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Wann darf man, wann nicht?

Fragen & Antworten zur Untervermietung (Teil 2 und Schluss)

Der Wohnraum in den Innenstadtbezirken ist begehrt - nicht nur in Berlin. Die Mieten steigen, und es wird immer schwieriger, eine passende Wohnung zu finden. Da mag die Möglichkeit, ein Zimmer oder einen Teil der Wohnung unterzuvermieten, für einige Menschen eine attraktive Lösung sein, um ihre Mietkosten zu begrenzen.

Worauf es dabei zu achten gilt und was man wissen sollte, hat der Berliner Mieterverein in den folgenden Punkten des Teils 2 zusammengestellt (Teil 1 im nd-ratgeber Nr. 1166 vom 27. August 2014).

6. Wie stehen Haupt- und Untermietverhältnis zueinander?

Endet das Hauptmietverhältnis, muss in der Regel auch der Untermieter die Wohnung räumen. Der Vermieter hat einen eigenen Herausgabeanspruch gegen den Untermieter, falls eine Kündigung durch den Hauptmieter nicht möglich ist, da es zum Beispiel an einem Kündigungsgrund mangelt.

Umgekehrt droht die Kündigung des Hauptmietverhältnisses, wenn unerlaubt untervermietet wird oder eine erteilte Genehmigung vom Vermieter rechtmäßig widerrufen wird. Dann muss der Mieter unverzüglich das Untermietverhältnis beenden. Jedoch kann nichts Unmögliches vom Mieter verlangt werden. Wehrt sich der Untermieter gegen die Kündigung und kommt es zur Verzögerung durch einen Räumungsprozess, berechtigt dies den Vermieter nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses mit seinem Hauptmieter (Bundesgerichtshof vom 4. Dezember 2013, Az. VIII ZR 5/13).

7. Darf der Mieter mit Genehmigung des Vermieters an Feriengäste untervermieten oder greift das Verbot der Zweckentfremdung?

Seit dem 1. Mai 2014 muss in Berlin die Zweckentfremdung von Wohnraum, worunter auch die Nutzung einer Miet- als Ferienwohnung fällt, vom Bezirksamt genehmigt werden. Zukünftig benötigen Mieter, die ihre Wohnung an Feriengäste überlassen wollen, neben der Genehmigung des Vermieters auch die Genehmigung des Bezirksamtes.

Eine Genehmigung durch das Bezirksamt ist nur dann entbehrlich, wenn der überwiegende Teil der Wohnung vom Mieter weiter bewohnt wird. Da die Nutzung durch wechselnde Feriengäste über den vertraglich vereinbarten Zweck als Wohnraumnutzung hinausgeht, muss sich die erforderliche Genehmigung des Vermieters ausdrücklich auf die Nutzung durch Feriengäste beziehen (Bundesgerichtshof vom 8. Januar 2014, Az. VIII ZR 210/13).

8. Kann der Mieter Schadenersatz beanspruchen, wenn der Vermieter die Genehmigung zur Untervermietung pflichtwidrig verweigert?

Im Einzelfall kann der Vermieter zum Schadenersatz verpflichtet sein, wie der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschied. Zwei Mieter wollten zwei Räume ihrer Dreizimmerwohnung untervermieten, um einer beruflichen Tätigkeit im Ausland nachzugehen. Das dritte Zimmer wurde weiterhin durch die Mieter genutzt. Der Vermieter wurde durch das Gericht verurteilt, die Untervermietung zu gestatten. Die Mieter forderten in der Folge Schadensersatz in Höhe des in der Vergangenheit entgangenen Untermietzinses und bekamen vom BGH Recht (Bundesgerichtshof vom 11. Juni 2014, Az. VIII ZR 349/13).

9. Welche Kündigungsfristen gelten in einem Untermietverhältnis?

Grundsätzlich gilt auch im Untermietverhältnis das allgemeine Mietrecht. Bei Untervermietung der gesamten Wohnung greifen die herkömmlichen Kündigungsfristen: Während der Untermieter mit dreimonatiger Frist kündigen kann, staffeln sich die Kündigungsfristen des Hauptmieters nach der Dauer des Untermietverhältnisses. Für die Kündigung des Untermieters muss der Hauptmieter ein berechtigtes Interesse angeben können.

Wird nur ein leeres Zimmer in der vom Hauptmieter bewohnten Wohnung untervermietet, kann ohne Kündigungsgrund mit einer mindestens sechsmonatigen Kündigungsfrist dem Untermieter gekündigt werden. Der Widerspruch mit Hinweis auf die Sozialklausel ist aber möglich. Es kann auch ein Zeitmietvertrag geschlossen werden.

Ein an eine Einzelperson untervermietetes möbliertes Zimmer kann von beiden Vertragsparteien bis zum 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats gekündigt werden. Wird das möblierte Zimmer an eine Familie untervermietet, greift wiederum die sechsmonatige Kündigungsfrist ohne Kündigungsgrund (§ 573 a Abs. 2 BGB).

10. Kann der Mieter das Mietverhältnis vorzeitig kündigen, wenn der Vermieter die Genehmigung verweigert?

Wenn der Vermieter die Genehmigung zur Untervermietung verweigert, ohne dass Anhaltspunkte gegeben sind, dass der Dritte den Hausfrieden stören oder die Mietsache beschädigen beziehungsweise durch die beabsichtigte Nutzung eine Überbelegung der Wohnung eintreten wird, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Dies ist in der Praxis nur relevant, wenn das ordentliche Kündigungsrecht ausgeschlossen oder ein Zeitmietvertrag vereinbart worden ist, da die Kündigungsfrist des Mieters in der Regel ohnehin drei Monate beträgt.

Eine Kündigung des Mieters ist hingegen rechtsmissbräuchlich, wenn er weiß, dass der von ihm benannte Untermieter in Wirklichkeit die Wohnung gar nicht nutzen will (Bundesgerichtshof vom 11. November 2009, Az. VIII ZR 294/08).

Aus MieterMagazin 7+8/2014

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