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Die feine Unterscheidung

Gemeinschafts- und/oder Sondereigentum

  • Lesedauer: 4 Min.

Eingang und Treppenhaus, Aufzug und Funktionsräume im Keller - all das zählt in der Regel zum sogenannten Gemeinschaftseigentum. Der Rest ist Miteigentum bzw. Sondereigentum und damit der Bereich, der sich in der Verantwortung der einzelnen Mitglieder der Gemeinschaft befindet.

Manchmal ist der Unterschied zwischen den Eigentumsformen gar nicht so leicht zu bestimmen bzw. es stellt sich die Frage, wie weit der Einzelne innerhalb des Gemeinschaftseigentums agieren darf.

Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat einige Gerichtsurteile ausgewählt, in denen es um solche Fälle geht.

Um die Wasserleitungen

Bei den Wasserleitungen einer Wohnanlage besteht in der Regel kein Zweifel daran, dass sie dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das hat mit der überragenden Bedeutung der Wasserversorgung zu tun.

Doch was geschieht eigentlich dann, wenn in der Teilungserklärung das genaue Gegenteil steht - das heißt, wenn die Leitung dem Sondereigentum zugeschrieben wird? Der Bundesgerichtshof (Az. V ZR 57/12) entschied, dass dies unerheblich sei.

Wem gehört das Dach?

Auch das Dach eines Gebäudes gehört grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum.

Bis vor das Bundesverfassungsgericht (Az. 1 BvR 1925/13) wurde darum gestritten, ob dies auch für einzelne Garagen gilt, die dem Sondereigentum zugeordnet sind. Die Karlsruher Richter gingen bei den Garagen von tragenden Gebäudebestandteilen aus, die deswegen als Bestandteil des Gemeinschaftseigentums zu betrachten seien.

Das Loch im Fensterrahmen

Wenn ein Eigentümer aus seinem Sondereigentum heraus die Interessen der Gemeinschaft berührt bzw. beeinträchtigt, dann benötigt er die Zustimmung der Miteigentümer.

So war bei einem Wohnungsbesitzer, der in einen Fensterrahmen, der zum Gemeinschaftseigentum gehörte, ein Loch bohrte, um eine Klimaanlage einbauen zu können. Das Amtsgericht München (Az. 484 C 17510/18) ging bei diesem Eingriff von einer baulichen Veränderung aus, die genehmigungspflichtig gewesen wäre.

Der Kinderspielplatz

Besteht eine behördliche Auflage, wonach auf der Gemeinschaftsfläche einer Wohnanlage ein Kinderspielplatz mit einer bestimmten Ausstattung entstehen muss, dann können einzelne Eigentümer dies später einklagen.

Konkret war der Spielplatz ein Bestandteil der Baugenehmigung gewesen. Das Argument der Verjährung akzeptierte das Amtsgericht München (Az. 481 C 17409/15) nicht. Es handle sich hier um einen Anspruch, der sich stets erneuere, so lange der Kinderspielplatz nicht bestehe.

Der Personenaufzug

Für betagte oder kranke Wohnungseigentümer kann der Einbau eines Personenaufzuges (nicht zu verwechseln mit einem Treppenlift) sehr wichtig sein.

Ohne eine solche technische Hilfe sind sie unter Umständen nicht mehr in der Lage, ihre Immobilie im gewohnten Umfang zu nutzen. Trotzdem wies der Bundesgerichtshof (Az. V ZR 96/16) darauf hin, dass bei dieser baulichen Maßnahme im Gemeinschaftseigentum alle Miteigentümer zustimmen müssten. Das gelte selbst dann, wenn der betroffene Sondereigentümer alle Kosten übernehme.

Eigentumsübertragung

Manchmal kommt es vor, dass sich zwei Eigentümer auf eine teilweise Übertragung isolierten Sondereigentums vom einen auf den anderen einigen.

Das Oberlandesgericht München (Az. 34 Wx 440/16) musste klären, ob die Gemeinschaft einem solchen Geschäft zustimmen muss. Es ging um einen Hobbyraum, den einer vom anderen erwarb. Die Mitwirkung der anderen Eigentümer sei hier nicht nötig, so die Richter, denn ihre Rechtsstellung sei von der Veränderung nicht betroffen.

Nicht ungefragt eingreifen

Umgekehrt muss sich die Gemeinschaft davor hüten, ungefragt in das Sondereigentum eines ihrer Mitglieder einzugreifen.

In einem Fall in Bayern hatte man gegen den Willen des Sondereigentümers seine Duplex-Garage (wie auch alle anderen) sanieren lassen und anschließend versucht, die Kosten auf ihn abzuwälzen. Das Landgericht München (Az. 1 S 12786/15) akzeptierte das nicht. Die Gemeinschaft könne keinen Kostenersatz verlangen. Ein späterer Ersatzanspruch komme allenfalls dann in Frage, wenn die Sanierung zwingend geboten sei.

Der Innenhof

Vor dem Oberlandesgericht Hamm (Az. 15 W 398/15) ging es um die komplizierte Zuordnung eines Innenhofes innerhalb einer Wohneigentumsanlage.

Einerseits war dieser Innenhof komplett von einer Eigentumswohnung umschlossen, was für eine Sondereigentumsfähigkeit sprach. Andererseits war er nach oben offen, was wiederum für eine Verantwortlichkeit der Gemeinschaft sprach. Die Richter gaben jedoch dem ersten Argument das größere Gewicht und widersprachen der Zuordnung als Sondereigentum nicht.

Zugang zur Heizanlage

Der Zugang zu einer gemeinschaftlichen Heizanlage darf nicht über eine bestimmte Eigentumswohnung erfolgen.

Das kommt in der Praxis zwar ohnehin selten vor, doch in einem Fall ging es darum vor dem Oberlandesgericht Dresden (Az. 17 W 233/17). Das Amtsgericht Pirna weigerte sich, diese Aufteilung ins Grundbuch einzutragen. Eine Zivilkammer des Oberlandesgerichts entschied jedoch, das müsse geändert werden, denn ein ständiger ungehinderter Zugang zur Heizanlage sei bei der bestehenden Lösung nicht gewährleistet. LBS/nd

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