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Wenn die Heizzentrale erneuert werden muss

Wohnungseigentum

Für eine modernisierende Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum ist nicht die Zustimmung aller Eigentümer notwendig.

Schon 2007 hatte die Eigentümerversammlung einer Wohnanlage den Beschluss gefasst, die veraltete Heizungsanlage inklusive der Steigleitungen zu erneuern. Später kam man überein, dafür die Instandhaltungsrücklage zu erhöhen. Nach einem weiteren Jahr wurde beschlossen, für diese Aktion eine Sonderumlage von 110 000 Euro zu erheben.

Gegen diesen Beschluss klagte ein Eigentümer: Die Heizzen-trale dürfe erst dann vollständig erneuert werden, wenn die Sanierung aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden könne. Dem widersprach der Bundesgerichtshof (BGH).

Eine Instandsetzung sei angesichts des maroden Zustands der Heizungsanlage sachlich geboten. Die entsprechenden Beschlüsse entsprächen ordnungsgemäßer Verwaltung. Zudem sei die Kostenfrage ja im Grunde geregelt - auch wenn die Instandhaltungsrücklage aktuell noch nicht ausreiche, um die Maßnahme zu finanzieren. Dass die Mittel dafür bereitgestellt werden, sei gesichert.

Wie sie die Mittel aufbringen, liege im Ermessen der Eigentümer. Also sei auch eine Sonderumlage zulässig. Da die Heizzentrale und die Steigleitungen einer Zentralheizung zum Gemeinschaftseigentum gehörten, könne die Eigentümerversammlung die modernisierende Instandsetzung mit qualifizierter Mehrheit beschließen. Das überschreite ihre Kompetenz nicht.

Urteil des BGH vom 8. Juli 2011, Az. V ZR 176/10

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