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Mietvertragskündigungen

Serie zum Mietrecht

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Kein Widerrufsrecht

Haben Mieter und Vermieter den Mietvertrag unterschrieben, ist er wirksam zustande gekommen. Der Mieter kann nicht »noch einmal darüber schlafen« und später den Vertrag widerrufen. Ein Widerrufsrecht gibt es hier nicht.

Tipp: Das Mietverhältnis kann aber gekündigt werden, gegebenenfalls auch schon vor Einzug in die Wohnung. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate.

Kündigungsausschluss/ Kündigungsverzicht

Auch wer einen unbefristeten Mietvertrag abschließt, kann nicht immer mit einer Frist von drei Monaten kündigen und ausziehen. Aber Vorsicht, wenn das Wort »Kündigungsverzicht« oder »Kündigungsausschluss« auftaucht. Die Vertragspartner können vereinbaren, dass für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren die Kündigung ausgeschlossen wird. Das bedeutet, Mieter wohnen dann in diesen vier Jahren sicher, ihnen kann, solange sie die Miete pünktlich zahlen, nicht gekündigt werden. Aber umgekehrt kommen auch sie vier Jahre lang nicht aus dem Mietvertrag heraus.

Tipp: Vereinbarungen über einen Kündigungsverzicht machen für Mieter in der Regel nur Sinn, wenn es etwa um die Anmietung einer Eigentumswohnung (hohes Kündigungsrisiko) geht. Notfalls Nachmieterstellung vereinbaren.

Wichtiges Urteil: Das Kündigungsrecht darf vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses an bis zum Ablauf der Kündigungsfrist höchstens für vier Jahre ausgeschlossen werden. Läuft der Kündigungsausschluss vereinbarungsgemäß länger, ist die Mietvertragsklausel unwirksam, und der Mieter kann jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen (BGH, Az. VIII ZR 86/10).

Sonderkündigungsrecht

Wer als Mieter eine Einliegerwohnung bezieht oder in einem Zweifamilienhaus mit dem Vermieter »unter einem Dach« wohnt, hat praktisch keinen Kündigungsschutz. Er muss damit rechnen, dass der Vermieter das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen, wie zum Beispiel Eigenbedarf, kündigt.

Der Vermieter hat ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Macht er hiervon Gebrauch, muss der Mieter die Wohnung räumen und ausziehen. Lediglich die Kündigungsfrist verlängert sich in diesen Fällen für ihn um drei Monate.

Tipp: Im Mietvertrag kann das Sonderkündigungsrecht für Vermieter ausgeschlossen werden.

Wichtiges Urteil: Das Sonderkündigungsrecht ist in Häusern mit drei Wohnungen ausgeschlossen, selbst dann, wenn eine Wohnung leer steht oder der Vermieter zwei Wohnungen selbst nutzt (BGH, Az. VIII ZR 90/10). nd

Serie wird fortgesetzt - siehe nd-ratgeber vom 27. September, 4., 11., 18. Oktober, 1., 8., 15., 29. November, 6., 20. Dezember 2017, 3., 24. Januar, 7. Februar 2018.

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