27.12.2012

»Neubau allein löst die Probleme nicht«

Mietervereinschef Reiner Wild sieht ein Umdenken in der Wohnungspolitik. Aber alles dauert viel zu lange

Reiner Wild ist seit Ende 2009 Geschäftsführer des Berliner Mietervereins. Sein Engagement für Mieter begann in der Stadtteilarbeit, seit 1981 ist der studierte Soziologe bei der mit derzeit 150 000 Mitgliedern größten Mieterorganisation Deutschlands beschäftigt. Über die Wohnungs- und Mietenpolitik in Berlin sprach mit dem 58-Jährigen nd-Redakteur Bernd Kammer.
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Reiner Wild
nd: Vor ein paar Tagen gab es für Mieter noch eine gute Nachricht von der Bundesregierung: Die Miete darf bei bestehenden Verträgen innerhalb von drei Jahren nicht mehr um 20, sondern nur noch um 15 Prozent angehoben werden. Ein guter Jahresabschluss?
Wild: Das war allenfalls ein Signal der Bundesregierung, dass auch sie Probleme auf dem Wohnungsmarkt sieht. Aber bei den Lösungen bleibt sie weit hinter dem Notwendigen zurück. Dazu müsste sie ein ganzes Bündel von Maßnahmen ergreifen. Das derzeitige Mietrecht bietet für die Mieterhöhungen in Ballungsgebieten keine Lösung, deshalb werden die Kostensteigerungen auch in Berlin weiter zunehmen.

Weil in der Stadt auch die Zahl der zur Verfügung stehenden Wohnungen nicht ausreicht?
Ja, es herrscht Wohnungsknappheit. Viele Wohnungssuchende haben am Wohnungsmarkt kaum Chancen. Haushalte mit höherem Einkommen können ihre Wohnbedürfnisse in der Regel befriedigen, für Haushalte mit mittleren oder niedrigen Einkommen wird es dagegen sehr schwer. Dieser Druck hat zugenommen, die Konkurrenz unter den Mietern ist deutlich stärker geworden. Das führt auch dazu, dass viele Vermieter sich nicht mehr um den Zustand ihrer Wohnungen kümmern müssen. Denn man kann ja unsanierte und wenig instandgehaltene Wohnungen wieder zu sehr hohen Preisen vermieten. Andererseits sind Mieter gezwungen, bei Modernisierungen ihre Wohnung aufzugeben, weil sie sich die Miete nicht mehr leisten können.

Wie hoch ist die Mietbelastung der Berliner?
Laut Mikrozensus mussten sie 2010 durchschnittlich 28,6 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens für die Bruttokaltmiete ausgeben. Aber das sagt noch wenig aus. Fakt ist, dass in den Haushalten unter 1500 Euro Einkommen die Mietüberlastung oft über 40 Prozent liegt. Ein immer höherer Anteil der Einkünfte muss also für das Wohnen aufgebracht werden. Nebenbei, das ist auch nicht gut für die Berliner Wirtschaft, denn das Geld kann natürlich nicht in den Konsum fließen.

Sie sprachen von Konkurrenz unter den Mietern. Die wird noch zunehmen, wenn laut Bevölkerungsprognose die Einwohnerzahl Berlins bis 2030 um 250 000 wächst.
Eine wachsende Stadt ist nichts Negatives. Das Problem ist, dass der Wohnungsmarkt auf solche Entwicklungen nur sehr träge reagiert. 2011 ist Berlin um 40 000 Einwohner gewachsen. Nach Abzug der Wohnungsabgänge kamen aber weniger als 3000 Wohnungen hinzu.

Reagiert auch der Senat träge auf diese Entwicklung?
Jedenfalls noch viel zu langsam. Auch wenn im Vergleich zum rot-roten Vorgängersenat Handlungsbedarf anerkannt wird. Das Verhalten der früheren Senatorin für Stadtentwicklung war grob fahrlässig. Hier sind uns drei, vier Jahre verloren gegangen. Das Problem ist, dass wir immer weniger öffentlichen Einfluss auf den Wohnungsmarkt haben, weil die Zahl der Sozialwohnungen wie auch die der städtischen Wohnungen deutlich abgenommen hat. Ich erinnere an die Veräußerung der GEHAG und der GSW sowie die Privatisierung nach dem Altschuldenhilfegesetz. Das fällt uns jetzt auf die Füße.

