Streit um kleinen Geräteschuppen im Hausgarten

urteile zum Mietrecht

  • Von OnlineUrteile.de
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Die Mieterin einer Erdgeschosswohnung war laut Mietvertrag verpflichtet, den Garten zu pflegen. Da sie sowieso gerne »gärtnerte«, mähte sie nicht nur den Rasen, sondern legte auch Beete an, schnitt Büsche und Hecken, stellte Pflanzentöpfe auf. Dafür benötigte sie diverse Geräte. Um diese zu verstauen, wollte sie im Garten einen kleinen Geräteschuppen aufstellen.

Doch die Vermieterin genehmigte dies nicht: Veränderungen der Mietsache seien ausdrücklich untersagt. Die Garage der Mieterin sei groß genug, um Rasenmäher und Co. unterzubringen. Dafür brauche sie keine zwei Meter lange Metallhütte aus dem Baumarkt.

Damit fand sich die Mieterin nicht ab, sondern klagte auf Zustimmung: Sie arbeite mit Häcksler, Rasenmäher, Schubkarre, Vertikutierer etc. All das könne sie nicht ständig vom Keller in den Garten und wieder zurücktragen. Das sei schon wegen ihrer Gehbehinderung unzumutbar. Bisher lagere sie die Geräte in der Garage, was aber nach der Garagenordnung unzulässig sei.

Das Amtsgericht Vaihingen (Az. 1 C 315/19) gab ihr Recht. Die Vermieterin habe keinen sachlichen Grund genannt, der es rechtfertigen würde, das Aufstellen eines Geräteschuppens zu verbieten. So eine Maßnahme gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Ein Schuppen greife nicht in die Bausubstanz ein und könne jederzeit wieder abgebaut werden: Er verändere die Mietsache nicht dauerhaft.

Außerdem gebe es ansonsten keinen geeigneten Ort, wo die Mieterin ihre Gartengeräte lagern könnte. Die Garage sei für das Auto vorgesehen: Dort Gartengeräte aufzubewahren, sei laut Garagenordnung nicht erlaubt. Der Stauraum neben der Terrasse sei zu klein und die Lagerung der Geräte im Keller unzumutbar. Da die Mieterin vertraglich zur Gartenpflege verpflichtet sei, müsse ihr die Vermieterin ermöglichen, die Gartengeräte angemessen unterzubringen.

Wenn die Mietwohnung zu klein wird

Wird Familienzuwachs erwartet, rechtfertigt das die vorzeitige Kündigung des Mietvertrags.

Eine Familie mit einem dreijährigen Kind hatte für vier Jahre einen Mietvertrag über eine Dreizimmerwohnung geschlossen. Das Kinderschlafzimmer war aber nur neun Quadratmeter groß. Als das Ehepaar etwa zwei Jahre nach Vertragsschluss ein zweites Kind erwartete, kündigte es den Mietvertrag.

Der Vermieter lehnte es ab, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Man könne durchaus in dem kleinen Kinderzimmer ein weiteres Kind schlafen lassen. Zum Spielen biete das große Wohnzimmer und der verhältnismäßig geräumige Flur genügend Platz. Doch das Landgericht Osnabrück (Az. 13 S 1450/94) entschied den Streit zu Gunsten der Mieter.

Die Kündigung sei wirksam, so das Landgericht, denn die Wohnung sei für eine Familie mit zwei Kindern unzumutbar klein. Deshalb dürfte sie den Mietvertrag vorzeitig auflösen. Dem Vermieter stehe grundsätzlich ein außergewöhnliches Kündigungsrecht zu, wenn eine Wohnung durch Familienzuwachs der Mieter zu klein werde - denn dann drohe übermäßiger Verschleiß der Mieträume. Dieses Recht sei auch den Mietern zuzugestehen.

In so einem Fall könne der Vermieter von den Mietern verlangen, dass sie sich um geeignete Nachmieter für die Mietwohnung kümmerten. Dass das hier nicht geklappt habe, sei ihnen aber nicht vorzuwerfen: Der Vermieter habe mehrere Interessenten für die Wohnung ohne Grund abgelehnt.

Gegen Baurecht hilft kein Gewohnheitsrecht

Eine Mieterin baute vor Jahrzehnten ohne Baugenehmigung das Dachgeschoss aus.

