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Bewusste Irreführung des neuen Mieters?

Betriebskosten-Vorauszahlung

Vermieter sind grundsätzlich nicht dazu verpflichtet, die in einem Mietvertrag vereinbarten Vorauszahlungen für Betriebskosten so anzusetzen, dass sämtliche zu erwartenden Kosten in richtiger Höhe damit abgedeckt werden.

Dies kann aber eine Rolle spielen, wenn Wohnungssuchenden suggeriert wird, dass die Wohnkosten (Miete plus Betriebskosten) besonders günstig sind. Stellt sich dies als gezielte Irreführung nach Abschluss des Mietvertrages heraus, ist der Mieter berechtigt, den Mietvertrag anzufechten. Bei einer unverhältnismäßig hohen Diskrepanz zwischen den Vorauszahlungen und den tatsächlichen Kosten muss der Vermieter die Vermutung einer gezielten Irreführung entkräften und angeben, wie er die Höhe der Vorauszahlungen ermittelt hat, wenn ihm die tatsächlichen Kosten bei Vertragsschluss bereits bekannt waren.

Dem lag ein Streitfall zugrunde, bei dem der Mieter erklärte, dass er den Mietvertrag nicht abgeschlossen hätte, wenn er die wahren Kosten vorher gekannt hätte. Das Landgericht stellte fest, dass ein Mieter sogar Schadensersatz verlangen könne, wenn der Vermieter beim Abschluss des Mietvertrags schuldhaft fehlerhafte Angaben zu den Wohnkosten gemacht habe, diese aber für den Mieter von ausschlaggebender Bedeutung seien. Zu schuldhaft fehlerhaften Angaben gehöre die Höhe der zu erwartenden Betriebskosten, wenn der Vermieter diese ganz bewusst zu niedrig angegeben habe, um den Mieter über die tatsächliche Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zum Abschluss des Mietvertrages zu veranlassen.

Das Landgericht Berlin setzte sich anschließend mit der Rechtsauffassung des Bundesgerichtshofs auseinander, der in einem ähnlich gelagerten Fall geurteilt hatte, dass eine krasse Differenz zwischen der vereinbarten Vorauszahlung und den Gesamtkosten für sich genommen noch nicht ausreiche, um eine bewusste Irreführung anzunehmen.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs gehe davon aus, dass Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet seien, kostendeckende Vorauszahlungen anzusetzen. Sie könnten sogar ganz von Vorauszahlungen absehen und die Betriebskosten ausschließlich durch eine Nachzahlung verlangen.

Diese Rechtsansicht sei jedoch auf den hier vorliegenden Fall nicht übertragbar, so das Landgericht. Schließlich habe ein Mieter in der Regel keine Möglichkeit bei Vertragsabschluss eine gezielte Irreführung durch den Vermieter zu erkennen.

Insoweit sei den Indizien und insbesondere der eklatanten Abweichung zwischen den angegebenen und den tatsächlichen Kosten eine erhebliche Bedeutung beizumessen. Zudem nehme ein durchschnittlicher Mietinteressent an, dass die zu vereinbarenden Vorauszahlungen in angemessenem Verhältnis zu den tatsächlich zu erwartenden Kosten stünden. Bei diesem Streitfall war auch zu berücksichtigen, dass es dem Mieter besonders auf die Höhe der Kosten insgesamt angekommen war.

Nach den Feststellungen des Landgerichts hatte der Vermieter ganz bewusst deutlich unter der wirklichen Höhe liegende geringere Betriebskosten angegeben. Es sei daher davon auszugehen, dass der Mieter bei Kenntnis der wahren Verhältnisse den Mietvertrag nicht unterzeichnet hätte und er nur durch das pflichtwidrige Verhalten der Vermieterin zum Abschluss des Mietvertrags veranlasst wurde.

Urteil des Landgerichts Berlin vom 28. Februar 2007, Az. 34 O 155/05. Veröffentlicht in »MieterEcho« Nr. 324

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