Ursachen sind nachzuweisen, bloße Anschuldigungen reichen nicht aus

Feuchtigkeitsschaden

  • Lesedauer: 3 Min.
Wenn Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung festgestellt werden, die bei Abschluss des Mietvertrages nicht vorhanden waren, muss zunächst der Vermieter nachweisen, dass die Ursache nicht bei Mängeln zu finden ist, die er zu verantworten hat.

Glaubt der Vermieter, dass der Mieter den Schaden durch falsches Heizungs- und Lüftungsverhalten verursacht hat, dann muss er dies klar beweisen können. Die alleinige Behauptung, reicht für einen gerichtsfesten Streit nicht aus (BGH-Urteil vom 10. November 2004, Az. XII ZR 71/01).

Wird der Beweis des Vermieters für die Schuld des Mieters vom Gericht anerkannt, muss nun der Mieter nachweisen (nicht nur behaupten!), dass er den Feuchtigkeitsschaden nicht verursacht hat

Steht aber fest, dass die Feuchtigkeit durch bauphysikalische Auswirkungen, also durch Baumängel oder z. B. durch einen Rohrbruch, verursacht wurde, kann die Miete solange gemindert werden, wie der Schaden anhält (LG Berlin, Urteil vom 22. Oktober 2007, Az. 62 S 118/07). In einem Fall aus der Rechtsprechung hatte der Mieter wegen Feuchtigkeitsschäden in der gesamten Wohnung die Miete um 20 Prozent gemindert. Als er wieder auszog, verlangte er die bei Vertragsbeginn gezahlte Kaution zurück. Doch der Vermieter weigerte sich. Er behielt das Geld ein um, damit seinen Mietausfall infolge der Mietminderung wieder auszugleichen, obwohl ein Sachverständiger die Unschuld des Mieters bestätigt hatte.

Deshalb klagte nun der Mieter vor dem Amtsgericht auf Rückzahlung der Kaution. Der Vermieter gab noch nicht auf, er sah sich im Recht und klagte seinerseits auf Ausgleichzahlung des Mieters wegen seiner Mietminderung.

Jetzt war die Weisheit des Richters gefragt. Er gab der Klage des Mieters auf Erstattung der Kaution statt und wies die Klage des Vermieters ab. Daraufhin ging der hartnäckige Vermieter in Berufung. Nun kam der Fall vor das Landgericht Berlin. Es bestätigte zunächst die Rechtslage, wonach der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig sei. Er müsse nachweisen, dass die Schadensursache nicht in seinem Verantwortungsbereich liege, also dass Baumängel auszuschließen seien, denn schon der vom Amtsgericht eingesetzte Sachverständige hatte festgestellt, dass die Feuchtigkeitsschäden auf fehlende Wärmedämmung und daraus resultierende Wärmebrücken zurückzuführen seien.

Der Vermieter hielt dagegen, dass für die Beurteilung des Mangels nicht die gegenwärtig gültigen, sondern die beim Bau des Hauses maßgebenden technischen Vorschriften heranzuziehen sein.

Das wies das Landgericht zurück, weil Feuchtigkeit verursachende Wärmebrücken auch noch entstehen können, wenn das Haus nach damaligen Vorschriften wärmegedämmt war. Solche Erscheinungen liegen nicht im Verantwortungsbereich des Mieters, sondern in dem des Vermieters.

Die vom Mieter vorgenommene Mietminderung um 20 Prozent sei anzuerkennen und sie sei auch angemessen. Allerdings konnten die Mieter sie nicht für die gesamte Zeit des Schadens wirksam durchsetzen, weil sie die Minderung anfangs nur telefonisch und nicht schriftlich mitgeteilt hatten. Erst mit der schriftlichen Mitteilung an den Vermieter sei eine Minderung wirksam.

Veröffentlicht in »MieterEcho« Nr. 330/ 2009 Zeitschrift der Berliner MieterGemeinschaft

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