Schließung wegen Corona: Ist das ein Mietmangel oder nicht?

gewerbliche mieten unter lockdown-bedingungen

Besonders betroffen sind die gewerblichen Mieter.Denn die Miete bleibt auch bei rückläufigen Umsätzen gleich hoch, Diese Umsätze stellen dann aber in der Regel auch noch die Einnahmen des Gewerbetreibenden dar, aus denen die Miete für die privaten Wohnräume gezahlt werden muss.

Es stellt sich daher die Frage, wer bei einer coronabedingten Schließung von Läden oder Gewerbebetrieben dafür einstehen muss. Liegt das Risiko allein bei dem Mieter oder fällt die Schließung und der damit einhergehende Schaden in den Verantwortungsbereich des Vermieters? Mit dieser umstrittenen Frage hatte sich auch das Landgericht Frankfurt am Main (Az. 2-15 O 23/20) auseinander zu setzen, auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltverein(DAV) verweist.

Wie viele andere Unternehmen musste die Mieterin als Einzelhandel im Bereich Kleidung und Textilien für etwas mehr als vier Wochen im Frühjahr 2020 ihr Geschäft schließen, da der Lockdown angeordnet wurde. Aufgrund der Schließung kam es zu einem Umsatzrückgang von mehr als 40 Prozent im Vergleich zu den beiden Vorjahren, so dass die Mieterin in den beiden betroffenen Monaten März und April 2020 die Miete nicht zahlen konnte.

Diesen rückständigen Betrag klagte der Vermieter nun ein. Die Mieterin war der Auffassung, dass diese öffentlich-rechtliche Einschränkung einen Mietmangel darstelle, so dass sie gar nicht verpflichtet sei, die Miete für diese Zeit noch zu zahlen.

Diese Auffassung lehnte das Landgericht jedoch ab und gab der Klage des Vermieters statt. Zwar können generell öffentlich-rechtliche Verbote einen Mietmangel darstellen, der dann auch zur Mietminderung berechtigt. Hierfür müsste die Ursache des Verbotes aber in der Mietsache selbst begründet sein.

Dies ist aber bei der Schließung aufgrund der Pandemie nicht der Fall. Hier erfolgt die Maßnahme generell zum Schutz der Bevölkerung, völlig unabhängig von dem Zustand des einzelnen Mietobjektes.

Auch kommt eine Vertragsanpassung oder Reduzierung der Miete aufgrund einer sogenannten Störung der Geschäftslage nicht in Betracht, so die Richter. Eine solche wäre nur dann denkbar, wenn aufgrund eines unvorhersehbaren Ereignisses die Zahlung der Miete nicht mehr mit Recht und Gerechtigkeit in Einklang gebracht werden könne, wenn also ein extremer Ausnahmefall vorliege.

Einen solchen hat das Gericht allerdings verneint, da zum einen die weiteren Folgen, wie die Kündigung des Mietverhältnisses bereits durch ein Mieterschutzgesetz abgefangen wurden und auch weitere Instrumente zur Schadenbegrenzung, wie beispielsweise die Anordnung von Kurzarbeitergeld, der Mieterin durchaus möglich waren und wohl auch in Anspruch genommen wurden. Der reine Liquiditätsengpass über einen überschaubaren Zeitraum reiche hierfür nicht aus, urteilte das Gericht. DAV/nd

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