Wohnen in der Hauptstadt

Auf unsicherem Grund

Hohe Erbpachtforderungen Berlins bereiten Siedlern Sorge

Von Nicolas Šustr

Martin Herrmann ist aufgebracht. Seit 14 Jahren kämpft er mit dem Bezirk Berlin-Neukölln und dem Senat. »Unsere Erbbausiedlungen ›Neue Heimstatt‹ und ›Am Vogelwäldchen‹ sind seit 2006 Willkür und Abzocke durch das Land Berlin ausgesetzt«, sagt der Sprecher der Initiative »Die Siedler«. Vor 26 Jahren ist er mit seinen Eltern, die inzwischen Rentner sind, in der »Neuen Heimstatt« eingezogen. Um hier ein Häuschen zu bekommen, mussten und müssen die Familien mindestens zwei Kinder haben und einen Wohnberechtigungsschein vorweisen können. Das Haus müssen sie dem Vorbesitzer abkaufen, der Grund gehört dem Bezirk Neukölln. Für ihn gibt es einen Erbpachtvertrag. Jährlich wird dafür eine Gebühr fällig.

Die Verträge sind aus den 1950er Jahren, sie laufen noch bis Anfang der 2030er Jahre. Die jährliche Pacht ist äußerst niedrig. »Trotzdem bringen die Familien bereits heute rund 1000 Euro pro Monat für Haus und Grundstück auf. Mit Verlängerung der Verträge würden die Kosten erst um 350 Euro, später sogar um über 700 Euro ansteigen. Je Monat, je Familie. Dabei handelt es sich nach wie vor um eine Sozialsiedlung«, sagt Herrmann.

»Wir sind nicht nur für Haus und Grundstück zuständig, sondern auch für alles drumherum. Zum Beispiel: Straßen, Beleuchtung, Grünflächen, Winterdienst«, erklärt er, wie die schon jetzt hohen Kosten zusammenkommen. Die Häuschen selber haben eine eher bescheidene Wohnfläche von rund 120 Quadratmetern.

Die Odyssee begann 2006, in den Berliner Sparjahren unter dem damaligen Finanzsenator Thilo Sarrazin, der seit Ende Juli wegen seiner rassistischen Ansichten aus der SPD ausgeschlossen worden ist. Die Pachtverträge würden nicht verlängert, die Siedler sollten kaufen, hieß es damals. »Ab 2008 haben die Siedlerinnen und Siedler gekauft, die sich dazu in der Lage sahen. Inzwischen sind die Preise extrem angestiegen, teils sind Grundstücke zweieinhalbmal Mal so teuer wie damals«, berichtet er. »Für landeseigene Grundstücke wird eine Entwicklung befördert, die gleichzeitig mit dem Mietendeckel verhindert werden soll«, empört sich Herrmann.

Von 2013 bis 2017 gab es einen Verkaufsstopp, im Anschluss wurden die Siedlungen durch die landeseigene BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH betreut und man konnte wieder kaufen und, erstmalig seit 2006, auch die Pacht verlängern. »Alle Siedlerinnen und Siedler, die sich einen Kauf nicht leisten konnten, hätten zu vormals vertretbaren Bodenrichtwerten sofort die Pacht verlängert. Allerdings sind die Preise nun an den aktuellen Bodenrichtwert gekoppelt. Dies war 60 Jahre lang nicht der Fall«, so Herrmann. Die in den letzten Jahren rasant gestiegenen Bodenpreise schlagen durch.

Inzwischen seien 124 der 194 Grundstücke verkauft, erklärt die für die BIM zuständige Senatsverwaltung für Finanzen auf nd-Anfrage. »Zur Klärung der letzten Fälle haben das Bezirksamt Neukölln, die BIM GmbH, die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen sowie die Senatsfinanzverwaltung den Erbbaurechtsnehmerinnen und Erbbaurechtsnehmern eine sozialverträgliche Lösung angeboten, die auch die Interessen des Landes Berlins angemessen berücksichtigt«, heißt es weiter. Bis Ende des Jahres könnten die Grundstücke noch erworben werden oder die Erbbaurechtsverträge um weitere 40 Jahre verlängert werden. Allerdings zu deutlich höheren Kosten als bisher.

