Kosten müssen für Mieter im Einzelnen verständlich erläutert werden

Betriebskostenabrechnung

Berliner Mieter stritten sich mit dem Vermieter um eine Nachzahlung, die sich nach der Betriebskostenabrechnung ergeben hat. Der Streit ging um die unvollständige und laxe Kostenangabe für einige Positionen. So wurde zum Beispiel die Position Hausbetreuung abgerechnet, ohne zu erläutern, um welche Kosten es sich im Einzelnen eigentlich handelt.

Bei den Positionen Müllentsorgung und Hausbeleuchtung wurde ein Verteilerschlüssel gewählt, der nur auf der Wohnfläche der Mieter basiert, was gegenüber der Kostenverteilung auf die Gesamtfläche des Hauses für die Mieter ungünstiger ist. Aber dies wurde in der Betriebskostenabrechnung nicht näher erläutert. Die Mieter verweigerten deshalb die Nachzahlung, worauf der Vermieter vor dem Amtsgericht dagegen klagte.

Der Amtsrichter wies die Klage jedoch ab, weil er genau wie die Mieter feststellte, dass die Abrechnung in den Positionen Hausbetreuung, Müllentsorgung und Beleuchtung formell fehlerhaft war. Eine Betriebskostenabrechnung müsse Mieter in die Lage versetzen, die Richtigkeit der Berechnungen durch Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zu überprüfen.

Wegen der fehlenden Erläuterung der Position Hausbetreuung sei nicht erkennbar, welche Leistungen sich dahinter verbergen und ob es sich dabei überhaupt um umlagefähige Kosten handele. Da der Mieter nicht weiß, welche Kosten umgelegt werden, weiß er auch nicht, in welche Belege er Einsicht nehmen muss, um die Abrechnung sachlich und rechnerisch zu überprüfen. Den auf diese Positionen entfallenen Anteil an den Betriebskosten betrachtete das Amtsgericht daher als unbegründet. Darüber hinaus wurden die Kosten für die Positionen Müllentsorgung und Hausbeleuchtung auf die Wohnfläche und nicht auf die Gesamtfläche des Gebäudes umgelegt. Diese Reduzierung habe zur Folge, dass der Flächenanteil des Mieters – und damit sein Anteil an den Betriebskosten – ungerechtfertigt steige. Unter Berücksichtigung der Gesamtfläche ergab sich ein um rund 62 Euro geringerer Anteil, der vom Mieter zu zahlen war. Weil die unwirksam auf die Mieter umgelegten Teilbeträge den geforderten Nachzahlungsbetrag überstiegen haben, wurde die Klage abgewiesen.

Die Kurzfassung des Urteils: Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht und Mieter in die Lage versetzt, den Anspruch des Vermieters zu prüfen und rechnerisch nachzuvollziehen. An Nachvollziehbarkeit fehlt es, wenn der Vermieter für verschiedene Betriebskostenpositionen unterschiedliche Verteilerschlüssel verwendet, ohne dies in der Abrechnung zu erläutern.

Urteil des Amtsgerichts Berlin-Lichtenberg vom 19. März 2009, Az. 13 C 270/08. Veröffentlicht in der Publikation der BerlinerMietergemeinschaft »MieterEcho« Nr. 335

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