es in dem Haushaltsbeschluss. »Es ist kein Hexenwerk, aber man braucht viel Geld«, räumt Gennburg ein.