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Schriftform-Fehler

Urteil zum Mietrecht

Die bei einem langfristigen Mietvertrag notwendige Schriftform ist bei einer zwischen Mieter und Nachmieter getroffenen Vertragsübernahme nur eingehalten, wenn eindeutig erkennbar ist, in welches Mietverhältnis der neue Mieter eintritt.

Nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vom 11. Dezember 2013 (Az. XII ZR 137/12) ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Bedingungen - Mietgegenstand, Miete, Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt.

Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser »verstreuten« Bedingungen ergibt, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke zweifelsfrei kenntlich machen.

Treffen die Mietvertragsparteien nachträglich eine Vereinbarung, mit der wesentliche Vertragsbestandteile geändert werden sollen, muss diese zur Erhaltung der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nehmen, die geänderten Regelungen aufführen und erkennen lassen, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrags verbleiben soll.

Dies gilt auch für eine Vereinbarung über den Wechsel der Vertragsparteien, da die Angabe der Mietvertragsparteien zu den wesentlichen Vertragsbedingungen zählt, die von dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB erfasst werden.

Die vertragliche Auswechslung eines Mieters im Mietvertrag, der wegen seiner Laufzeit der Schriftform des § 550 BGB bedarf, erfordert daher ebenfalls die Einhaltung der Schriftform, wenn die Laufzeit erhalten bleiben soll. Der Mieterwechsel muss zur Wahrung der Schriftform dergestalt beurkundet sein, dass sich die vertragliche Stellung des neuen Mieters im Zusammenhang mit dem zwischen dem vorherigen Mieter und dem Vermieter geschlossenen Vertrag ergibt. MieterMagazin 6/2014/nd

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