Fristen und Hauswart

Betriebskosten

Die Einwendungsausschlussfrist des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung läuft stets erst am Ende des Kalendermonats ab.

Der Mieter erhielt die Betriebskostenabrechnung am 8. Oktober 2010. Er machte erstmals Einwendungen am 24. Oktober 2011. »Zu spät«, so die Meinung des Vermieters.

Das LG Frankfurt/Oder gab am 20. November 2012 (Az. 16 S 47/12) dem Mieter Recht. Der sei mit seinen erst am 24. Oktober 2011 erhobenen Einwendungen nicht gemäß § 556 Absatz 3 Satz 5 BGB ausgeschlossen. Denn die Frist sei erst am 31. Oktober 2011 ausgelaufen. Die Norm sei so auszulegen, dass das Fristende gemäß § 192 BGB stets auf das Ende des Kalendermonats falle.

Für eine solche Auslegung spreche auch der Wortlaut der Norm. Gemäß § 556 Absatz 3 Satz 5 BGB habe der Mieter Einwendungen »spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats« nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Der Ablauf beziehe sich nach Wortlaut nur auf den letzten (zwölften) Monat der Frist und nicht auf Ablauf von »zwölf Monaten« insgesamt.

Hätte der Gesetzgeber - unter Ausschluss § 192 BGB - eine taggenaue Frist nach § 188 Abs. 2 BGB bestimmen wollen, hätte er eine wesentlich einfachere Formulierung wie »innerhalb von zwölf Monaten« oder »innerhalb eines Jahres« wählen können. Der insoweit aufwendigeren Gestaltung des Wortlauts sei bei der Auslegung Rechnung zu tragen.

Nach § 2 des Hauswartungsvertrages muss der Hauswart erhebliche Reinigungsarbeiten verrichten. Zudem wurden Straßenreinigung, Gartenpflege und Müllgebühren als separate Kosten veranschlagt.

Laut Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg vom 21. Februar 2013 (Az. 14 C 521/12) handelte es sich primär um Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufgaben, zumal die Gebäudereinigung durch eine andere Firma erfolgte. Die Kosten zur Hauswartung seien daher nicht auf die Betriebskosten anrechenbar.

Auch eine anteilige Anrechenbarkeit sei nicht möglich, da eine Pauschale vereinbart war und es dem Gericht nicht möglich sei, geschätzt einen umlegbaren Anteil zu bestimmen.

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