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Die Bauzinsen sind so niedrig wie noch nie

Baufinanzierung über ein Hypothekendarlehen

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Häuslebauer, die einen neuen Kreditvertrag abschließen wollen, können sich die Hände reiben: Die Bauzinsen sind im Keller. Die Eurokrise beschert Bauherren und Immobilienkäufern derzeit äußerst niedrige Zinssätze.

Wenn es um die Finanzierung der eigenen vier Wände geht, führt meist kein Weg an einem Hypothekenkredit vorbei. Wegen der hohen Tilgungsbelastung kommen Bausparverträge oft nur für eine Teilfinanzierung infrage, und auch Lebensversicherungsverträge haben ihre Schattenseiten. Das Hypothekendarlehen ist daher für nahezu jede Immobilienfinanzierung ein notwendiger Baustein.

Anders als bei einem unbesicherten Darlehen muss für diesen Extrakredit jedoch ein Pfand her. Beim unbesicherten Darlehen, wie beispielsweise bei einem Ratenkredit für die neue Schlafzimmereinrichtung, bürgen Sie gewissermaßen mit Ihrem guten Namen für die Rückzahlung der Schulden. Bei einem viel größeren Hypothekendarlehen reicht dies der Bank aber nicht aus.

Jährlich an die 100 000 Zwangsversteigerungen

Sie fordert eine handfeste Sicherheit, eine Hypothek: ein Grundpfandrecht auf eine oder mehrere Immobilien. Im schlimmsten Fall, wenn ein Gläubiger seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht mehr nachkommen würde, könnte die Bank dann das Haus - im Juristendeutsch - »verwerten«.

Im Regelfall wird das Kreditinstitut dann eine Zwangsversteigerung durchführen und versuchen, mit dem erlösten Geld das Hypothekendarlehen zu tilgen. Dieser Notfall kommt gar nicht so selten vor in Deutschland. Die Zahl der Termine an Amtsgerichten, bei denen Häuser, Eigentumswohnungen oder Grundstücke unter den Hammer kommen, liegt bei 100 000 pro Jahr.

Der faktische Zwang zum Hypothekendarlehen muss für den Häuslebauer kein Nachteil sein. Durch die hohe Sicherheit dank der Hypothek (lat. »Unterpfand«) ist das Risiko für das Kreditinstitut gering, und das zahlt sich für die Kunden schon in normalen Zeiten in vergleichsweise niedrigen Zinsen aus.

Zinsbindung von mehr als 20 Jahren im Angebot

Nun in der Eurokrise gilt dies erst Recht. Es kann daher sinnvoll sein, einen Vertag nicht nur über zehn oder fünfzehn Jahre abzuschließen, sondern über einen noch längeren Zeitraum. Immer mehr Anbieter haben sogar Kredite mit einer Zinsbindung von mehr als 20 Jahren im Angebot. »Wer bauen oder kaufen will, der sollte das jetzt tun, denn viel günstiger dürfte Baugeld kaum werden«, sagt Jörg Sahr, Immobilienexperte des Magazins »Finanztest«.

Wer sich den Niedrigzins langfristig sichern will, der erhält Finanzierungen mit einer Laufzeit bis zu 30 Jahren. Auf diese Weise können Bauherren oder Hauskäufer eine günstige Finanzierung für die gesamte Laufzeit, bis die Immobilie abbezahlt ist, sicherstellen. Dadurch wird kein Anschlussdarlehen benötigt und die monatlichen Raten sind bis zum Ende kalkulierbar.

Bei einer Kreditsumme von 160 000 Euro und einem Immobilienwert von 200 000 Euro liegt der günstigste Effektivzins von Krediten mit 30-jähriger Zinsbindung aktuell bei 3,77 Prozent. Den bieten nach einem »Finanztest«-Vergleich beispielsweise Anbieter wie die Baugeld Spezialisten, MKiB und Creditweb.

Die Konditionen von regionalen Anbietern vor Ort können sogar noch niedriger sein. Bei 20-jähriger Zinsbindung sind die günstigsten Kredite für 3,19 Prozent zu haben. »Die Langläufer sind derzeit gar nicht so viel teurer als die klassischen Zehn-Jahres-Darlehen«, sagt der Experte Jörg Sahr. Wer bereit sei, anfangs 0,3 bis 0,7 Prozent Zinsen jährlich mehr zu zahlen, könne sich so vor einer Zinserhöhung schützen.

Niedriger Zins nicht gleich niedrige monatliche Belastung

Es gibt allerdings einen Haken. Viele Häuslebauer glauben, dass ein niedriger Kreditzins gleichbedeutend mit einer niedrigen monatlichen Belastung sei. Das ist aber kein Automatismus. So sind die besonders preiswerten Bauspardarlehen üblicherweise innerhalb von acht bis elf Jahren zurückzuzahlen. Dadurch ist die Tilgung regelmäßig erheblich höher als bei einem längerfristigen Hypothekendarlehen. Bei einem solchen Hypothekendarlehen kann die Rückzahlung - siehe oben - sogar bis auf 30 Jahre gestreckt werden. Auch im Blick auf die monatlichen Raten sollten Sie ihre Hausfinanzierung genau durchkalkulieren.

Baukredite haben meist noch einen weiteren Haken, über den Sie leicht stolpern können: Die Topkonditionen gelten nur für sogenannte »erstrangige« Darlehen. Und die gibt es nur bis zu maximal 60 Prozent des von der Bank geschätzten Beleihungswertes der Immobilie.

Wer mehr will, muss meist einen Zinsaufschlag zahlen oder er kann auf ein »nachrangig« besichertes Darlehen - wie das Bauspardarlehen - setzen und damit den Finanzierungsspielraum auf bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes ausweiten.

Unser Tipp
Statt für beide Kredite den gleichen Tilgungssatz zu vereinbaren, sollten Kreditnehmer das teurere Darlehen so schnell wie möglich abbezahlen. Mit dem günstigeren Darlehen können Sie sich dagegen Zeit lassen. Die Zinsersparnis ist größer, wenn zuerst das teurere Darlehen getilgt wird.

Als Darlehensgeber für ein Hypothekendarlehen kommen alle Kreditinstitute, Bausparkassen und Lebensversicherungsgesellschaften infrage. Dazu kommen dann Online-Anbieter und Discount-Vermittler, welche die Hypothekendarlehen der genannten Geldinstitute vertreiben und das oft preisgünstiger als die Stammhäuser.

Discount-Vermittler nutzen Internet und Telefon, sparen an teuren Beratern und finanzieren nur Kunden mit geringem Ausfallrisiko. Darum können sie Baufinanzierungen oft billiger anbieten als die traditionellen Anbieter, deren Produkte sie ja vertreiben. Der Vertragsabschluss über einen Discount-Vermittler oder Online-Anbieter wie Magral und Interhyp kann einem Häuslebauer, der in Finanzdingen erfahren ist, eine fünfstellige Ersparnis einbringen.

HERMANNUS PFEIFFER

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