Der rot-schwarze Senat will das nun ändern. Bis zum Ende der Legislaturperiode 2016 sollen 30 000 neue Wohnungen entstehen und der Bestand der städtischen Gesellschaften um ebenfalls 30 000 aufgestockt werden.
Das ist begrüßenswert. Aber durch Neubau allein sind die Probleme am Wohnungsmarkt nicht zu lösen. Neu gebaute Wohnungen sind kaum unter zehn Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter im Monat zu haben, wir brauchen aber preiswerten Wohnraum.

Das hat auch der Stadtentwicklungssenator erkannt und will jetzt wieder Wohnungsneubau mit öffentlichen Mitteln fördern.
Das unterstützen wir. Nun kommt es auf das »Wie« an. Gleichwohl sind 1000 öffentlich geförderte Wohnungen gemessen an der Nachfrage auch nur ein Tropfen auf den heißen Stein. Die Neubauförderung zeigt auch ein weiteres Dilemma auf. Viele Mieter in bestehenden Sozialwohnungen können wegen des absurden alten Fördersystems ihre Mieten nicht mehr bezahlen, da sie zum Teil über den Mietpreisen freifinanzierter Wohnungen liegen. Man kann nicht mit viel finanziellem Aufwand Neubau fördern und die jetzigen Mieter im Regen stehen lassen. Dann wäre der Senat nicht glaubwürdig.

Die Mieten für 35 000 Berliner Sozialwohnungen sollen ab kommendem Jahr bei 5,50 Euro und von 2015 bis 2017 bei 5,70 Euro pro Quadratmeter gekappt werden.
Das gab es ja schon bis 2009. Der Senat korrigiert also nur den Fehler, die Kappung abgeschafft zu haben. Zudem ist sie zu hoch angesetzt und nicht ausreichend, weil sie nur für 35 000 der 150 000 Sozialwohnungen gelten soll.

Wie sollte ein Preisstopp für alle Sozialwohnungen finanziert werden? Schon die jetzt geplante Regelung kostet das Land 32 Millionen Euro.
Der Fehler ist, dass der Senat wieder nur den Steuerzahler belastet und nicht die Vermieter der Wohnungen einbezieht. Die Aufwandssubvention wird statt zu Lasten des Mieters zu Lasten der öffentlichen Hand abgebaut. Von der Kappungsgrenze profitieren auch die Gebäudeeigentümer, die ja schon mit Milliarden Euros für den Bau der Wohnungen gefördert wurden. Wir meinen, man müsste den Vermietern stattdessen eine Richtsatzmiete vorschreiben, die mindestens zehn Prozent unterhalb der örtlichen Vergleichsmiete, die derzeit im Schnitt 5,21 Euro pro Quadratmeter beträgt, liegen sollte. Das ist rechtlich zulässig, wie sich zum Beispiel in Stuttgart zeigte. Der Senat sieht das anders, obwohl ein von ihm selbst in Auftrag gegebenes, aber unter Verschluss gehaltenes Gutachten die Auffassung des Mietervereins bestätigt.

Beim Neubau soll das anders laufen, da will der Senat die privaten Investoren verpflichten, ein Drittel der Wohnungen zu günstigen Mieten anzubieten.
Das ist auch richtig so. Es kann ja nicht sein, dass Eigentümer immense Gewinne am Immobilienmarkt machen, aber keine Leistung für die Gemeinschaft erbringen. Nur Eigentums- oder Luxuswohnungen zu bauen und vom Staat auch noch erwarten, dass er die Infrastruktur dafür schafft, geht nicht. Aber bei der Frage, wie bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung gestellt werden kann, sollte der Senat nicht nur auf Neubau setzen. Dort werden wir Haushalte mit geringem Einkommen kaum unterbringen können.

Das heißt, der Senat soll sich verstärkt auf den Wohnungsbestand konzentrieren?
Vor allem dort kann öffentliche Förderung effektiv eingesetzt werden. Wir haben im Bestand mit der energetischen Gebäudesanierung eine große Aufgabe zu bewerkstelligen. Und die ist nicht umsonst zu haben, wenn wir in den bestehenden Gebäuden einen Anteil von preisgünstigen Wohnungen sichern wollen. Deshalb brauchen wir verknüpft mit den Baumaßnahmen eine Mietpreisbindung, so wie es das bis zum Jahr 2000 schon einmal mit dem Programm der sozialen Stadterneuerung gab. Wenn sie heute am Kollwitzplatz noch eine Wohnung für 6,50 Euro finden, dann ist das eine, die damals mit öffentlichen Fördermitteln saniert wurde.

