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Unwirksame Klausel bleibt unwirksam

Schönheitsreparaturen

Ein Vermieter hatte in seinen Mietverträgen eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel verwendet. Es ging um starre Fristen. In Folge der Unwirksamkeit ist der Vermieter nunmehr selbst zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Um das zu umgehen, wollte er die Mieter für eine Änderung des Mietvertrages gewinnen. Nach dieser neu formulierten Klausel hätten sie die Arbeiten zu übernehmen – und zu bezahlen.

Die Mieter gingen darauf nicht ein. Sie lehnten die Änderung im Mietvertrag ab. Im Jahre 2005 ließen sie Schönheitsreparaturen in Bad und Küche ausführen und verrechneten die Kosten mit der laufenden Miete. Der Vermieter war damit nicht einverstanden und verklagte die Mieter.

Erwartungsgemäß verlor er diesen Prozess vor dem Amtsgericht Frankfurt/Oder. Die angestrengte Berufung des Vermieters nahm dieser erst zurück, als auch das Landgericht Frankfurt (Oder) die gleiche Rechtsauffassung vertrat.

2009 forderten die Mieter vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen, zu denen sie auch verpflichtet wären, wenn die Klausel dazu im Mietvertrag wirksam wäre. Nach einer Begehung der Wohnungen lehnte der Vermieter das ab. Die von den Mietern gestellte Frist ließ er verstreichen. Auch drei Angebote von Malerfirmen ignorierte er.

Nun erhielt der preiswerteste Maler von den Mietern den Zuschlag. Die Rechnung für die ausgeführten Schönheitsreparaturen präsentierten sie dem Vermieter. Sie kündigten gleichfalls an, den Rechnungsbetrag mit den nächsten Monatsmieten zu verrechnen.

Wieder war der Vermieter damit nicht einverstanden und klagte dagegen. Im Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Frankfurt (Oder) wurde die Klage abgewiesen, denn die Mietforderungen des Vermieters waren gemäß § 389 BGB durch die Aufrechnung der Mieter erloschen.

Das Gericht hatte sich zur Beurteilung der Renovierungsbedürftigkeit Fotos des Vermieters, aber auch Fotos der Mieter angesehen. So zeigten die Bilder des Vermieters besonders auffällige Abnutzungserscheinungen, die das Vorbringen der beklagten Mieter sogar bestätigten und nicht widerlegten.

Auch wenn das Gericht den tatsächlichen Zustand nicht hätte aufklären können, wäre dies zu Lasten des klagenden Vermieters gegangen, weil nach einem abgelaufenen Zeitraum von acht Jahren eine Renovierungsbedürftigkeit klar erkennbar war.

Urteil des Amtsgerichts Frankfurt/Oder vom 27. August 2010 Az. 2.2 C 145/10

HARTMUT HÖHNE

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