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Müssen sich Mieter an Gartenpflegekosten beteiligen?

Mietrechtsurteile im Überblick

Die Wohnung, die das Ehepaar vom Eigentümer gemietet hatte, liegt in einer riesigen Berliner Eigentumswohnungsanlage. Im Mietvertrag hatten die Parteien vereinbart, die Mieter müssten die laufenden Betriebskosten übernehmen. In den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2016 und 2017 beanstandeten die Mieter die geforderten Nachzahlungen für Gartenpflegekosten (408 Euro und 123 Euro).

An diesen Kosten müssten sie sich nicht beteiligen, erklärten sie. Im Wohnquartier lägen Sozialeinrichtungen und eine Sporthalle, die Spielplätze seien »für alle da« - die Grünanlage sei für jedermann zugänglich. Mieter hätten nicht mehr Rechte als alle anderen Berliner. Sie dürften zum Beispiel laut Hausordnung die Gehwege nicht verlassen und auf dem Rasen nicht Fußball spielen.

Das Landgericht Berlin (Az. 65 S 132/19) entschied zu Gunsten der Miete. Die Mieter der Wohnungen nutzten die Parkanlage im gleichen Maße und mit denselben Einschränkungen wie Besucher und Nutzer der öffentlichen Einrichtungen im Quartier. Die Hausordnung enthalte für Mieter die gleichen Regeln wie die Infotafeln, die auf dem Gelände Besucher von außerhalb über das richtige Verhalten informierten.

Wenn die Grünanlagen einer Wohnanlage von jedermann benutzt werden dürften - unabhängig, wer dort eine Wohnung gemietet habe -, könnten Vermieter die Kosten der Gartenpflege nicht als Nebenkosten auf die Mieter abwälzen. OnlineUrteile.de

Mietkosten für den Rauchmelder

In der Regel vereinbaren Mieter und Vermieter hinsichtlich der Nebenkosten, dass eine monatliche Vorauszahlung geleistet wird. Über diese Zahlungen rechnet der Vermieter nach Ablauf eines Jahres ab.

Spätestens wenn diese Abrechnung mit einem Nachzahlungsbetrag zu Lasten des Mieters endet, werden die Abrechnungen genau überprüft und nachgerechnet. Hierbei stellen sich fast immer die gleichen Fragen: Welche Kosten muss der Mieter tragen, welche werden vom Vermieter übernommen? Und falls der Mieter zahlen muss, in welcher Höhe? Obwohl die gesetzlichen Vorgaben recht klar sind, beschäftigen diese Fragen immer wieder das Gericht.

So auch die Entscheidung des Amtsgerichts Leonberg (Az. 2 C 11/19), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltsverein (DAV) verweist.

In diesem Fall ging es um die Umlage der Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern. Der Vermieter hatte sich dazu entschieden, die gesetzlich vorgeschriebenen Rauchwarnmelder nicht zu kaufen, sondern diese zu mieten und hat diese Kosten in der Jahresabrechnung auf den Mieter umgelegt. Er war der Auffassung, dass dies möglich sei, da es sich nicht um Anschaffungskosten handele. Denn - dies war dem Vermieter bekannt - diese sind in der Regel auf den Mieter nicht umlegbar.

Der Mieter dagegen wollte diese knapp 10 Euro jährlich nicht zahlen - und bekam Recht. Denn nach der maßgeblichen Betriebskostenverordnung sind nur solche Kosten umzulegen, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch laufend entstehen. Dagegen nicht vom Mieter zu tragen sind Anschaffungskoten oder Instandhaltungskosten.

Das Gericht vertrat hier die Auffassung, dass die Mietkosten nur deshalb angefallen sind, weil sich der Vermieter den Kauf gespart hat. Es sind also die Kosten, die eigentlich als Anschaffungskosten entstanden und gerade nicht vom Mieter zu zahlen gewesen wären. Nur als Ausnahme ist möglich, Mietkosten bei Verbrauchserfassungsgeräte für Wasser, Heizwärme, Warmwasser auf den Mieter umzulegen.

Bei den hier streitigen Rauchmeldern handelt es sich aber nicht um vergleichbare Geräte. Sie dienen gerade nicht der Verbrauchserfassung. Darüber hinaus hat das Gericht darauf hingewiesen, dass die Miete auch nicht wirtschaftlich sinnvoll ist, da für den jährlichen Mietpreis schon der Erwerb von entsprechenden Geräten in Betracht kommt. Aus all diesen Gründen gab das Gericht dem Mieter Recht, der Vermieter musste die in der Abrechnung enthaltenen Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder zurückzahlen. DAV/nd

Unterlagen ja, dann bitte das Original

Der Mieter kann bei der Vorlage der Nebenkostenabrechnung verlangen, in die Belege zu dieser Abrechnung Einsicht zu nehmen. Nur so kann der Mieter kontrollieren, ob in der Betriebskostenabrechnung auch die tatsächlichen Ausgaben und Kosten berücksichtigt wurden.

Denn grundsätzlich gilt auch hier, dass keine Buchung ohne Beleg vorgenommen werden kann. Aber was genau muss der Vermieter auf Anfrage des Mieters vorlegen? Die Originalunterlagen oder reichen auch Kopien oder die Einsicht in digitale Unterlagen aus?

