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Was Bauherren beachten sollten

10 Tipps zum Grundstückskauf

Wer ein Haus bauen möchte, braucht zuerst das passende Grundstück. Bauland ist in begehrten Lagen Mangelware und viele Risiken sind für Laien auf den ersten Blick nicht erkennbar.

Vor einem Kauf sollten sich angehende Bauherren besonders gut informieren und im Zweifel einen Gutachter heranziehen. ImmobilienScout24 hat 10 Tipps aufgestellt, worauf bei der Auswahl von Bauland zu achten ist.

1. Die richtige Lage

Die Lage ist das einzige, was später nicht verändert werden kann. Bauherren sollten sich also genau überlegen, welche Art von Infrastruktur sie benötigen, ob sie grün oder städtisch wohnen wollen. Auch die direkte Nachbarschaft ist für das spätere Wohnklima wichtig. Zudem sollte man auf eventuell störende Lärmquellen achten - ob in der Nähe Bahntrassen, Flughäfen oder Autobahnen liegen. Befindet sich das Grundstück direkt an einem Fluss, sind Überschwemmungen, feuchte Keller bei Starkregen oder Schneeschmelze einzukalkulieren. Auch Hanglagen können die Baukosten in die Höhe treiben, wenn der Bauplatz etwa durch Stützmauern gesichert werden muss.

2. Die optimale Größe

Grundstücksgröße und Grundstücksform hängen von den individuellen Bedürfnissen ab. Die Größe des Grundstücks hat nicht nur Einfluss auf die Gartengestaltung, sondern oftmals auch die Größe des Hauses. Durch die sogenannte Grenzbebauung muss das Haus mindestens drei Meter von der Grundstücksgrenze abstehen. Ein frei stehendes Einfamilienhaus mit einer üblichen Hausgrundfläche von etwa 120 m² benötigt unter Beachtung der erforderlichen Grenzabstände und je nach gewünschter Gartengröße 400 bis 600 m² Grundstück. Ein Reihenhaus mit einer üblichen Hausgrundfläche von 80 bis 100 m² benötigt je nach gewünschter Gartengröße 150 bis 300 m².

3. Boden ist nicht gleich Boden

Beim Erwerb eines Grundstücks kommt es auch auf die Art des Bodens an, der bebaut werden soll. Hinderlich sind lehmige, tonige und steinige Böden. Hier drohen erhebliche Mehrkosten für den Kelleraushub. Außerdem ist die spätere Bepflanzung und Kultivierung mit Gemüse oder Obstbäumen schwieriger.

4. Altlasten, »Bodenschätze«

Stehen auf dem Grundstück Altlasten wie Schuppen, Garagen oder sonstiges Mauerwerk müssen diese mit Sicherheit abgerissen werden, was zusätzliche Kosten verursacht. Am ärgerlichsten sind allerdings jene Altlasten, die in der Erde liegen. Wenn beispielsweise Öl, Asbest oder andere Schadstoffe in die Erde gedrungen sind, muss der aktuelle Eigentümer die Kosten für eine Bodensanierung tragen, auch wenn die Verunreinigung schon vor dem Kauf geschehen ist. Deshalb sollte man immer die frühere Nutzung des Grundstücks klären und im Zweifel ein Bodengutachten (Kosten etwa 500 Euro) erstellen lassen.

5. Lange Leitung

Empfehlenswert ist es, nur erschlossene Grundstücke zu kaufen, bei denen alle wichtigen Versorgungs-, Abwasser- und Kabelleitungen bereits gelegt sind. Die Erschließungskosten sind dann bereits im Kaufpreis drin. Sind diese Kriterien nicht erfüllt, so müssen Bauherren zunächst für die Erschließung des Grundstücks sorgen, was mit zusätzlichen Kosten verbunden ist.

6. Masterplan fürs Traumhaus

Welches Haus auf einem Grundstück errichtet werden darf, hängt von den behördlichen Freigaben ab. Auf jeden Fall muss sich der Bauherr vor dem Kauf über die Rahmenbedingen im Baugebiet informieren. Je nach Bebauungsplan sind teilweise nur bestimmte Haustypen oder Größen zugelassen. Existiert kein Bebauungsplan, so muss sich der Bau an den umliegenden Bauten in der Nachbarschaft orientieren. Über Baulasten kann man sich im Baulastenverzeichnis der zuständigen Baubehörde informieren.

7. Bäume, anderer Bewuchs

Für die einen ist Baumbestand eines gutes, für andere ein schlechtes Kriterium bei der Grundstückswahl. Man sollte vorher mit den Baupartnern klären, ob die Bäume nicht im Weg stehen. Unter Umständen ist eine Fällgenehmigung zu beantragen, da nicht jeder Baum einfach beseitigt werden darf. Auch sind nicht zu jeder Jahreszeit umfangreiche Baumarbeiten durchführbar. In jedem Fall sollte man dies bei Zeitplanung und Baunebenkosten einplanen.

8. Ein Blick in die Zukunft

Ein ganz besonderes Augenmerk sollte man auf die zukünftige Entwicklung des Baugebiets legen. Hierbei hilft ein Blick in den Flächennutzungsplan, ob später in der Nähe des Grundstücks eine Umgehungsstraße geplant wird, Windräder aufgestellt werden oder ein neues Gewerbegebiet entsteht.

9. Nutzungsrechte

Genau prüfen sollte man, ob sogenannte Dienstbarkeiten im Grundbuch vorliegen. Das können Nutzungsrechte wie Wege-, Überfahrts- oder Leitungsrechte (für Wasser, Abwasser und elektrischen Strom) zugunsten des Eigentümers eines anliegenden Grundstücks sein.

10. Kosten

Zum eigentlichen Grundstückspreis fallen Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notargebühren und Gerichtskosten für den Grundbucheintrag an. Die Grunderwerbssteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Für den Fall, dass das Grundstück von einem Makler vermittelt wurde, sind in der Regel 3 bis 6 Prozent Maklercourtage zuzüglich Mehrwertsteuer vom Kaufpreis aufzuwenden. Und falls das Grundstück noch nicht vermessen wurde, muss man noch einmal rund 1000 Euro Vermessungskosten einkalkulieren.

Nicht vergessen sollte man die Hausanschlusskosten. Auch hierfür muss man je nach Lage und Umfang einige Tausend Euro beiseite legen. dpa/nd

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