Höhere Vorauszahlung nur bei korrekter Abrechnung

Betriebskostenabrechnung

Mitte Mai 2012 hat der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung korrigiert und damit klargestellt: Höhere monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten kann der Vermieter nur auf der Grundlage einer korrekten und fehlerfreien Abrechnung fordern (BGH-Urteile vom 15. Mai 2012, Az. VIII ZR 245/11 und Az. VIII ZR 246/11).

Hintergrund der Rechtsstreitigkeiten waren Räumungsklagen der Vermieter, die ihren Mietern fristlos gekündigt hatten, weil diese Erhöhungen auf die Betriebskostenvorauszahlungen nicht oder nur teilweise geleistet hatten.

Die Mieter weigerten sich, die erhöhten Vorauszahlungen zu leisten, weil die Abrechnungen der Vermieter inhaltliche Fehler aufwiesen. So bestanden Einwendungen gegen die Position »Hausmeister«, und der Umlageschlüssel für »Wasser und Abwasser« war falsch.

Obwohl schon vor Jahren ein Gericht bestätigte, dass die Abrechnung fehlerhaft sei, änderte der Vermieter auch in den Folgejahren den Umlageschlüssel nicht, rechnete falsch ab und erhöhte jedes Mal die laufenden monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen.

Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof entschied. Der Vermieter darf die Vorauszahlungen nur anpassen, soweit seine Forderung auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht. Dem Vermieter dürfe nicht die Möglichkeit eröffnet werden, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden.

Im Klartext: Nach dem Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, korrekt abzurechnen. Deshalb darf es auch nicht sein, dass ein Vermieter auf Grundlage falscher Abrechnungen Betriebskostenvorauszahlungen kalkuliert und Forderungen stellt. Aberwitzig wäre es, wenn Mieter, die sich gegen falsche Abrechnungen wehren und sich weigern, höhere Vorauszahlungen zu leisten, mit einer Kündigung rechnen müssten.

Es ist aus Sicht des Deutschen Mieterbundes (DMB) erfreulich, dass »der Bundesgerichtshof seine frühere Rechtsprechung jetzt korrigiert hat und es nicht mehr ausreichen lässt, wenn der Vermieter nur eine formal ordnungsgemäße Abrechnung erstellt. Entscheidend ist, dass die Abrechnung inhaltlich korrekt ist«, so der Direkter des DMB, Lukas Siebenkotten.

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