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Es zieht wie Hechtsuppe - das Altbauproblem

Mieterrechte

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Das Leben in einer Altbauwohnung bedeutet für viele Menschen beste Wohnqualität: Hohe Räume, ein schönes Parkett und riesige Fenster vermitteln ein ganz besonderes Wohn- und Lebensgefühl. Doch was schön anzusehen ist, wird bei schlechtem Wetter schnell zum Problem.

Oft treiben alte und verzogene Fenster die Heizkosten in die Höhe oder bieten nur unzureichenden Schutz gegen Feuchtigkeit. Manchmal hilft nur noch ein Komplettaustausch. Wer für die Kosten aufkommt und welche Rechte und Pflichten Mieter und Vermieter beim Fenstertausch haben, zeigt die D.A.S. Rechtsschutzversicherung auf.

Was können Mieter tun, wenn es zieht?

Wenn es draußen kalt, grau und feucht ist, steigen naturgemäß die Nebenkosten. Ein großer Teil entfällt auf die Kosten, die zum Beheizen der eigenen vier Wände entstehen. Das kann besonders für Mieter älterer Wohnungen und Häuser ungemütlich werden: Denn wenn sich auch beim Dauerheizen auf höchster Stufe kein wohlig-warmes Raumklima einstellen will, wird es nicht nur ungemütlich, sondern richtig teuer.

Schuld an den kalten Innentemperaturen sind oft veraltete oder defekte Fenster, durch die die Wärme zu schnell entweicht. Lässt sich das Problem durch eine Reparatur nicht mehr beseitigen, kommen auf den Wohnungseigentümer bei einem Komplettaustausch Kosten von mehreren Tausend Euro zu. Wann das soweit ist, dafür gibt es keine exakte gesetzliche Regelung. Im Allgemeinen gilt: Lassen sich Wohnräume aufgrund schadhafter Fenster nicht mehr auf eine zumutbare Raumtemperatur aufheizen, besteht definitiv Handlungsbedarf!

»Wenn die Fenster bereits beim Einzug offensichtlich schadhaft waren, dies aber im Übergabeprotokoll nicht oder ohne Termin für einen zeitnahen Austausch schriftlich festgehalten wurde, dann stehen die Chancen der Mieter auf eine schnelle Lösung des Problems schlecht«, warnt die D.A.S.-Expertin Anne Kronzucker und nimmt dabei Bezug auf § 536b BGB. »Ist dem Mieter bei Vertragsschluss ein Mangel der Mietsache bekannt, doch er vergisst, dies in nachweisbarer Form zu reklamieren, dann kann er eine Mietminderung oder eine Erneuerung auf Kosten des Vermieters nicht so einfach durchsetzen.« Haben Vermieter und Mieter jedoch beim Abschluss des Mietvertrages vereinbart, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraumes neue Isolierglasfenster eingebaut werden, dann ist der Vermieter an diese Zusage gebunden.

Anders verhält es sich, wenn Fenster erst nach einiger Zeit immer durchlässiger werden und dadurch die Wohnqualität spürbar sinkt. In einem solchen Fall haben Mieter das Recht, die zu leistenden Mietzahlungen anzupassen (§§ 536 BGB). Um wie viel der betroffene Mieter dann die Miete mindern kann, hängt davon ab, wie stark die Wohnqualität durch die undichten Fenster beeinträchtigt wird.

Neue Fenster - gleich höhere Miete?

Die Gerichte urteilen allerdings in jedem Fall unterschiedlich, so dass man schwer Faustregeln festhalten kann. Einige Beispiele: Undichte Fenster mit geringen Nässeschäden rechtfertigen nach Ansicht einiger Gerichte eine Mietminderung von fünf Prozent. Sind alle Fenster undicht und sowohl Teppichboden als auch Wände nass, dann erlauben manche Gerichte sogar eine Minderung bis zu 50 Prozent.

Grundsätzlich unterscheidet das Mietrecht zwischen verschiedenen Beweggründen, aus denen bauliche Maßnahmen wie der Fensteraustausch an Wohnungen durchgeführt werden. Sind die Arbeiten zum Erhalt der Bausubstanz oder der normalen Wohnqualität nötig, handelt es sich um sogenannte Instandhaltungsmaßnahmen. Diese fallen zwar in den Aufgabenbereich des Vermieters, geben ihm allerdings nicht das Recht, die Kosten durch eine Mieterhöhung auf die Bewohner umzuwälzen.

Sollten dagegen die Wohnverhältnisse verbessert werden oder der Gebrauchswert der Mietsache durch die baulichen Maßnahmen erheblich steigen oder nachhaltig Energie oder Wasser eingespart werden, liegt eine Modernisierung vor. In diesem Fall kann der Eigentümer eine Mieterhöhung von maximal elf Prozent der für die Wohnung angefallenen Kosten im Jahr durchsetzen (§ 559 BGB).

Übrigens: Will der Vermieter vorhandene Thermofenster gegen neue austauschen, muss er nachweisen können, dass mit dem Austausch tatsächlich eine Energieeinsparung verbunden ist. Nur dann kann er die Miete um einen Kostenanteil für die neuen Fenster erhöhen.

Urteil des Bundesgerichtshofs, Az. VIII ZR 47/05

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