Frau B. bewohnt im obersten Stock eines Mietshauses eine Drei-Zimmer-Wohnung. Schon vor über dreißig Jahren hatte die Mieterin zusätzlich den Speicher ausgebaut und dort ein Schlafzimmer eingerichtet. Diese Option war im Mietvertrag mit dem damaligen Eigentümer durchaus vorgesehen: Die Mieterin könne das Dachgeschoss »sach- und fachgerecht« ausbauen, hieß es da. Nach einigen Eigentümerwechseln stellte 2018 die neue Eigentümerin fest, dass für den Ausbau keine Baugenehmigung vorlag.

Im April 2018 mahnte sie die Mieterin deswegen ab. Frau B. war empört, dass sie nach so langer Zeit wegen der Wohnnutzung des Speichers gerügt wurde. Sie berief sich auf Gewohnheitsrecht und bemühte sich gar nicht erst - wie von der Hauseigentümerin vorgeschlagen - um eine nachträgliche Baugenehmigung. Aus diesem Grund wurde schließlich das Mietverhältnis gekündigt. Das Landgericht Köln (Az. 6 S 12/19) gab der Räumungsklage der Vermieterin statt .

Nutzungsänderungen seien laut Baurecht grundsätzlich genehmigungspflichtig, also auch der Umbau eines Speichers für Wohnzwecke. Wenn laut Mietvertrag ein fachgerechter Ausbau erlaubt sei, bedeute das natürlich auch, dass er öffentlichem Baurecht entsprechen müsse. Zwar sei es zutreffend, dass frühere Eigentümer die fehlende Baugenehmigung nicht gerügt hätten, räumte das Landgericht ein. Auf Gewohnheitsrecht könne sich die Mieterin trotzdem nicht berufen.

Ihre Pflicht, den Verstoß gegen das Baurecht abzustellen, entfalle nicht dadurch, dass viel Zeit vergangen sei. Es gebe keinen Bestandsschutz im Widerspruch zu öffentlichem Baurecht. Im April 2018 habe die Hauseigentümerin Frau B. erstmals aufgefordert, den Umbau nachträglich zu legalisieren. Dazu wäre die Mieterin schon deshalb verpflichtet gewesen, weil die Vermieterin durch die fehlende Baugenehmigung höheren Haftungsrisiken ausgesetzt sei, z.B. im Brandfall. Auch Sanktionen von der Baubehörde drohten.

Die Mieterin habe die berechtigte Forderung der Hauseigentümerin ignoriert und den Speicher weiterhin als Aufenthaltsraum genutzt. Ebenso hartnäckig habe sie sich geweigert, sich um eine Baugenehmigung zu kümmern. Durch dieses Verhalten sei der Vermieterin nicht zuzumuten, das Mietverhältnis mit Frau B. fortzusetzen.

Während der Sanierung in der Ersatzwohnung

Wegen einer Sanierung wurde ein Berliner Ehepaar ausquartiert und zahlte die Miete in gleicher Höhe weiter. Das führte zum Rechtsstreit.

Während der Sanierung ihre Wohnung wohnte das Ehepaar ein halbes Jahr in einer Ersatzwohnung des Vermieters und zahlte die Miete in gleicher Höhe weiter. Die Mieter können das Geld zurückverlangen, urteilte in das Landgericht Berlin (Az. 65 S 232/19): Für eine unbewohnbare Wohnung müssten die Mieter keine Miete zahlen. Eine anderslautende Vereinbarung zwischen den Mietern und dem Vermieter sei unwirksam. OnlineUrteile.de

Hausfriedensbruch? Mieter entscheidet

Nur der Inhaber kann Strafantrag auf Hausfriedensbruch stellen.

Bei einem Hausfriedensbruch handelte es sich um ein sogenanntes Antragsdelikt. Nur der Inhaber des Hausrechts einer Immobilie ist berechtigt, ein Zutrittsverbot zu erlassen und bei einer Zuwiderhandlung strafrechtliche Maßnahmen zu fordern. Dieses Prinzip bestätigte das Kammergericht Berlin (Az. 161 Ss 160/15).

Konkret war es um einen Vorfall auf einem Bahnhofsgelände gegangen. Den Strafantrag gegenüber dem Eindringling stellte aber auf Grund der verschachtelten rechtlichen Struktur nicht der Mieter des betroffenen Aufsichtshäuschens, in dem der Hausfriedensbruch stattgefunden hatte, sondern der Eigentümer.

Das allerdings akzeptierten die Richter nicht und stellten fest: »Bei vermieteten Räumen steht das Hausrecht grundsätzlich allein dem Mieter zu.« Nur in Ausnahmefällen, etwa bei der Benutzung von Treppenhäusern und Aufzügen, die zum vermieteten Eigentum führen, solle der Vermieter eine Mitberechtigung zum Stellen eines Antrages behalten. LBS/nd

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