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  • Berlin
  • Real Estate Investment Trusts

Die Finanzindustrie schreibt die Gesetze

Neue Eskalationsstufe in der Immobilienfinanzialisierung bedroht die Mieterinnen und Mieter in Berlin

  • Von Nicolas Šustr
  • Lesedauer: 5 Min.

Ein Unternehmen aus Kleinmachnow bei Berlin hat angekündigt, einen Real Estate Investment Trusts (REIT) gründen zu wollen. Er soll in Wohnimmobilien in der Hauptstadt und ihrem Umland investieren und verspricht bis zu acht Prozent Mietrendite. Das lässt Sie aufhorchen. Warum?
Das ist sehr interessant, weil diese Spezialform von börsennotierten Immobilien-Aktiengesellschaften in Deutschland bisher nur im Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt existierte. REITs sind eine bei Investoren besonders beliebte Spezialform der AG, weil sie von Gewerbe- und Körperschaftssteuer befreit sind, solange sie 90 Prozent des Gewinns an die Aktionäre ausschütten und mindestens 75 Prozent des Vermögens investiert sind.

Welche Konsequenzen erwarten Sie aus Wohnimmobilien-REITs?
Es wird ihnen mehr Kapital aus dem Ausland zufließen, weil in der Coronakrise der deutsche Immobilienmarkt noch mehr als bisher als sicherer Anlagehafen erscheint. Sie sind ein Argument für Konzerne wie die Deutsche Wohnen, die sagen wird: Warum muss eigentlich dieser kleine Konkurrent im Gegensatz zu uns keine Steuern zahlen? Die Finanzindustrie wird intensiv daran arbeiten, dass die im Gesetz verankerte Einschränkung fällt, dass REITs nur in ab 2007 errichtete Wohnimmobilien investieren dürfen. Wenn man diese Regel streicht, dann würde auch die Deutsche Wohnen mehr in den Neubau investieren, ist eine erwartbare Argumentation - ähnlich wie beim Mietendeckel. Am Ende werden sie das aber nicht tun, weil die Profitraten dort nicht so groß sind. Es war in der deutschen Geschichte immer der Staat, der in leistbaren Neubau investiert hat.

REITs sind ein Investorentraum. Wie kam es zu der Einschränkung beim Wohnen?
Ursprünglich war der Plan der Immobilienlobby, dass große, meist öffentliche Wohnungsbestände, die zunächst an Investmentgesellschaften gingen, in REITs landen. Wie die landeseigene GSW mit 65 000 Wohneinheiten, die 2004 vom Senat an Private Equity verkauft worden ist. Das ist der Sammelbegriff für Kapital, das nicht an der Börse gehandelt wird. Allerdings gab es einen großen Aufschrei aus Mieterinitiativen, Linkspartei und dem linken Flügel der SPD, woraufhin das Gesetz entschärft wurde. Die Initiative Finanzstandort Deutschland hatte das 2007 verabschiedete Gesetz über die Einführung von REITs für die Große Koalition geschrieben. Man erwarte »positive Wirkungen auf Immobilienmarkt und Standortbedingungen«, hieß es Koalitionsvertrag. Letztlich war das die Weiterführung der rot-grünen neoliberalen Politik. Die Regierung unter SPD-Kanzler Gerhard Schröder war die schlimmste für Mietende in der Bundesrepublik.

In Ihrem Buch merken Sie an, dass die staatlichen Wohnungsbauinvestitionen in der Bundesrepublik nicht rein sozial motiviert waren. Sondern?
Es gab die Befürchtung, dass durch den Wohnungsmangel die Mieten stark steigen und die Gewerkschaften hohe Lohnforderungen stellen, was den Exporterfolg gefährdet hätte. Es war also eine indirekte Subvention des Exportkapitals. Mit dem Neoliberalismus wurde dann eine widersprüchliche Strategie gefahren. Eigentlich hätten die Leute ihre Wohnungen kaufen sollen. Das hat nicht funktioniert, weil hier im Gegensatz zu den USA kaum jemand, der im sozialen Wohnungsbau lebt, einen Kredit dafür bekommt.

In den USA profitieren Bewohner zumindest von steigenden Immobilienpreisen, in Deutschland steigen nur die Mieten und somit die Gewinne der Eigentümer.
Hier haben die Leute nur Nachteile. Sie haben unter dem Strich weniger Geld. Auf der lokalen Ebene in den Metropolregionen ist dieser Widerspruch sehr stark zu spüren, der große Druck kann in einem Stadtstaat wie Berlin auch zu so einem Gesetz wie dem Mietendeckel führen. In Flächenländern und dem Bund ist das deutlich schwieriger, weil es auch Regionen gibt, wo Leerstand das Problem ist. Und eine Mieterinitiative sitzt nicht im Finanzausschuss des Bundestags und schreibt Gesetze - im Gegensatz zur bestens vernetzen Finanzindustrie.

Bei den Immobilien-AGs herrscht ein noch krasseres Stadt-Land-Gefälle. Bundesweit ist der Anteil von knapp vier Prozent an den Mietwohnungen eher überschaubar. In Berlin liegt er aber knapp 13 Prozent. Ist das spürbar?
Auf jeden Fall. Und da kommt noch Private Equity dazu. Dabei geht es um wesentlich mehr Wohnungen, als man zunächst vermuten würde. Die kaufen zunächst die Häuser, treiben in der Zeit die Miete hoch und schmeißen möglichst viele Beschäftigte in der Verwaltung raus. In die Instandhaltung wird nur das Allernötigste investiert. Nach rund fünf Jahren verkaufen sie die Häuser zu einem höheren Preis an eine AG wie die Deutsche Wohnen, weil die eine längerfristige Investitionsperspektive hat. Auch wenn die Ankäufe der Deutsche Wohnen in den letzten Jahren etwas ins Stocken gekommen sind, gibt es eine große Reserve an Häusern.

Wäre die Sozialisierung, wie sie beim Volksbegehren »Deutsche Wohnen & Co enteignen« gefordert wird, eine Lösung?
Ja, allein durch die wegen steigender Mieten immer höheren Transferleistungen finanziert der Staat diese AGs - ohne dass die Betroffenen etwas davon haben. Dann kann er es gleich selber machen. Forderungen wie ein zusätzliches Berliner Wohngeld der CDU sind nur auf den ersten Blick sozial, weil sie einfach die Einnahmen der Immobilienlobby steigern. Der von den Gegnern geforderte Wohnungsneubau könnte wegen fehlender Flächen größtenteils nur am Stadtrand stattfinden. Dann würden Einkommensarme und auch die Mittelschicht dorthin verdrängt, was zu einer Situation wie in den französischen Banlieues führen kann. Die Enteignung muss auch nicht so teuer werden. Man muss sehen, was die Immobilien zu ihrem Kaufzeitpunkt wert waren. Man muss die Schulden der Unternehmen nicht übernehmen. Es wäre absurd zu glauben, dass deswegen der deutsche Finanzmarkt zusammenbricht. Das könnte ein Plusgeschäft für Berlin sein, das mehrere 100 Millionen Euro pro Jahr für den Neubau erbringen könnte.

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