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Kann der Mieter die Bauarbeiten stoppen?

Keine Modernisierungsankündigung

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Hinsichtlich der Modernisierungen gibt es wiederholt Streit zwischen den Mietern und dem Vermieter. In einem vor dem Landgericht (LG) Berlin verhandelten Streitfall entschied das Gericht am 12. März 2012 (Az. 63 T 29/12): Beginnt der Vermieter mit umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen, ohne sie gemäß § 554 Absatz 3 BGB vorher angekündigt zu haben, so kann der Mieter mittels einstweiliger Verfügung die Bauarbeiten stoppen.

Das Landgericht begründet seine - aus dem Leitsatz ersichtliche - Auffassung damit, dass der Mieter gemäß § 862 Abs. 1 BGB in seinem Besitz an der Wohnung durch die vom Vermieter im Hause veranlassten Baumaßnahmen gestört werde.

Vorliegend hatte der Mieter vor dem Landgericht substanziiert dargelegt, dass von den Modernisierungsarbeiten nicht lediglich unerhebliche Lärm-, Geruchs- und Staubimmissionen ausgingen.

Für den Erlass der einstweiligen Verfügung komme es nicht darauf an, dass der Mieter mangels einschlägiger Härten möglicherweise zur Duldung der Modernisierungsarbeiten verpflichtet wäre. Denn ein Recht des Vermieters zur Vornahme der störenden Handlung im Sinne des § 863 BGB bestehe zumindest solange nicht, bis er die Modernisierungsmaßnahmen ordnungsgemäß gemäß § 554 Absatz 3 Satz 1 BGB gegenüber dem Mieter angekündigt habe.

Eine Ankündigung sei bekanntlich gemäß §§ 554 Absatz 1, Abs. 3 Satz 3 BGB ausnahmsweise nur entbehrlich, wenn die Baumaßnahmen entweder nur mit unerheblichen Auswirkungen auf die vermietete Wohnung verbunden seien oder gar nur der Erhaltung der Mietsache dienten. Für Letzteres konnte der Vermieter nichts vortragen.

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