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Bei Vertragsabschluss auf Größenangabe bestehen

Wohnfläche und Mietvertrag

Eine Münchnerin hatte eine eine Wohnung unter dem Dach gemietet, die in einer lokalen Zeitschrift als Dachwohnung mit cirka 36 Quadratmeter Wohnfläche angeboten wurde. Im Mietvertrag wurde allerdings keine Größe festgehalten.

Ein Jahr darauf beanstandete die Mieterin, dass die Wohnung viel kleiner als vereinbart ist. Auf Grund der Dachschrägen sei sie höchstens 24 Quadratmeter groß. Nach der Wohnflächenverordnung können erst Räume ab einer Höhe von zwei Metern hinsichtlich der Wohnfläche voll angerechnet werden. Die Vermieterin konterte, es sei überhaupt keine Wohnfläche vereinbart worden. Die Wohnung wurde »gemietet wie besichtigt«.

Das Amtsgericht gab der Vermieterin Recht und verurteilte die Mieterin dazu, die volle vereinbarte Miete zu zahlen. Nur wenn im Mietvertrag eine konkrete Wohnfläche vereinbart worden ist, darf die Miete gekürzt werden, falls sich die Wohnfläche danach um mehr als zehn Prozent kleiner erweist. »Cirka«-Angaben in einer Zeitungsanzeige stellten keine verbindliche Vereinbarung dar.
Urteil des Amtsgerichts München vom 10. August 2009, Az. 424 C 709/09.

In einem ähnlichen Fall, in dem es aber um die Berechtigung einer Mietminderung ging, urteilte der Bundesgerichtshof hinsichtlich der Größenangabe einer Wohnung in einer Zeitungsanzeige anders. Die Wohnung wurde dort mit der Größenangabe »ca. 76 Quadratmeter« angeboten. Vor Abschluss des Mietvertrages wurden dem Bewerber eine Grundrissskizze sowie eine detaillierte Wohnflächenberechnung übergeben. Daraus ergab sich die Größe mit 76,45 Quadratmetern.

Nach dem Einzug stellte der Mieter fest, dass die Wohnfläche nur 53,25 Quadratmeter groß ist. Er verlangte deshalb die zu viel gezahlte Miete zurück. Der Streit kam bis vor das Landgericht, das die Klage abwies. Die dagegen gerichtete Revision des Mieters beim Bundesgerichtshof hatte jedoch Erfolg. Der BGH stellte fest, »dass die Parteien den schriftlichen Vertrag in der beiderseitigen, dem jeweiligen Vertragspartner erkennbaren Vorstellung geschlossen haben, die Wohnung weise die zuvor angegebene Wohnfläche auf«. Dies begründe eine konkludente Vereinbarung über die Wohnungsgröße.

Da es in diesem Fall um Mietminderung ging, wurde erneut bestätigt, dass dies immer berechtig sei, wenn die Wohnungsgröße um mehr als zehn Prozent geringer ist als vereinbart.
BGH-Urteil vom 23. Juni 2010, Az. VIII ZR 256/09

Die Konsequenz aus solchen Streitigkeiten: Mieter sollten immer darauf bestehen, dass bei Abschluss eines Mietvertrages die genaue Wohnfläche zum Vertragstext gehört. Das ist allein schon deshalb wichtig, weil für die Betriebskostenabrechnung nur die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich ist.

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