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Grundmiete einschließlich Betriebskosten

Mietminderung

Wurde die Miete gerechtfertigt vom Mieter gemindert, muss dass auch bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung durch den Vermieter berücksichtigt werden.

Bemessungsgrundlage einer Mietminderung nach § 536 BGB ist immer die Grundmiete einschließlich der kalten und warmen Betriebskosten, unabhängig davon, ob die Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden.

Daraus folgt nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs, dass bei der Jahresabrechnung über die Betriebskosten die gerechtfertigte Mietminderung auch dafür gilt. Auch eine mögliche Nachzahlungsforderung des Vermieters muss um die Minderungshöhe gekürzt werden. Erst nach der Betriebskostenabrechnung steht deshalb die endgültige Höhe der Mietminderung fest.

Entsprechend dem BGH-Urteil sind Vermieterforderungen so zu berechnen: Ausgangspunkt ist die geschuldete Jahresnettomiete. Dazu kommen die vom Vermieter abzurechnenden Betriebskosten. Davon sind die gerechtfertigten Minderungsbeträge abzuziehen.

Der Deutsche Mieterbund erklärte dazu, dass damit Rechtssicherheit und Rechtsklarheit geschaffen worden sei. Mieter können nach diesem Urteil besser erkennen, wie ihre Mietminderung zu berechnen ist. Jetzt sollten sie ihre Betriebskostenabrechnungen besonders sorgfältig prüfen, damit die geminderten Beträge nicht durch eine »Hintertür« wieder einkassiert werden. Vermieter müssen die geminderten Beträge zu ihren Lasten berücksichtigen.

BGH-Urteil vom 10. Mai 2011, Az. VIII ZR 223/10
Literaturtipp: »Wohnungsmängel und Mietminderung« des Deutschen Mieterbundes, erhältlich für 6 Euro bei örtlichen Mietervereinen und in der Hauptgeschäftsstelle in Berlin, Spichernstr. 1.

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