Sind sie erleichtert darüber, dass jetzt Bewegung in die Wohnungspolitik kommt?
Mit Stadtentwicklungssenator Michael Müller hat ein gewisses Umdenken eingesetzt. Allerdings ist auch schon mehr als ein Jahr herum, und die Landesregierung tut sich nach wie vor schwer, die angedachten Dinge auch umzusetzen.

Was hätten sie denn gern schneller?
Fangen wir mal mit dem an, was geleistet wurde. Da gibt es eigentlich nur das Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten, das der Senat mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften abgeschlossen hat. Aber auch das wird den Anforderungen nicht gerecht. Die Mieten sollen bei Geringverdienern 30 Prozent des Einkommens nicht übersteigen. Das ist viel zu hoch angesetzt, denn damit werden den Bedürftigen Mieten zwischen sechs und acht Euro pro Quadratmeter zugemutet. Außerdem fehlt die klare Aussage, dass die städtischen Wohnungsunternehmen ALG II-Empfänger unterbringen.

Und was dauert Ihnen zu lange?
Es gibt einige Instrumente, mit denen er den Wohnungsmarkt beeinflussen kann. Zum Beispiel das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, das eigentlich schon zum Jahresende beschlossen sein sollte. Preisgünstiger Wohnraum darf nicht weiter zu anderen Zwecken als zum Wohnen genutzt werden. Mindestens 12 000 Wohnungen werden ja schon als Ferienwohnungen zweckentfremdet. Der Senat will das Verbot aber nur auf die drei Innenstadtbezirke Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg beschränken. Der Wohnungsmarkt ist aber fast in der ganzen Stadt angespannt. Bis 2002 galt das Verbot auch stadtweit, in Hamburg und anderen Städten ist das immer noch so.

Der Senat fürchtet Klagen der Hausbesitzer.
Die Klagen werden vermutlich ohnehin kommen. Erst recht, wenn das Verbot nur in drei Bezirken gilt. Noch nicht gelöst ist ein anderes Problem: Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Auch das führt neben dem Risiko des Wohnungsverlustes zur Verteuerung des Wohnens, denn die Erwerber wollen ja, dass sich ihr eingesetztes Kapital schnell refinanziert. Untersuchungen belegen, dass die Mieten in umgewandelten Wohnungen fast 30 Prozent teurer sind. Und deshalb muss Berlin auch ein Interesse daran haben, die Umwandlung einzuschränken.

Größter Miettreiber sind die derzeit unbegrenzten Preisaufschläge bei Neubezug einer Wohnung. Müsste da der Senat nicht auch aktiv werden?
Dazu bedarf es einer bundesweiten Regelung. Der Mieterverein schlägt eine zivilrechtliche Lösung mit einer Kappung bei zehn Prozent über der ortsüblichen Miete vor. Das hat der Senat in seiner Bundesratsinitiative, mit der er nicht vorankommt, gar nicht einbezogen. Ihm geht es um eine Änderung des Wirtschaftsstrafrechts mit dem Ziel, Mietpreisüberhöhungen nur in Teilen der Stadt verfolgen zu können. Das reicht nicht. Zudem hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen an die Verfolgung von Mietpreisüberhöhungen sehr hoch geschraubt. Die Ausnutzung eines geringen Angebots muss der Mieter darlegen und beweisen. Aber selbst wenn er aber damit durchkäme, dürfte seine Miete immer noch 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Auch das können viele Haushalte gar nicht bezahlen.

Für das kommende Frühjahr ist der nächste Mietspiegel angekündigt. Erwarten Sie wieder so einen Preisschock wie beim letzten Spiegel von 2011, der einen Mietsprung von fast acht Prozent innerhalb von zwei Jahren auswies?
Ich gehe davon aus, dass dieser Anstieg noch übertroffen wird. Er wird wohl an die zehn Prozent heranreichen. Das liegt vor allem daran, dass in den Spiegel nur jene Mieten einfließen, die sich in den vergangenen vier Jahren verändert haben oder neu abgeschlossen wurden. Die besonders hohen Neuvertragsmieten machen annähernd 40 Prozent aus, unverändert gebliebene Mieten dagegen können gemäß gesetzlicher Grundlage gar nicht berücksichtigt werden. Wir wollen das ändern, um den Mietspiegel gerechter zu machen. Das könnte zu einer Dämpfung des Mietanstiegs führen, lässt sich aber nur auf Bundesebene durchsetzen.

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