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  • Berlin
  • Vorkaufsrecht in Berlin

2500 Wohnungen sind geschafft

Vorkaufsrecht und Abwendungsvereinbarungen schützen Mieter - es ginge aber besser

  • Von Nicolas Šustr
  • Lesedauer: 4 Min.

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Die Hälfte der Berliner Bezirke hat es schon getan: das gesetzliche Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten ausgeübt. Dabei gelangten 28 Häuser mit zusammengenommen 664 Wohnungen in das Eigentum meist landeseigener Wohnungsbaugesellschaften. Für weitere 60 Häuser mit insgesamt 1836 Wohnungen akzeptierten die Käufer sogenannte Abwendungsvereinbarungen. Das sind Verträge, die für einen Zeitraum von mindestens 20 Jahren mietsteigernde Modernisierungsmaßnahmen sowie die Aufteilung in Eigentumswohnungen ausschließen.

Das ist immerhin ein kleiner Erfolg im Kampf gegen die Verdrängung, wenn man dann noch berücksichtigt, dass die Anwendung dieses Rechts erst seit Antritt der rot-rot-grünen Koalition so richtig Fahrt aufnimmt.

Doch eigentlich ginge noch mehr. Für 73 Häuser hatte der Bezirk Pankow zwischen September 2017 und August 2018 die Ausübung des Vorkaufsrechts geprüft, erklärt der dortige Stadtentwicklungsstadtrat Vollrad Kuhn (Grüne). Tatsächlich ausgeübt wurde es nach einem gescheiterten Anlauf im Januar für das Haus Belforter Straße 16 erstmals kürzlich in der Gleimstraße 56. Dazu gab es noch sechs Abwendungserklärungen sowie nach dem gescheiterten Versuch in der Belforter Straße eine einseitige Erklärung des Käufers, die auch einen gewissen Mieterschutz gewährleistet.

»Wir brauchen das Bekenntnis, dass Berlin es wirklich ernst meint mit dem Vorkaufsrecht. Und das fehlt noch«, sagt Guido Speckmann, Fachbereichsleiter für Stadterneuerung in Pankow. Er macht die starren Zuschüsse des Finanzsenators Matthias Kollatz (SPD) verantwortlich für eine gewisse Beißhemmung des Bezirks. Aufgrund der hohen Verkaufspreise der Häuser sind die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften oft auf Zuschüsse angewiesen, um mit vergleichsweise geringen Mieten noch wirtschaftlich zu agieren. »Bei den Zuschüssen gibt es eine Zehn-Prozent-Hürde. Alles was darüber hinausgeht, ist eine Einzelfallentscheidung«, erklärt Kuhn. Es fehle deswegen dem Bezirk das Drohpotenzial gegenüber den Käufern, um wenigstens eine Abwendungsvereinbarung zu erzielen.

Auch der Baustadtrat von Mitte, Ephraim Gothe (SPD), bestätigt die Zehn-Prozent-Zuschussgrenze. Selbst wenn diese eingehalten werde, sei ein »freundlich gesagt: Dialog« mit dem Finanzsenator und den Wohnungsbaugesellschaften los, berichtet er. »Viel telefonieren« müsse man, wenn die Grenze überschritten werde, so Gothe. Das sei aber unumgänglich, da man »für die Eigentümer unberechenbar« sein müsse.

»Es gibt keine offizielle Zuschussgrenze«, antwortet knapp Eva Henkel, Sprecherin der Senatsfinanzverwaltung, auf nd-Anfrage.

Und dann ist da noch das Thema der sogenannten freiwilligen Mieterhöhungen. Mieter erklären sich bereit, mehr Miete zu zahlen, um so die Wirtschaftlichkeit für die Wohnungsbaugesellschaften herzustellen. »Ein erhöhter Zuschuss des Finanzsenators ist gekoppelt an die freiwillige Beteiligung der Mieterschaft«, sagt der Baustadtrat. Sehr umstritten sei das. »In den Häusern gibt es Leute, die schon eine hohe Miete zahlen. Und wenn sie da noch drauflegen müssen, ist es fragwürdig«, findet Kuhn. Er fordert einen Fonds für Vorkäufe, auf den die Wohnungsbaugesellschaften zugreifen könnten. Auch Gothe wünscht sich »eine Art Kriegskasse, auf die die Gesellschaften zugreifen können«.

»Das Allerwichtigste ist, dass man die Renditevorgaben für die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften streicht«, sagt Gaby Gottwald von der Linksfraktion im Abgeordnetenhaus. Diese liegt derzeit bei zwei Prozent pro Jahr. »Wenn die wegfiele, bräuchte es für viele Ausübungen des Vorkaufsrechts überhaupt keine Zuschüsse«, so die Abgeordnete. Für diesen Vorstoß zeigt die Senatsfinanzverwaltung überhaupt kein Verständnis. Es handele sich schon jetzt um einen sehr niedrigen Wert, erklärt Sprecherin Henkel.

»Das Vorkaufsrecht ist ein wohnungspolitisches Instrument, deswegen müssen auch diese Kriterien vorne stehen und nicht die Wirtschaftlichkeit«, sagt Gottwald. Zumal letztlich der Staat die Rendite eines landeseigenen Unternehmens finanziere. Und die freiwilligen Mieterhöhungen seien nicht nur »komplett daneben«, sondern »auch in juristischer Hinsicht sehr gefährlich«, sagt die LINKEN-Abgeordnete. »Dieses Vorgehen schwächt vor Gericht die Position der Bezirke, das Vorkaufsrecht zur Erhaltung der Zusammensetzung der Bevölkerung im Milieuschutzgebiet anzuwenden«, befürchtet Gottwald.

»Auch die in Berlin geschlossenen Abwendungsvereinbarungen sind viel zu lasch«, ist die Abgeordnete überzeugt. Hier sollte sich die Hauptstadt ein Beispiel an München nehmen, fordert sie. Die detaillierte Liste der Regelungen in der bayerischen Landeshauptstadt ist lang. Unter anderem ist dort der Maximalwert für Neuvermietungen der Mietspiegel, auch dürfen die Wohnungen nur an Haushalte bis zu gewissen Einkommensgrenzen vermietet werden, Eigenbedarfskündigungen sind grundsätzlich nicht zulässig. Gottwald will, dass die Eigentümer wie die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften dazu verpflichtet werden, 60 Prozent aller freiwerdenden Wohnungen an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen vermieten zu müssen.

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