Neue Festlegungen für private Bauherren und Handwerker

Forderungssicherungsgesetz

  • Lesedauer: 4 Min.
Das am 1. Januar 2009 in Kraft getretene Forderungssicherungsgesetz (FoSiG) dient der Sicherung von Ansprüchen der Handwerker und Werkunternehmer und von deren finanziellen Forderungen. Private Bauherren müssen die Neuregelungen kennen, denn sie sind direkt betroffen, betont der Bauherren-Schutzbund (BSB).

Vertragslandschaft ändert sich
Nachdem mit dem BGH-Urteil vom 24. Juli 2008 die Privilegierung der Allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen (VOB/B) für Verbraucherverträge am Bau weggefallen ist, verändert sich die Vertragslandschaft. Private Bauherren, die ein Haus neu-, um- oder ausbauen, müssen sich darauf einstellen, dass das Forderungssicherungsgesetz für sie Änderungen bringt, die nicht alle verbraucherfreundlich sind.

Sicherheitsleistungen des Unternehmers per Gesetz
Erstmals schreibt das Gesetz vor, dass vom Unternehmer Sicherheiten zu leisten sind. Diese gelten für die rechtzeitige Realisierung des Bauvorhabens ohne wesentliche Mängel, liegen bei fünf Prozent des Vergütungsanspruches (Bruttovertragssumme) und sind bei der ersten Abschlagszahlung zu leisten. Bei Änderung und Ergänzung des Vertrages um mehr als zehn Prozent ist Bauherren mit der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit von fünf Prozent des zusätzlichen Vergütungsanspruches einzuräumen. Die Bewertung der Mängel ist schwierig, hier sollten erfahrene Berater hinzugezogen werden.

Diese Sicherheiten können von den Verbrauchern einbehalten werden. Alternativ können von den Unternehmen auch Sicherheitsleistungen wie Fertigstellungsbürgschaften oder Fertigstellungsgarantieversicherungen eines Kreditinstitutes bzw. Versicherers vorgelegt werden.

Zahlung erst nach Baufortschritt und mängelfreier Leistung
Die Regelungen für Abschlagszahlungen bleiben schwammig. Da deren mangelnde Transparenz für Verbraucher zahlreiche Risiken bergen, ist es wichtig, Zahlungspläne genau zu prüfen und hart über die Abschlagszahlungen zu verhandeln.

Das Zurückbehaltungsrecht bei Mängeln hat sich für die Bauherren verschlechtert. Um seine Rechte gegenüber dem Unternehmer durchzusetzen und die Mängel schnell beseitigen zu lassen, durfte der Bauherr bisher mindestens das Dreifache der Kosten, die ein anderer Unternehmer berechnet hätte, vom Werklohn zurückbehalten. Das neue Gesetz erlaubt nun nur noch das Zweifache der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten. Für kleinere Mängel sollte, so der Verband Privater Bauherren (VPB), eine besondere Vertragsregelung angestrebt werden, nach der für Mängel mit geschätzten Drittbeseitigungskosten das Drei- oder gar Vierfache zurückbehalten werden darf.

Wichtiger sei jedoch für den Bauherren, dass die letzte Rate im Abschlagszahlungsplan mindestens zehn Prozent betragen sollte. Damit überhaupt noch Geld für das Zurückbehaltungsrecht übrig ist. Laut Gesetz dürfen wegen unwesentlicher Mängel am Bauwerk Abschlagszahlungen nicht mehr verweigert werden. Dennoch muss das Prinzip der Zahlung nach Baufortschritt und tatsächlich erbrachter mängelfreier Leistung gelten. Um die Ansprüche auf Mängelbeseitigung durchzusetzen, wird es umso wichtiger, Mängel in Art und Umfang konkret festzustellen, sie schriftlich mit Fristsetzung zur Beseitigung anzuzeigen und bis dahin vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch zu machen. Hierbei hilft, unabhängige Experten und Bauherrenberater mit einer baubegleitenden Qualitätskontrolle zu beauftragen.

Kündigungsrecht für Bauherren ändert sich
Mit dem Forderungssicherungsgesetz ändert sich auch das im BGB fixierte Kündigungsrecht für Bauherren. Unternehmern steht bei Vertragskündigung durch den Besteller demnach eine – wie der Gesetzgeber formuliert – »vermutete« Entschädigung von fünf Prozent der Vergütung auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung zu. Abgeschlossene Verträge sollten von privaten Bauherren nicht leichtfertig gekündigt werden. BSB-Vertrauensanwalt Peter Mauel empfiehlt: Da die VOB als Grundlage für private Bauverträge praktisch weggefallen ist und sich das neue Forderungssicherungsgesetz vor allem auf Unternehmen fokussiert, müssen Verbraucher am Bau noch sorgfältiger auf ihre Belange achten. Zahlungspläne und Abschlagszahlungen bleiben auch nach den neuen gesetzlichen Regelungen intransparent. Deshalb reicht es nicht, auf Sicherheitsleistungen und Zurückbehalte zu vertrauen. Vielmehr muss bei Vertragsabschluss über diese Regelungen hart verhandelt und der Bauablauf permanent auf einzuhaltende Qualität kontrolliert werden.

Auch der VPB kritisiert das FoSiG. Danach reichen die fünf Prozent, die ein Bauherr einbehalten kann, um im Insolvenzfall das Objekt mit anderen Partnern fertig zu stellen, bei weitem nicht aus. Das gelte auch für Sicherheiten für die Zeit der Gewährleistung, des so genannten Einbehalts zur Mängelbeseitigung.

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