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Sparen mit Nießbrauchsregelung

Steuertipp für Immobilien- oder Wohnungsbesitzer

Viele Menschen möchten schon zu Lebzeiten ihren Nachlass regeln und den Erben hohe Erbschaftssteuern ersparen.

Ein häufig eingesetztes Mittel ist zum Beispiel bei Immobilien die Übertragung des Eigentums auf die Kinder durch eine Schenkung und die gleichzeitige Bestellung eines sogenannten Nießbrauchsrechts, wodurch der Schenkende nicht alle seine Ansprüche und Nutzungsrechte verliert.

In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass insbesondere zwischen einem Zuwendungsnießbrauch und einem Vorbehaltsnießbrauch unterschieden werden kann.

Beim Zuwendungsnießbrauch erhalten beispielsweise die Kinder zu Lebzeiten bereits die Mieteinnahmen einer Immobilie. Das Eigentum am Grundstück verbleibt aber beim Eigentümer als Sicherheit. Es empfiehlt sich in diesem Fall auch zu vereinbaren, dass die Kinder die Kosten der Immobilie übernehmen, damit sie beispielsweise im Rahmen der Versteuerung der Mieteinnahmen die Kosten für die Instandhaltung und Renovierung als Werbungskosten geltend machen können.

Beim Vorbehaltsnießbrauch hält sich der Eigentümer zu Lebzeiten ein lebenslanges Wohnrecht oder Nutzungsrecht vor und behält die Mieteinnahmen ein, während das Eigentum selbst auf den Erben übertragen wird. Das heißt, dass das Eigentum zwar auf den Beschenkten übergeht, die Nutzungsbefugnis jedoch im Rahmen des »vorbehaltenen« Rechts beim bisherigen Eigentümer verbleibt.

Eine frühzeitige Nießbrauchsregelung ermöglicht es gerade bei hochwertigen Immobilien, Erbschaftssteuer zu sparen. Verschenkt der Besitzer Wohnung oder Haus, trägt das zur Minderung der vererbbaren Vermögenswerte bei, da die Immobilie später nicht mehr zur Erbmasse zählt und somit nicht der Erbschaftssteuer unterliegt.

Zwar muss eine Schenkung auch versteuert werden, aber eine langfristig geplante Übertragung mehrerer Immobilien im Abstand von zehn Jahren erlaubt eine optimale Steuergestaltung, da die derzeit vom Gesetzgeber eingeräumten Freibeträge alle zehn Jahre wieder neu ausgeschöpft werden können. Des Weiteren ist für den Beschenkten der Immobilienwert um die Belastung des Nießbrauchs zu mindern.

Eine Sonderregelung gilt für das selbst genutzte Eigentum. Wer Wohneigentum vom Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner erbt, bleibt steuerfrei, wenn er selbst darin mindestens zehn Jahre lang wohnt.

Dies gilt im Prinzip auch für Kinder, wenn sie in das Haus oder die Wohnung einziehen und zum Hauptwohnsitz machen, wobei die geerbte Wohnung bei Nicht-Ehegatten nicht größer als 200 m² sein darf, sonst ist die Befreiung nur anteilig zu gewähren.

Bettina M. Rau-Franz,

Testamentsvollstreckerin

und Steuerberaterin

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