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Mieterhöhung und korrigierte Betriebskostenabrechnung

Vermieter

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat es Vermietern erneut leichter gemacht, höhere Mieten durchzusetzen. Auch wenn eine Wohnung mit Hilfe öffentlicher Mittel instand gesetzt worden sei, dürfe die Miete erhöht werden, entschieden die Karlsruher Richter.

Die Mieterin der Wohnung könne sich nicht darauf berufen, dass die Vermieterin diese Gelder bei der Begründung der höheren Miete hätte erwähnen und berücksichtigen müssen. Die Vermieterin hatte geklagt, nachdem die Mieterin die erhöhte Miete nicht akzeptieren wollte.

In der Vorinstanz war ihr zunächst recht gegeben worden; ein Berufungsgericht hatte die Klage jedoch abgewiesen. Dagegen hatte sie beim BGH nun erfolgreich Revision eingelegt (Az. VIII ZR 87/10).

Die Klägerin hatte sich zur Begründung der Erhöhung auf den Mietspiegel berufen, der Fördermittel jedoch nicht erwähnt. Das sei auch nicht notwendig, erklärten die BGH-Richter. Nur Modernisierungsmaßnahmen mit Hilfe öffentlicher Mittel seien anzurechnen.

Wenn eine Wohnung aber nur instand gesetzt worden sei, so habe dies keinen Einfluss auf die eine geplante Mieterhöhung.

Die Angabepflicht des Vermieters über öffentliche Fördermittel soll gewährleisten, dass der Mieter die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens mit Hinblick auf die Anrechnung von Fördermitteln überprüfen kann. Nach § 558 Abs. 5 BGB in Verbindung mit § 559a Abs.1 BGB werden allerdings nur die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die durch Zuschüsse öffentlicher Haushalte gedeckt werden, bei der Berechnung der erhöhten Miete in Anrechnung gebracht, nicht jedoch die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen.

BGH: Vermieter dürfen Abrechnungen nachträglich korrigieren

Vermieter dürfen Betriebskostenabrechnungen auch dann nachträglich zu Lasten der Mieter korrigieren, wenn sie das zu hohe Guthaben schon dem Mieter überwiesen haben. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe am 12. Januar 2011 entschieden (Az. VIII ZR 296/09).

Im konkreten Fall hatte ein Vermieter einem Mieter 185,96 Euro aus einer Betriebskostenabrechnung überwiesen. Danach fiel dem Vermieter auf, dass er eine Heizkostenabrechnung übersehen hatte. Der Vermieter teilte dies dem Mieter mit und zog ihm per Einzugsermächtigung wieder 138,08 Euro von seinem Konto ab. Der Mieter klagte daraufhin, verlor aber in allen Instanzen.

Mieter hätten zwar das Recht, nach überschaubarer Zeit Klarheit über ihre Verpflichtungen zu haben, so die Richter. Die bloße Zahlung des Guthabens vom Vermieter sei aber noch kein »Schuldanerkenntnis«, das den Betrag verbindlich werden lasse.

Der Mieterverein Dresden und Umgebung e. V. macht darauf aufmerksam, dass diese Zurückbuchung nur möglich ist, wenn, wie im vorliegenden Fall, die Korrektur innerhalb der Jahresfrist vorgenommen wird. Nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist darf eine Korrektur im Regelfall nicht zu einer Mehrbelastung des Mieters gegenüber der fristgemäß erteilten aber fehlerhaften Abrechnung führen (BGH, Az. VIII ZR 115/04). Auch ein ursprünglich errechnetes Guthaben darf dann nicht mehr verringert werden (BGH, Az. VIII ZR 190/06). Eine Ausnahme gilt lediglich, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung von Nachforderungen nicht zu vertreten hat.

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