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Wofür Mieter wirklich zahlen müssen

Mietrecht: Modernisierungsmaßnahmen

  • Von Daniel Schlör, 
Geschäftsführer von Mineko und Experte für Mietrecht
  • Lesedauer: 4 Min.

Ist Post vom Vermieter im Briefkasten und steht eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ins Haus, ist für viele Mieter guter Rat teuer. Wie auch bei fehlerhaften Nebenkostenabrechnungen lohnt sich ein genauer Blick auf die angekündigten Maßnahmen. Denn nicht jede Leistung erfüllt tatsächlich modernisierende Bedingungen. Oftmals handelt es sich vielmehr um reine Instandhaltung oder Instandsetzung. Aber auch das Phänomen der modernisierenden Instandsetzung ist nicht selten.

Modernisierung oder Instandsetzung - der Unterschied liegt im Detail

Wenn die Heizung nicht heizt oder die Wasserleitung tropft, muss der Vermieter handeln und die Schäden reparieren lassen. Er ist sogar gesetzlich dazu verpflichtet, den Wert und die Wohnverhältnisse seines Mietobjekts zu bewahren. Dabei handelt es sich um Instandhaltung. Instandsetzung liegt dann vor, wenn Beschädigtes repariert und der vertragliche Zustand wiederhergestellt werden muss.

Will der Eigentümer das Gebäude dagegen auf einen neuen Technikstand bringen, damit der Wert des Mietobjekts steigt, wird von einer Modernisierung gesprochen. Dazu zählt etwa der Anbau eines Balkons oder eines Aufzugs. Eine neue Fassadendämmung oder der Einbau von Wasserzählern sind bei Vermietern äußerst beliebt, denn dadurch sparen sie künftig Energie- und Wasserkosten.

Rechnungen, Posten, Kosten - was der Mieter zahlen muss

Wer bei Modernisierung und Instandsetzung oder Instandhaltung zahlen muss, sieht das Gesetz ganz klar vor: Kosten für letzteres werden über die vertraglich vereinbarte Miete abgedeckt und sind damit Vermietersache. Ausnahmen bilden dabei solche Wartungsarbeiten, die als gesonderte Posten in der Betriebskostenverordnung aufgelistet sind und die Schönheitsreparaturen, die Mieter unter Umständen selbst übernehmen müssen.

Anders verhält es sich bei Modernisierungen: Für die Aufwertung einer Wohnung kann der Vermieter bis zu elf Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umlegen - der Mieter muss also für den gehobenen Wohnstandard zahlen. Soweit die gesetzliche Regelung.

Fälle aus der Praxis zeigen jedoch, dass Vermieter oft nicht zwischen Modernisierung und Instandsetzung unterscheiden und auch Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen auf die Miete umlegen wollen. Das Phänomen der modernisierenden Instandsetzung verdeutlicht, dass eine faire Aufschlüsselung der zu zahlenden Kosten regelmäßig vor Gericht ausgefochten wird.

Sonderfall modernisierende Instandsetzung: Urteile zugunsten von Mietern

Wenn eine Modernisierung etwa aufgrund veralteter Technik unausweichlich ist und der Vermieter nicht mehr zwischen Instandsetzung und Aufwertung wählen kann, handelt es sich um Instandmodernisierung oder modernisierende Instandsetzung.

So urteilte das Landgericht Hamburg 2012 (Az. 913 C 21/12) in einem Streit um den Austausch von Nachtspeicheröfen und wertete die Maßnahmen bezüglich der Kosten als normale Instandsetzung. Dementsprechend war eine Mieterhöhung nicht begründet und die Mieter erhielten Recht.

Ein anderer Fall am Amtsgericht Münster (Az. 48 C 4169/10) zeigt, dass sich ein genauer Blick auf die Auflistung der Baumaßnahmen lohnt. Von den Modernisierungen, die laut Vermieterin eine Mieterhöhung von monatlich 31,31 Euro rechtfertigten, sah die Rechtsprechung lediglich nur einige wenige als solche an. Zudem wies die Endabrechnung Posten auf, die zuvor nicht angekündigt waren - ein Verstoß gegen das Mietrecht und somit keine Grundlage zur Mieterhöhung. Den Austausch der 50 Jahre alten Badewanne sowie die Arbeiten an Fliesen, Feininstallationen und selbst deren Folgekosten stufte das Gericht als Instandsetzung bzw. Instandhaltung ein. Am Ende lag die rechtskonforme Mieterhöhung bei 8,19 Euro im Monat.

Transparenz, Fristen und Widerspruch - das muss der Vermieter einräumen

Im Münsteraner Rechtsstreit bot die Aufschlüsselung aller durchgeführten Maßnahmen unter anderem die Grundlage für die Klage des Mieters. Vermieter mit Modernisierungsvorhaben sind deshalb rechtlich verpflichtet, ihre Mieter über die Planungen transparent zu informieren. Damit eine Überschneidung mit Modernisierungsarbeiten ausgeschlossen werden kann, muss der Vermieter im Vorfeld sämtliche Posten aufschlüsseln - es reicht nicht, nur die Gesamtkosten anzugeben.

Mindestens drei Monate vor Beginn muss ein bauliches Vorhaben allen Mietern schriftlich angekündigt werden und über die voraussichtliche Dauer informieren. Diese Frist kann der Mieter zur Prüfung und gegebenenfalls zum Widerspruch nutzen. Zudem tritt bei einer angekündigten Mieterhöhung eine Sonderkündigungsfrist von zwei Monaten in Kraft.

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