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Zu teure Firmen, hohe Nachzahlungen

Betriebskosten

Immer wieder gibt es Streit um die Betriebskosten und deren Abrechnungen. Immer wieder treffen sich die Parteien vor Gericht, weil anders eine Klärung der Probleme nicht möglich war.

Die Hausverwaltung eines Vermieters forderte von den Mietern, dem Ehepaar K, für den Abrechnungszeitraum 2009 eine Nebenkosten-Nachzahlung von 656,07 Euro. Die Kosten überstiegen die Summe der vom Ehepaar geleisteten Vorauszahlungen für Betriebskosten. Die Mieter zahlten nicht, sondern kritisierten die Abrechnung als fehlerhaft.

Für so eine kleine Wohnung wie ihre (57 Quadratmeter) lägen die veranschlagten Nebenkosten für Gartenpflege (336,97 Euro) und Hausreinigung (585,98 Euro) weit über den in Brandenburg üblichen Beträgen, beanstandeten die Mieter. Der Vermieter dürfe sie nicht umlegen, das verstoße gegen das Gebot wirtschaftlichen Handelns.

Ein weiteres Mal bot das Ehepaar K an, die Arbeiten selbst durchzuführen - so wie früher, bevor der Vermieter das Unternehmen N beauftragt habe. Dazu seien alle Mieter des Mehrfamilienhauses bereit.

Damit war der Vermieter nicht einverstanden. Er zog vor Gericht, um die Nachforderung durchzusetzen, hatte allerdings beim Amtsgericht Zossen (Az. 5 C 418/11) keinen Erfolg. Die Abrechnung der Betriebskosten widerspreche dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, erklärte auch der Amtsrichter. Vermieter dürften nur angemessene und notwendige Kosten umlegen.

Viele Vermieter oder Hausverwalter der Region hätten derlei Arbeiten in Haus und Garten (für vergleichbare Objekte) zu weit geringeren Preisen vergeben. Der Hausverwalter habe zwar ausgesagt, er habe das Angebot der Firma N angenommen, weil es von zwei oder drei Angeboten das günstigste gewesen sei. Das entkräfte jedoch nicht den Vorwurf der betriebswirtschaftlich unvernünftig Vorgehens. Selbst ein Verwalter, der nur kleinere Objekte betreue, müsse mindestens drei Angebote seriöser Anbieter einholen. Verwalter oder Vermieter müssten zwar nicht unbedingt das günstigste Angebot wählen: Schließlich gehe es auch um Kriterien wie Zuverlässigkeit und Qualität der Leistung. Aber eine Firma zu beauftragen, deren Preise fünf bis sechs Mal so hoch seien wie in der Region üblich, sei eindeutig unwirtschaftlich.

Das Amtsgericht schätzte die angemessenen Kosten für Hausreinigung auf 4,20 Euro (pro m2/Jahr) und für Gartenpflege auf 3,60 Euro (pro m2/Jahr). Entsprechend kürzte es den Betrag, den das Ehepaar K nachzahlen musste, um 477,72 Euro. 175,37 Euro Nachzahlung könne der Vermieter für 2009 verlangen.

Auf das Angebot der Mieter, Reinigung und Gartenpflege selbst zu übernehmen, müsse der Vermieter jedoch nicht eingehen. Es stehe ihm frei, derartige Arbeiten auf Firmen zu übertragen und angemessene Kosten auf die Mieter umzulegen.

Verjährungsfrist beginnt erst nach Kenntnis des Mieters

Der Vermieter kann sich bei der Betriebskostenabrechnung die Nachberechnung einzelner Positionen vorbehalten, soweit er ohne Verschulden an einer rechtzeitigen Abrechnung gehindert ist. Die Verjährung der sich aus der Nachberechnung ergebenden Forderung beginnt nicht vor Kenntnis des Vermieters von den anspruchsbegründenden Umständen (hier: rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer durch das Finanzamt) zu laufen.

Ein Vermieter rechnete die Betriebskosten für die Jahre 2002 bis 2006 ab, jeweils vorbehaltlich einer Nachberechnung im Hinblick auf eine zu erwartende rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer. Das Finanzamt setzte die Grundsteuer mit Bescheid vom 3. Dezember 2007 rückwirkend für die Jahre ab 2002 fest. Die unter dem 30. Januar 2008 vorgenommene Nachberechnung der Grundsteuer für die Jahre 2002 bis 2006 führte zu einer Nachforderung des Vermieters in Höhe von 1095,55 Euro. Der Mahnbescheid über die Forderung wurde dem Mieter am 27. August 2010 zugestellt. Der Mieter berief sich auf die dreijährige Verjährungsfrist. Zu Unrecht, wie in einem Urteil vom 12. Dezember 2012 der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 264/12) entschied.

Die Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung des Vermieters werde nicht bereits mit der Erteilung der Abrechnung in Gang gesetzt, in der sich der Vermieter die Nachberechnung vorbehalten habe, sondern erst dann, wenn der Vermieter auch Kenntnis von den die Nachforderung begründenden Umständen erlangt habe.

§ 556 Absatz 3 Satz 3 BGB hindere den Vermieter nicht daran, sich bei der Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Positionen, die er ohne sein Verschulden nur vorläufig abrechnen kann, eine Nachberechnung vorzubehalten. Die Regelung sehe zwar nach einer bestimmten Frist den Ausschluss von Nachforderungen vor und solle so den Vermieter zu einer fristgerechten Abrechnung anhalten, enthalte aber ausdrücklich eine Ausnahme für den Fall, dass der Vermieter ohne sein Verschulden nicht rechtzeitig abrechnen kann.

Da im vorliegenden Fall der Vermieter erst durch den Bescheid des Finanzamts vom 3. Dezember 2007 von den anspruchsbegründenden Tatsachen Kenntnis erlangt habe, sei seine Forderung daher nicht verjährt.

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