»Das ist eine komplett unsoziale Antwort. Niemand verlangt, dass die alten Verträge unverändert fortgeführt werden, aber die Preissteigerung muss sozialverträglich ausfallen. Sonst verlieren alle«, entgegnet Herrmann. Die Pächter seien keine Großverdiener, Corona macht die Einkommenssituation nicht einfacher. »Viele sind nun im Rentenalter und bekommen eher weniger als mehr. Wie sollen mehrere Hundert Euro mehr im Monat bezahlt werden?«, will Herrmann wissen.

Seit drei Jahren spricht er mit Koalitionspolitikern über das Problem. Bisher ohne durchschlagenden Erfolg. Doch Steffen Zillich, Haushaltsexperte der Linksfraktion im Abgeordnetenhaus, macht Hoffnung. »In Bezug auf die Siedler haben wir eine Verabredung in der Koalition, nach den Herbstferien zu einer dem Problem angemessenen und sozial ausgewogenen Lösung zu kommen«, sagt er zu »nd«. »Es ist sinnvoll, eine Lösung zu finden, die ohne Stress zu bereiten, langfristig Bestand hat«, so Zillich weiter.

Das Grundproblem sind die hohen Erbbauzinsen, die das Land Berlin verlangt. Vor zwei Jahren wurden sie von bisher 4,5 Prozent für Wohnbauland auf 2,25 Prozent halbiert - nach langen Diskussionen und vorerst nur für 20 Jahre. Absurd hoch zu einer Zeit, in der die Bauzinsen bei rund einem Prozent liegen und eine Erhöhung nicht in Sicht ist.

»In Hamburg gibt es absolut vergleichbare Siedlungen und vergleichbare Anstiege der Bodenrichtwerte. Dort hat der Finanzsenator proaktiv die Senkung der Zinsen beschlossen«, sagt Martin Herrmann. Berlin müsse nachziehen. Tatsächlich ist in der Hansestadt der Erbbauzins im Bereich Wohnen inzwischen auf 1,5 Prozent abgesenkt worden, »im Sinne einer sozialen Bodenpolitik«, wie der dortige Finanzsenator Andreas Dressel (SPD) betont.

Für die Siedler soll es bald eine Lösung geben, allgemein wird in der Koalition zum Thema Erbpacht immer noch diskutiert - wobei sich Linke und Grüne weitgehend einig sind und die Sozialdemokraten noch mauern. »Wenn die SPD in Berlin noch dämlicher ist als in Hamburg, dann hat man keine Chance«, macht Linke-Mietenpolitikerin Gaby Gottwald ihrem Unmut Luft. Denn das Thema weist weit über die Siedler hinaus. Berlin will keine Grundstücke mehr verkaufen, sondern nur noch in Erbpacht vergeben. Allein in den geplanten neuen Stadtquartieren sollen 20 Prozent der Bauflächen an Genossenschaften und gemeinnützige Träger gehen. Die Vertragsverhandlungen für das Projekt auf den Buckower Feldern in Neukölln seien »auf der Zielgeraden«, berichtet die Finanzverwaltung. Der Erbbauzins wird bei 2,25 Prozent liegen. »Nachverhandlungen zum Zins gibt es nicht. Dessen Höhe wird von den Bietern auch nicht infrage gestellt«, heißt es.

Doch diese Kosten schlagen auf die Mieten durch. In München, wo die Bodenpreise deutlich höher liegen, hatte die Stadt für die Erbpacht keine Bewerber unter den Genossenschaften gefunden. Dort entschloss man sich, den Bodenrichtwert vor der Zinsberechnung zu halbieren. In der bayerischen Landeshauptstadt hat man die Erbpacht auch als Möglichkeit entdeckt, die Sozialbindung von Wohnungen nicht nur auf 20 oder 30 Jahre festzulegen, sondern über die gesamte Vertragsdauer von dort 60 oder 80 Jahren. Das ist sonst nicht möglich. In Berlin wird ein vergleichbares Pilotprojekt vorbereitet. Bundesweit wird die Erbpacht als Schlüssel für die soziale Wohnraumversorgung gesehen.

Doch nicht nur das Land Berlin greift ordentlich zu bei den Erbpächtern, auch die evangelische Kirche. Auf einer ehemaligen Berliner Friedhofsfläche will eine Gruppe ein Mietshaus errichten. Die Verhandlungen ziehen sich bereits ewig. »Ursprünglich wurden 3 Prozent Erbbauzins gefordert, nun sind es 2,8 Prozent, auf Basis des aktuellen Bodenrichtwerts«, berichtet eine Beteiligte. Zu viel, um preisgünstigen Wohnraum zu schaffen.

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