Steuervorteile nur noch 2010

Gemischt genutzte Immobilien

  • Lesedauer: 3 Min.

Wird ein Gebäude zu mindestens zehn Prozent fürs eigene Unternehmen oder teilweise umsatzsteuerpflichtig an eine andere Firma vermietet, wird die komplette Vorsteuer von 19 Prozent aus der Investition sofort erstattet. Der Fiskus bietet damit eine Finanzspritze, die Bauherren oder Hauskäufer gerade in der Startphase gut gebrauchen können. Dieses Steuersparmodell soll ab 2011 gesetzlich gestrichen werden. Daher rät die Kanzlei Ebner/Stolz/Mönning/Bachem, Hannover, geplante Investitionen im Grundstücksbereich noch im laufenden Jahr vorzunehmen.

Sofern die Immobilie vor dem 1. Januar 2011 fertig gestellt oder angeschafft worden ist, lässt sich die auf die Herstellungskosten oder den Kaufpreis insgesamt entfallende Umsatzsteuer von 19 Prozent komplett beim Finanzamt als Vorsteuer geltend machen. »Das gelingt selbst dann, wenn das Gebäude bis zu 90 Prozent den eigenen Wohnzwecken dient«, betont Steuerberater Christian Fröhlich. Denn solche teilweise unternehmerisch und im Übrigen privat genutzten Grundstücke lassen sich laut Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs dem Unternehmensvermögen zuordnen.

Durch Abgabe einer Umsatzsteuervoranmeldung wird dem Finanzamt angezeigt, dass aus dem Hausbesitzer nunmehr ein Unternehmer geworden ist. Die Erstattung der 19 Prozent Umsatzsteuer gibt es, sobald Verkäufer oder Bauunternehmer ihre Rechnung geschickt haben.

Allerdings hält das Finanzamt künftig die Hand auf. Die private Nutzung stellt einen so genannten Eigenverbrauch dar. Hierdurch ist ein Teil der vorab erhaltenen Vorsteuer aber zehn Jahre hinweg wieder zurück an die Finanzkasse zu überweisen. Macht der eigene Wohnbereich 70 Prozent der Gesamtfläche aus, ist auf diesen Teil aber 120 Monate hinweg Umsatzsteuer ans Finanzamt zu zahlen. Damit bleibt aber knapp ein Drittel der Umsatzsteuer endgültig auf dem eigenen Konto, für den Rest gibt es einen zinslosen Kredit.

Diese günstige Regelung entfällt ab 2011. Denn das Jahressteuergesetz 2010, ein Referentenentwurf, setzt künftig eine Vorgabe der EU-Mehrwertsteuer-Richtlinie um, wodurch die Vorsteuer nur noch insoweit abzugsfähig ist, als sie auf die Verwendung des Grundstücks für Unternehmerzwecke entfällt.

Es bleibt zwar dabei, dass weiterhin die gesamte gemischt genutzte Immobilie dem Unternehmensvermögen zuzuordnen werden darf, denn es kommt lediglich zu einer Beschränkung des Rechts auf Vornahme des Vorsteuerabzugs. Durch diese Änderung entfällt aber der noch geltende Zins- und Liquiditätsvorteil des Steuersparmodells.

Durch eine gesetzliche Übergangsregelung bleibt es noch beim vollen Vorsteuerabzug für Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Grundstücken und Gebäuden, sofern die Immobilie vor 2011 fertig gestellt oder angeschafft worden ist. Die Änderung gewährt also für den Altbestand dauerhaft Bestandsschutz. Um den zu nutzen, muss die Maßnahme aber im laufenden Jahr abgeschlossen sein. Anzahlungen auf Teilleistungen 2010 reichen nicht. Vorsteuer auf den Erwerb von Solarzellen können jedoch weiterhin voll abgesetzt werden.

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