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Dämmung ist oft geplante Vertreibung

Im Durchschnitt verdoppelt sich die Miete fast nach energetischen Sanierungen

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Fast 6000 Beratungsfälle zu Wohnungsmodernisierungen zählte der Berliner Mieterverein (BMV) im Jahr 2016. Das ist eine Verfünffachung in wenigen Jahren, 2009 ließen sich noch 1200 Mieter beraten. »Die Modernisierung von Mietshäusern ist vollkommen aus dem Ruder gelaufen«, konstatiert BMV-Geschäftsführer Reiner Wild bei der Vorstellung einer Kurzstudie zum Thema am Dienstag. Einen »Brandbeschleuniger« nennt Wild die gesetzliche Möglichkeit für Hauseigentümer, elf Prozent der Kosten für die Maßnahmen auf die Jahresmiete umzulegen - zeitlich unbegrenzt.

200 Fälle aus den Jahren 2012 bis 2016 hat der Mieterverein genauer unter die Lupe genommen. Durchschnittlich 186,37 Euro mehr Miete pro Monat müssen die Bewohner eines Hauses nach Abschluss der Sanierung zahlen, ein Aufschlag von 42 Prozent. Die Nettokaltmiete pro Quadratmeter steigt von 4,73 Euro auf 7,14 Euro pro Monat. »Das ist massiv und wirkt sich zusätzlich noch auf den Mietspiegel aus«, sagt Wild.

Fatal für die Bewohner sind vor allem jene Modernisierungen, bei denen die Miete um drei Euro und mehr steigt. Dies trifft auf ein Viertel der untersuchten Fälle zu. Dabei gibt es nach oben kaum eine Grenze. In der Tegeler Siedlung Am Steinberg, vom Investor auf den Namen »Stonehill Gardens« getauft, steigt die Miete laut BMV um 16,10 Euro pro Quadratmeter. In der Immanuelkirchstraße 35 in Prenzlauer Berg sind es 13,44 Euro Steigerung. Nicht weit entfernt, in der Kopenhagener Straße 46 liegt die Mietsteigerung bei 11,49 Euro. »Das ist nicht anders zu verstehen als eine geplante Vertreibung. Diese Mieten können die Bewohner nicht bezahlen«, sagt Wild. Die Verdrängung beginnt aber schon vor der Sanierung. »Rund 20 bis 30 Prozent der Mieter verlassen die Wohnung schon nach Erhalt der Modernisierungsankündigung«, so der Mieterschützer.

Besonders teuer und besonders nutzlos für die Bewohner ist meist die Fassadendämmung. In 20 Fällen konnte der Mieterverein die Heizkostenabrechnungen vor und nach der energetischen Sanierung vergleichen. Demnach sank der Energieverbrauch um 35 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr, was bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung etwa 200 Euro Ersparnis entspricht. Während die Jahresmiete um 1300 Euro steigt. Dass solche Maßnahmen durchgeführt werden können, die erwiesenermaßen unwirtschaftlich sind, liegt an den theoretischen Wärmebedarfsmengen. »Die sind regelmäßig viel zu hoch angesetzt. Praktisch liegen die Verbräuche in unsanierten Altbauten 50 bis 70 Prozent niedriger«, erklärt Wild. »Ich verstehe nicht, warum diese Zahlen immer noch vor Gericht anerkannt werden.«

Tatsächlich gibt es öffentliche Förderprogramme zur energetischen Sanierung, jedoch werden diese Mittel von privaten Immobilieneigentümern in Berlin kaum beantragt. »Die Vermieter gehen davon aus, dass die Mieten trotzdem akzeptiert werden«, sagt Wild. Ganz anders sehe es in Magdeburg aus. Dort gebe es 15 Prozent Leerstand und Fördermittel würden rege genutzt.

Dass trotz der rechtlich schlechten Ausgangslage auf Bundesebene auch Land und Bezirke einen gewissen Spielraum haben, der Entwicklung einige Spitzen zu nehmen, zeigt der Fall der Wohnanlage an der Tempelhofer Gontermannstraße. Um 2,82 Euro sollte die Nettokaltmiete pro Quadratmeter für die rund 500 Mieter der 232 Wohnungen im Eigentum des österreichischen Immobilienunternehmens BUWOG nach der Sanierung steigen. »Es wäre nicht so einfach gewesen, für die Bewohner, zwischen 185 und 220 Euro monatlich mehr zu bezahlen«, berichtet Mieterin Franziska Schulte. Viele Alleinerziehende und Senioren wohnen in der Anlage. »Nicht eben Bestverdiener«, so Schulte.

In drei Runden Tischen mit dem Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg konnten wesentliche Erleichterungen für die Mieter durchgesetzt werden. Unter anderem wird die Modernisierungsumlage auf 1,80 Euro pro Quadratmeter gedeckelt. zusätzlich gibt es eine Härtefallregelung, nach der Mieter maximal 30 Prozent des Nettohaushaltseinkommens für die Kaltmiete aufbringen müssen. Das gelang unter anderem, weil es für das Gebiet eine Stadtteilerhaltungsverordnung gibt. Jede Veränderung an den denkmalgeschützten Fassaden muss durch den Bezirk genehmigt werden.

Die Druckmittel aus der Hand gegeben hat wiederum der Bezirk Mitte im Fall der Lützowstraße 37 in Tiergarten. Die Kaltmiete von Wolfgang Hoth soll nach Plänen des Eigentümers Bluerock Opportunities von momentan 545 auf 988 Euro steigen. Letztlich soll das Haus entkernt und innen neu gebaut werden, dazu soll noch ein Dachgeschoss aufgestockt und eine Baulücke geschlossen werden. Weil diese Maßnahmen vom Bauamt Mitte schon genehmigt wurde, war ein Interventionsversuch des Baustadtrats erfolglos.

Langfristig will der BMV eine Abschaffung der Umlage. »Kurzfristig fordern wir, dass eine neue Bundesregierung die Umlage auf vier Prozent der Sanierungskosten senkt«, erklärt Wild. »Die Modernisierungsumlage gehört endlich abgeschafft. Auch darum geht es bei der Bundestagswahl im September«, sagt Pascal Meiser, Bundestagsdirektkandidat für die LINKE in Friedrichshain-Kreuzberg. »Bei energetischen Modernisierungen darf die Kaltmiete maximal um den Betrag steigen, um den die Heizkosten durch die Modernisierung tatsächlich sinken«, fordert Meiser.

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