Zunächst ist geklärt, dass der Mieter grundsätzlich keinen Rechtsanspruch auf Übersendung von Belegkopien hat, die meisten Vermieter bestehen vielmehr darauf, dass die Mieter die Belege in den vermietereigenen Geschäftsräumen einsehen. Der Mieter kann also nicht verlangen, dass ihm die Unterlagen zugeschickt werden, er muss vielmehr selbst aktiv werden, also selbst Einsicht nehmen.

Etwas anderes kann sich dann ergeben, wenn die Geschäftsräume des Vermieters unzumutbar weit von der Wohnung des Mieters entfernt liegen oder andere besondere Gründe vorliegen, wenn der Mieter zum Beispiel aufgrund von Krankheit nicht mobil ist.

Aber wenn der Mieter sich schon zur Einsichtnahme bemühen muss, dann kann er auch die Vorlage der Originalbelege verlangen, so das Landgericht Hamburg in seiner Entscheidung vom 9. Januar 2020 (Az. 401 HKO 56/18), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltsverein (DAV) verweist. DAV/nd

Bad in schlechtem Zustand: Mietminderung

Es war manches nicht in Ordnung in einer vermieteten Wohnung - insbesondere nicht im Sanitärbereich.

In dem Fall war der Verwalter sehr modern aufgestellt. Er führte ein sogenanntes papierloses Büro, so dass seine »Originale« teilweise aus gescannten bzw. von den Dienstleistern unmittelbar hoch geladenen Dateien bestanden. Die eingescannten Unterlagen aus Papier wurden nach drei Monaten vernichtet, so dass er über solche nicht mehr verfügen konnte.

Der Mieter bestand aber weiterhin auf Vorlage der Originale in Papierform, bekam aber nur teilweise Recht. Denn, so das Amtsgericht Gelsenkirchen, Az. 428 C 498/15), in einem solchen Fall muss unterschieden werden: Wenn tatsächlich beim Verwalter nichts anderes vorhanden ist, als die digitale Ausführung, kann und muss der Verwalter auch nichts anderes vorlegen. Die Einsicht in diese Unterlagen reicht dann aus.

Wenn aber, wie in dem vorliegenden Fall zumindest teilweise noch die Originale in Papierform vorhanden sind, so müssen diese auch vorgelegt werden. Es gilt also: Wenn Originale vorhanden sind, dann müssen diese auch dem Mieter auf Verlangen vorgezeigt werden. LBS/nd

Sanierungsarbeiten an Wohnung - ab wann?

Eigenmächtige Sanierungsarbeiten rechtfertigten eine einstweilige Verfügung auf Wiederherstellung der Bewohnbarkeit der Wohnung.

Bevor der Mieter nicht die Schlüssel zur Wohnung dem Vermieter übergeben hat, darf der Vermieter nicht mit den Sanierungsarbeiten beginnen. Andernfalls kann der Mieter eine einstweilige Verfügung gerichtet auf Wiederherstellung der Bewohnbarkeit der Wohnung und Einräumung des Besitzes beantragen. Dies hat das Amtsgericht Köln mit Urteil vom 7. Mai 2020 (Az. 222 C 84/20) entschieden.

In dem zugrunde liegenden Fall sollte eine Dachgeschosswohnung in Köln umfassend saniert werden. Anfang des Jahres 2020 hatten sich die Parteien über die Modalitäten dazu geeinigt. So sollte die Mieterin während der Arbeiten in einer Erdgeschosswohnung des Hauses ziehen. Sie räumte daher die Wohnung und verschloss sie. Am nächsten Tag sollten der Vermieterin bzw. deren Handwerkern die Wohnungsschlüssel übergeben werden.

Dazu kam es aber nicht, da die Erdgeschosswohnung mit erheblichen Mängeln behaftet war. Die Mieterin verweigerte daher den Einzug. Die Vermieterin kümmerte sich darum nicht und begann mit den Sanierungsarbeiten. Sie ließ einen Wanddurchbruch vornehmen, um Zugang zur Wohnung zu ermöglichen. Nachfolgend wurden Innenwände sowie die Decken der Wohnung entfernt.

Die Mieterin beantragte sogleich beim Amtsgericht Köln eine einstweilige Verfügung gegen die Vermieterin gerichtet auf Wiederherstellung der Bewohnbarkeit der Wohnung und Einräumung des Besitzes.

Das Amtsgericht Köln entschied zu Gunsten der Mieterin. Ihr stehe nach § 862 BGB ein Anspruch auf Wiederherstellung der Bewohnbarkeit der Wohnung und der Einräumung des Besitzes zu. Die Vermieterin habe eine verbotene Eigenmacht begangen, als sie ohne den Willen der Mieterin die Wohnung teilweise zerstört hat.

Nachdem die Mieterin nicht zum Termin zur Schlüsselübergabe erschienen ist, habe die Vermieterin nicht davon ausgehen dürfen, die Mieterin sei weiterhin mit den Arbeiten einverstanden. Insbesondere habe sich nicht annehmen dürfen, dass sie sich trotz der von der Mieterin verschlossen zurückgelassenen Wohnungstür durch den Abbruch der Außenwände Zugang zur Wohnung verschaffen darf.

Die Vermieterin hätte einen etwaigen Anspruch auf Duldung der Sanierungsarbeiten zunächst gerichtlich durchsetzen müssen, so das Amtsgericht. Die Vermieterin habe nicht zur Selbsthilfe greifen dürfen. kostenlose-urteile.de/nd

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