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Was das Hammerschlags- und Leiterrecht besagt

Nachbarrechtsgesetz (NachbG)

Der Frühling ist endlich da und vielfach stehen Arbeiten an Haus und Laube an. Oftmals muss man dazu vom Grundstück des Nachbars aus agieren. Hier setzen die Festlegungen des Hammerschlags- und Leiterrechts an, für das in den Nachbarrechtsgesetzen der Bundesländer detaillierte Regelungen enthalten sind.

Konkret geht es um eine Anzeigepflicht desjenigen, der die Maßnahme plant, um die Duldungspflicht des Nachbarn sowie um die Ausübung des Rechts und Ansprüche auf Nutzungsentschädigung, ja gegebenenfalls Schadenersatz. Da sich der Umfang der Arbeiten, für die das Hammerschlags- und Leiterrecht eingeräumt wird, aber auch die Fristen zur Anzeige der Arbeiten in den einzelnen Nachbarrechtsgesetzen der Bundesländer unterscheiden, ist unbedingt das jeweilige Landesgesetz zu prüfen.

Ein Fall in Nordrhein-Westfalen war Anlass für den Bundesgerichtshof (Urteil vom 14. Dezember 2012, Az. V ZR 49/12), sich allgemein zum Umfang der Anzeigepflichten zu äußern, wobei er dazu (bundes)länderübergreifende Aussagen getroffen hat.

In dem entschiedenen Fall wollte eine Grundstückseigentümerin Renovierungs- und Sanierungsarbeiten an der Giebelwand ihres Gebäudes, die ans Nachbargrundstück angrenzt, durchführen. Sie hatte in einem Schreiben im Einzelnen näher bezeichnete Arbeiten angekündigt, des Weiteren einen Anfangstermin und die voraussichtliche Dauer der beabsichtigten Nutzung des Nachbargrundstücks benannt. Das wollte sie innerhalb von zwei bis drei Wochen durch Aufstellen eines Gerüsts nutzen, wobei es später vier Wochen wurden. Der Nachbar hatte der Nutzung seines Grundes nicht zugestimmt.

BGH genügte Anzeige nicht

Der BGH hob die vorinstanzlichen Entscheidungen auf. Ihm genügte die erfolgte Anzeige nicht, um den geltend gemachten Duldungsanspruch gegenüber dem Nachbarn zu bejahen. Die Anzeige der beabsichtigten Ausübung des Hammerschlags- und Leiterrechts müsse Angaben zum voraussichtlichen Umfang der geplanten Arbeiten, zu deren Beginn und Dauer sowie zu Art und Umfang der Nutzung des Nachbargrundstücks enthalten. Alldem genügte diese Anzeige nicht.

Die meisten Bundesländer haben die Möglichkeit der Ausübung des Hammerschlags- und Leiterrechts auf notwendige Bau- und Instandsetzungsarbeiten beschränkt. Letztere setzen eine Reparaturbedürftigkeit voraus, müssen zur Beseitigung von Schäden notwendig sein. Reine Verschönerungsmaßnahmen ohne eine objektive Notwendigkeit sind keine Instandhaltungsarbeiten.

Da also nur bei bestimmten Arbeiten eine Duldungspflicht nach dem (jeweiligen) Nachbarrechtsgesetz besteht, muss die Maßnahme so konkret bezeichnet werden, insbesondere der voraussichtliche Umfang der Arbeiten, dass der betroffene Nachbar sich zum einen auf die geplanten Arbeiten einstellen kann, zum anderen aber auch die Gelegenheit erhält zu prüfen, ob er zur Duldung des Betretens und Nutzens seines Grundstücks verpflichtet ist.

Der voraussichtliche Umfang der Arbeiten - Beginn nach Tag und Uhrzeit sowie auch Angaben zur voraussichtlichen Dauer - ist so genau wie möglich zu umreißen, auch der räumliche Umfang der gewünschten Inanspruchnahme des Grundstücks und die Art der beabsichtigten Grundstücksnutzung.

Unterschiede der Länder

Die Fristen zur Anzeige vor Beginn der Baumaßnahmen sind als Mindestfristen einzuhalten, im konkreten Falle ein Monat. Die Regelungen der Bundesländer schwanken zwischen einer Mindestfrist von nur zwei Wochen bis zu zwei Monaten. Ist die gemachte Anzeige nicht vollständig, liegen die Voraussetzungen für die Ausübung des Rechts nicht vor. Eine ordnungsgemäße Anzeige ist Voraussetzung für die Ausübung des Rechts, nicht aber Bedingung des Duldungsanspruchs. Dies hat folgendes zur Konsequenz:

● Liegt eine ordnungsgemäße Anzeige vor, die diese vom BGH definierten Voraussetzungen erfüllt, erklärt sich der Nachbar jedoch nicht, darf der Berechtigte das Nachbargrundstück ohne Weiteres zur Durchführung der Arbeiten betreten und nutzen.

● Verweigert der Nachbar den Zutritt und die Nutzung seines Grundstücks ausdrücklich, darf der Berechtigte das Recht - außer in den Fällen des Notstands (§ 904 BGB) - nicht im Wege der Selbsthilfe durchsetzen, sondern muss Duldungsklage erheben und darf das Nachbargrundstück erst aufgrund gerichtlicher Entscheidung in Anspruch nehmen.

Dies bedeutet, dass beide Seiten Sorgfalt bei der Abgabe von Erklärungen walten lassen müssen. Der Berechtigte muss eine so detailliert wie möglich und die Mindestfristen einhaltende Anzeige zur beabsichtigten Ausübung des Hammerschlags- und Leiterrechts an den Nachbarn machen. Der Nachbar muss sich eindeutig positionieren, denn sein Schweigen auf eine solche Anzeige ermöglicht dem Berechtigten die Inanspruchnahme des Hammerschlags- und Leiterrechts. Er gefährdet gegebenenfalls seine Interessen.

Künftig werden diese vom BGH formulierten formalen Voraussetzungen der Anzeige vor Ausübung des Hammerschlags- und Leiterrechts Bedeutung gewinnen. Frank Auerbach

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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