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Was ändert sich für Mieter und Vermieter?

Fragen & Antworten zur Mietrechtsreform 2019

  • Von Michaela Rassat, Juristin bei D.A.S. Leistungsservice
  • Lesedauer: 4 Min.

Nach den bisherigen Regeln zur Mietpreisbremse darf eine Miete bei Neuvermietung einer Wohnung nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen. Dies gilt zumindest in Gebieten, in denen es eine gültige Verordnung über die Mietpreisbremse vonseiten des Bundeslandes gibt. Die Vorschrift hat sich jedoch als wenig wirkungsvoll erwiesen. Eine Reihe neuer Regelungen soll das nun ändern. Sie gelten auch für Mieterhöhungen aufgrund einer Modernisierung. Zudem müssen Vermieter Mietinteressenten umfangreicher informieren.

Für wen gilt die Mietpreisbremse?

Sie gilt nur in Gebieten mit »angespanntem Wohnungsmarkt«. Dafür gibt es vier Indikatoren:

- wenn die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Schnitt,

- wenn die Mietbelastung deutlich höher ist als der bundesweite Schnitt,

- wenn die Bevölkerung zunimmt, ohne dass erforderlicher neuer Wohnraum geschaffen wird, oder

- wenn ein geringer Leerstand bei hoher Nachfrage besteht.

Welche neuen Rechte bringen die Neuregelungen für Mieter?

Die Mietpreisbremse hatte unter anderem deshalb nicht den erhofften Erfolg, weil Mietinteressenten und Mieter oft gar nicht die nötigen Informationen haben, um sich zu wehren. Denn sie kennen meist weder die vorherige Miete noch wissen sie, ob der Vermieter irgendwelche gesetzlich zulässigen Gründe hat, die Grenzen der Mietpreisbremse zu überschreiten.

Das ändert sich. Vermieter sind ab Januar 2019 dazu verpflichtet, Mietinteressenten vor Vertragsabschluss unaufgefordert die Höhe der alten Miete zu nennen und sie zu informieren, wenn sie eine Ausnahme von der Mietpreisbremse in Anspruch nehmen wollen. So dürfen Vermieter etwa die Höchstbeträge überschreiten, wenn bereits die Vormieter eine höhere Miete gezahlt haben. Ohne rechtzeitige Aufklärung der Mietinteressanten dürfen sie sich aber nicht auf die Ausnahme berufen.

Wer soll das durchsetzen?

Zuständig ist jeder Mieter selbst. Für sie ist es nun einfacher, gegen eine überhöhte Miete vorzugehen. Sie können diese nun in Form einer einfachen Mitteilung rügen, ohne erklären zu müssen, warum die Miete zu hoch angesetzt ist. Ein kurzes Schreiben an den Vermieter reicht, aus dem hervorgeht, dass der Mieter die Missachtung der Mietpreisbremse beanstandet. Ein Schreiben per E-Mail ist zwar erlaubt. Allerdings empfiehlt sich aus Beweisgründen ein Brief, versendet optimalerweise per Einschreiben.

Überschreitet die Miete dann tatsächlich den gesetzlich zulässigen Betrag, haben die Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung des zu viel gezahlten Teils.

Was ändert sich bei der Modernisierung von Wohnungen?

Bei Modernisierungsmaßnahmen konnten Vermieter bisher 11 Prozent der Kosten dauerhaft auf die Miete aufschlagen. Dieser Satz verringert sich nun auf acht Prozent. Die Regelung gilt bundesweit, allerdings zunächst nur für fünf Jahre. Neu ist, dass es jetzt bei Mieterhöhungen nach Modernisierung eine Kappungsgrenze gibt. Das bedeutet: Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche steigen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als sieben Euro pro Quadratmeter, darf der Vermieter sie sogar nur um maximal zwei Euro je Quadratmeter erhöhen.

Gilt die Preisbremse für alle Wohnungen?

Nein. Bei Neubauten und bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Sanierung greift die Mietpreisbremse nicht. So sollen Investitionen in den Wohnungsmarkt nicht gehemmt werden. Umfassend ist eine Modernisierung, wenn die Investition dafür etwa ein Drittel des für einen Neubau erforderlichen Aufwands umfasst. Als Neubau gelten neu errichtete Häuser und Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden.

Wie will der Gesetzgeber das »Herausmodernisieren« bekämpfen?

In der Vergangenheit kam es vor, dass Immobilienbesitzer Mieter mittels Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen zu einer Kündigung bewegen wollten. Dieses sogenannte »Herausmodernisieren« ist künftig eine Ordnungswidrigkeit, bei der Vermietern ein Bußgeld von bis zu 100 000 Euro droht. Ein solches Herausmodernisieren kann zum Beispiel dann vorliegen, wenn sich die neue Miete gegenüber der alten mindestens verdoppelt. Der Vermieter kann sich von diesem Verdacht allerdings befreien, indem er andere Gründe für die Miethöhe vorlegt.

Ab wann gilt das Gesetz?

Die neuen Regelungen hatten den Bundesrat am 14. Dezember 2018 passiert. Nach der Unterschrift durch den Bundespräsidenten wurden sie am 21. Dezember 2018 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und traten am 1. Januar 2019 in Kraft. Die Änderungen finden sich im Mietrechtsteil des Bürgerlichen Gesetzbuches - Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG).

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