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Höchstrichterliche Rechtsprechung zu Datschen – Entschädigung 2

BGH-Urteile zu Wochenendgrundstücken

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Unser Autor, Rechtsanwalt FRANK AUERBACH, Berlin-Pankow, beschäftigt sich im Überblick zu BGH-Urteilen, Datschen betreffend, weiterhin mit Fragen der Entschädigung bei der Auflösung von Nutzungsverträgen. Der erste Teil zu diesem Thema erschien im Ratgeber vom 19. Mai 2010.

2.

Die Frage, ob überhaupt ein Entschädigungsanspruch nach § 12 Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG) besteht, hat der Bundesgerichtshof in einem ein Garagennutzungsverhältnis betreffenden Fall behandeln müssen, was gleichermaßen auf Datschenfälle übertragbar ist. In diesem Falle wurde aufgrund eines zu DDR-Zeiten nach Zivilgesetzbuch (ZGB) begründeten Nutzungsverhältnisses eine Garage errichtet, die nach dem Beitritt der DDR zur BRD übertragen und hierzu ein neuer Mietvertrag mit dem neuen Nutzer abgeschlossen wurde.

Der neue Mietvertrag enthielt teilweise andere Bedingungen und wurde auch nicht mehr zwischen denselben Vertragsparteien, nur über denselben Mietgegenstand, abgeschlossen.

Grundsätzlich unterliegt ein solcher Nutzungsvertrag nicht mehr dem Anwendungsbereich des SchuldRAnpG, insbesondere dann nicht, wenn die Vertragsparteien – Eigentümer und neuer Nutzer – eine neue Regelung treffen wollten und nicht lediglich die Korrektur eines alten Vertrages. In dem entschiedenen Fall (BGH-Urteil vom 11. Juli 2007, Az. XII ZR 113/05) hat der Bundesgerichtshof daher nach Beendigung des mit dem neuen Nutzer abgeschlossenen Vertrages diesem einen Entschädigungsanspruch gänzlich verweigert.

Er habe nicht vor dem Beitritt im Vertrauen auf einen langfristigen Vertrag gebaut, sondern nach dem Beitritt ein bereits errichtetes Gebäude erworben und für dieses einen eigenständigen Nutzungsvertrag abgeschlossen, was nicht gleichermaßen schutzwürdig sei.

Das Urteil gibt im Einzelfall Anlass, alle mit Bezug auf schon zu DDR-Zeiten errichtete Baulichkeiten und genutzte Grundstücke nach dem Beitritt neu getroffenen Vereinbarungen bzw. neu abgeschlossene Verträge in Zweifelsfällen kritisch zu untersuchen. Es geht darum, ob sie noch dem Schutz durch das SchuldRAnpG unterfallen und Entschädigungsansprüche vermitteln.

3.

Einige wichtige Fragen im Zusammenhang mit der Entschädigungsproblematik sind bislang höchstrichterlich noch ungeklärt, da der Bundesgerichtshof bislang keine Gelegenheit hatte, sich in einem Urteil hierzu zu äußern, was zum Teil sehr bedauerlich ist.

Wünschenswert wäre insbesondere eine höchstrichterliche Klarstellung zu verschiedentlich von Eigentümerseite falsch vorgetragenen Argumenten, die zu zahlende Entschädigung zum Zeitwert betreffend.

Der Gesetzgeber des SchuldRAnpG hat in § 23 SchuldRAnpG besondere Kündigungsgründe genannt, die eine Beendigung von Nutzungsverhältnissen vor dem 3. Oktober 2015 ermöglichen. Daran anknüpfend hat der Gesetzgeber des SchuldRAnpG eine Siebenjahresfrist, die sogenannte Investitionsschutzfrist, bestimmt, innerhalb derer im Falle einer ordentlichen Kündigung durch den Eigentümer dem Nutzer eine Zeitwertentschädigung zustehen soll.

Da der so bestimmte Investitionsschutz zu Gunsten des Nutzers bis zum Jahre 2022 reicht, steht dem Nutzer eines Erholungsgrundstückes bei einer ordentlichen Eigentümerkündigung bis zum 3. Oktober 2022 grundsätzlich eine Zeitwertentschädigung für die von ihm errichteten und genehmigten Baulichkeiten zu.

Dies gilt unabhängig davon, ob bereits im Jahre 2000 oder 2005 ein Grund für eine vorzeitige Beendigung des Nutzungsverhältnisses (existierender Bebauungsplan, Eigenbedarf des Eigentümers etc.) gegeben war, aber nicht vom Eigentümer durch Kündigung geltend gemacht wurde.

Eine diesbezüglich anderslautende Argumentation von Eigentümerseite ist durch das Gesetz nicht gestützt, aber verschiedentlich als Argument von Eigentümern zu hören. Gerade in diesem Punkt wäre eine baldige höchstrichterliche Klarstellung wünschenswert.

(Wird fortgesetzt)

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